조심 2012중0333(2012. 7. 4)

단순교환에 불과하여 실지취득가액을 확인할 수 없으므로 환산가액에 의하여 양도차익 산정은 적법함

교환계약 체결의 경위와 내용에 비추어 단순교환에 불과하여 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하고, 매매사례가액이나 적절한 감정가액이 존재하지 아니하는 이상 취득가액은 기준시가를 토대로 계산한 환산가액에 의할 수 밖에 없음

소득세법 제114조

2013구단1007 양도소득세 부과처분 취소

이AA

수원세무서장

2013. 9. 27.

2013. 10. 18.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2011. 9. 7.(청구취지 및 원인 변경신청서 기재 2012. 7. 20. 은 잘못된 기재로 보인다) 원고에 대하여 한 2009년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

" ○ 원고는 2002. 8. 30. OO시 OO면 OO리 135-4 대 480㎡ 및 그 지상 철근콘크리트조 와이어판넬지붕 2층 근린생활시설 건물, 같은 리 135-5 임야 900㎡, 같은 리 135-6 도로 266㎡, 같은 리 135-7 임야 40㎡(이하이 사건 각 부동산'이라 한다)를 김BB으로부터 교환계약(이하이 사건 교환'이라고 한다)에 의하여 취득하였다.", ○ 원고는 그 후 이 사건 각 부동산을 보유하다가, 원고의 채권자인 수원화성오산축산업협동조합이 이 사건 각 부동산에 관하여 신청하여 개시된 담보권 실행을 위한 경매절차에서 이 사건 각 부동산이 최CC에게 대금 OOOO원에 매각됨에 따라 2009. 12. 18. 이를 양도하였다.

" ○ 원고는 이 사건 교환 당시 김BB과 사이에, 「김BB이 실제 소유하는 이 사건 각 부동산(등기명의인 : 오DD)」 과 「원고 소유의 OO시 OO구 EE동 266-2 대 184㎡ 및 그 지상 알.씨조/벽돌조 슬래브지붕 3층 건물(이하EE동 대지 및 건물'이라고 한다), 원고의 처형 김GG 소유의 OO시 OO구 FF동 165 전 741㎡(이하FF동 토지'라고 한다)」를 서로 교환하되, 그 교환차액으로서 오DD의 농업협동중앙회에 대한 대출금 OOOO원의 채무(이 사건 각 부동산에 관하여 설정된 근저당권의 피담보채무) 및 이 사건 각 부동산에 관한 임대보증금 OOOO원의 반환채무 합계 OOOO원의 채무를 원고가 인수하기로 약정하였다.", ○ 원고는 2010. 4. 2. 피고에게 이 사건 각 부동산의 취득가액이 OOOO원, 양도가액이 OOOO원으로서 양도차익이 존재하지 아니하므로 납부할 양도소득세가 없다는 취지로 양도소득 과세표준을 신고하였다.

" ○ 이에 피고는 세무조사를 거쳐조사 결과 원고가 신고한 양도가액은 인정되나, 그 취득가액은 이를 인정 또는 확인할 수 없다'는 이유로, 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제3항 제3호에 따라 이 사건 각 부동산의 기준시가를 기초로 환산한 취득가액 OOOO원에 의하여 양도차익을 산정한 다음, 2011. 9. 7. 원고에게 2009년 귀속 양도소득세 OOOO원을 경정 ・고지하였다.", " 사. 원고들은 2011. 12. 24. 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 제기하였고, 조세심판원은 2012. 7. 4.이 사건 각 부동산의 취득가액을 OOOO원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다'는 내용의 결정을 하였으며, 그에 따라 피고는 원고에 대한 2009년 귀속 양도소득세를 OOOO원으로 감액 경정하였다 (이하 당초의 2011. 9. 7. 부과처분 중 위와 같이 감액되고 남은 OOOO원의 부과처분을이 사건 처분'이라 한다).",[인정근거] 갑 1, 2, 9, 10, 을 1, 2, 3호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

" 원고와 김BB은EE동 대지 및 건물, FF동 토지'와이 사건 각 부동산'을 교환하였고, 그 차액에 해당하는 OOOO원 상당의 채무를 인수하였으며, 그 후 김BB은 2002. 9.경 정HH에게 EE동 대지 및 건물을 대금 OOOO원에 매도하였고, FF동 토지는 2004. 6.경 대한주택공사에 의하여 수용되어 그 토지보상금 OOOO원을 김BB이 수령하였으므로, 결국 이 사건 교환에 따라 원고가 김BB에게 지급한 가액은 총 OOOO원(채무인수액 OOOO원 + EE동 대지 및 건물 가액 OOOO원 + FF동 토지 가액 OOOO원) 상당이므로, 그 총액 상당액이 이 사건 각 부동산의 실지취득가액으로 인정되어야 함에도, 피고가 이 사건 각 부동산의 취득가액을 OOOO원 으로 하여 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 위법하다.", 나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환 가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 설지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하는데(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판 결 참조), 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 보아야 할 것이다(대법원 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결, 대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).

