부산지방법원2009구합5184 (2010.04.15)

조심2009부2173 (2009.09.02)

토지거래허가 없이 양도된 토지도 양도에 해당됨

토지거래허가를 받는 대신 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐주고 매수인들로부터 매도대금을 모두 지급받고 반환하지 않았다면, 경제적인 측면에서 현실적으로 사업소득을 얻고 이를 향수하고 있었다고 할 것이므로 양도계약이 무효라는 이유로 부과처분이 위법하다 할 수 없음

1.원고의 항소를 기각한다.

2.항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 주위적으로, 피고가 2009. 1. 2. 원고에 대하여 한 2003년도 종합소득세 377,735,600원 부과처분의 무효확인을 구한다. 예비적으로 위 처분의 취소를 구한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2002. 11. 5. 하AA로부터 ○○시 ○○구 ○○동 산 158 임야 4,964㎡를 5억 7,000만 원에 매수하여 그 중 3,822㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다)를 8개의 용지로 가분할한 후 이를 2003. 12.경 박BB 등 8인에게 매도한 후 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료하여 주었다.

나. 피고는 원고에 대한 세무조사를 실시하여 박BB 등 4인에게 양도한 4필지는 거래상대방으로부터 확인한 거래가액으로, 거래가액이 확인되지 않은 나머지 4필지는 거래가액이 확인된 다른 4필지의 거래가액 중 낮은 평당가액(100만 원)을 적용하여 산출 한 금액으로 하여, 누락된 수입금액을 11억 9,810만 원으로 산정한 다음, 2009. 1. 2. 원고에 대하여 2003년 귀속 종합소득세 377,735,600원을 경정 ・ 고지하였다.

다. 원고는 2009. 3. 6. 부산지방국세청에 이 사건 부과처분에 대한 이의신청을 제기 하였으나, 2009. 3. 26. 이의신청이 기각되었고, 2009. 5. 12. 조세심판원에 이 사건 부과처분에 대한 심판청구를 하였으나, 심판청구 역시 2009. 9. 2. 기각되었다.

[인정근거] 갑 1, 2, 3호증, 을 1 내지 8호증의 각 기재

2. 주위적 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

이 사건 토지는 토지거래허가구역 내의 토지로서 양도를 위해서는 관할관청의 토지 거래허가가 필요한데, 원고는 이 사건 토지 매도 당시 토지거래허가를 받지 않고 증여를 원인으로 하여 박BB 등 8인에게 소유권이전등기를 마쳤으므로, 원고의 이 사건 토지 양도는 확정적인 무효이며, 양도가 무효인 이상 소득도 없는 것이므로 소득세의 부과대상도 아니라 할 것이다. 따라서 이 사건 과세처분에는 중대하고 명백한 하자가 있으므로 이 사건 과세처분은 무효이다.

나. 판단

1) 매수인들이 국토이용관리법상의 규제지역에 속하는 임야를 매수하였음에도 관할 관청으로부터 토지거래허가를 받은 바 없이 위 임야에 관하여 증여를 원인으로 소유권 이전등기를 경료 하였다면, 적어도 매수인들이 토지거래허가를 받지 아니하고 이를 잠 탈하기 위하여 증여를 원인으로 소유권이전등기를 하기로 한 때로부터는 매매계약은 확정적으로 무효로 되었고, 이에 터 잡은 매수인들 명의의 소유권이전등기 역시 원인 이 없게 되어 무효라고 보아야 한다(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다44319,93다44326 판결 등 참조).

한편 종합소득세를 산정함에 있어서 과세소득은 이를 경제적인 측면에서 보아 현실적 이득을 지배관리 하면서 이를 향수하고 있어 담세력이 있는 것으로 판단되면 족하고, 그 소득을 얻게 된 원인관계에 대한 법률적 평가가 반드시 적법하고 유효한 것이어야 하는 것은 아니라고 할 것이다(대법원 1985. 5. 28. 선고 83누123 판결, 대법원 1995. 11. 10. 선고 95누7758 판결 등 참조).

2) 살피건대, 원고가 토지거래허가구역에 속하는 이 사건 토지를 2003. 12.경 박BB 등 8인에게 매도한 후 관할관청으로부터 토지거래허가를 받는 대신 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐주고 매수인들로부터 매도대금을 모두 지급받은 사실은 당 사자 사이에 다툼이 없는바, 원고의 주장대로 위와 같은 이 사