" (2) 위와 같은 법리에 비추어 살피건대, 위에서 채택한 증거들과 갑 3 내지 8, 11, 12, 13호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉, ○ 이 사건 각 부동산은 토지 또는 일반 건축물로서 객관적인 시장가격이 형성되어 있다고 보기 어려운 점, ○ 원고와 김BB이 이 사건 교환 당시 교환대상 목적물인 이 사건 각 부동산이나 EE동 대지 및 건물, FF동 토지에 대하여 시가감정을 거친바 없는 점, ○ 이 사건 처분 전에 있었던 피고 담당 공무원의 세무조사 당시 원고의 처 김II는이 사건 교환 당시 이 사건 각 부동산의 교환대상인 EE동 대지 및 건물을 OOOO원, FF동 토지를 OOOO원으로 평가하였고, 거기에 채무인수금 OOOO원 등을 합하여 이 사건 각 부동산의 가액을 OOOO원으로 평가하였다'고 진술 하였던 반면, 원고는 양도소득세 과세표준 신고 이후 이 사건 소송에 이르기까지 이 사건 각 부동산의 취득가액이 OOOO원이라고 주장하여 오고 있으나, 이 사건 교환 당시 작성된 부동산교환계약서(갑 2호증)에는 교환대상 각 부동산들의 객관적인 평가액을 구체적으로 산출하여 기재한 내용이 없으며, 원고와 김BB이 그러한 사항을 합의한 바 있다는 다른 자료도 없는 점, ○ 원고가 주장하는 EE동 대지 및 건물의 매각대금 OOOO원과 FF동 토지의 보상금 OOOO원은 모두 원고의 이 사건 각 토지 취득 이후에 이루어진 양도 당시의 가액으로서, 그 가액들을 원고가 이 사건 각 토지를 취득할 당시의 실지취득가액을 산정하는 기초로 삼을 수는 없는 점 등을 종합하면, ▷ 원고와 김BB은 이 사건 교환 당시 시가감정 등의 방법으로 그 교환대상 각 부동산들의 객관적인 가액을 정확하게 평가하여 그 차액에 대한 정산절차를 거치는가치적 교환'을 한 것이 아니라, 교환 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상인이 사건 각 부동산'과EE동 대지 및 건물, FF동 토지' 사이의 가액 차이에 해당하는 OOOO원의 채무를 원고가 인수하는 방법으로 교환대상 각 부동산의 가액을 임의로 평가하여 조정하는단순 교환'을 하였다고 보아야 할 것이므로, 이 사건 각 부동산의 실지취득가액은 확인할 수 없다고 보아야 한다.", " (3) 이와 같은 경우에는, 구 소득세법 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령 제176조의2 제1항, 제2항, 제3항에 따라 ①매매사례가액(양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액), ②감정가액(양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 신빙성 있는 감정가액의 평균액), ③환산가액(양도 당시의 실지거래가 액, 매매사례가액, 감정가액을취득 당시의 기준시가/양도 당시의 기준시가의 비율'에 따라 환산한 취득가액) 또는 ④기준시가를 순차로 적용하여 이 사건 각 부동산의 취득 가액을 추계조사하여 결정・경정하여야 하는바, 을 4호증의 기재에 의하면, JJ생명보험 주식회사가 이 사건 각 부동산을 담보로 대출을 할 목적으로 JJ감정평가법인에 의뢰하여 이 사건 각 부동산의 가액을 감정평가한 바 있는데, JJ감정평가법인은 원고가 이 사건 각 부동산을 취득한 날로부터 3개월 이내인 2002. 10. 21.을 기준일로 하여 이 사건 각 부동산의 가액을 OOOO원으로 평가한 사실이 인정되나, 위 인정사실만으로는 이 사건 각 부동산에 대하여 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호가 규정한,2 이상의 감정평가법인'이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 존재한다고 볼 수 없고, 달리 이 사건 각 부동산의 취득가액의 산정에 적용할만한 매매사례가액이나, 감정가액이 있다고 볼 증거가 없다.", " 따라서 앞서 든 증거들에 의하면, 이 사건 각 부동산의 취득가액은 구 소득세법 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제3호, 제2항에 따라 이 사건 각 부동산의 기준시가를 토대로 계산한 환산가액 OOOO원에 의하여야 할 것인바, 이를 기초로 원고가 이 사건 각 부동산의 양도로 납부하여야 할 양도소득세액을 계산하면 아래정당한 세액' 표 기재와 같이 OOOO원이 되므로, 이 사건 처분의 세액은 위 정당한 세액의 범위 내에 있다고 보아야 할 것이고, 결국 이 사건 처분은 적법하며, 원고의 주장은 받아들일 수 없다.",3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.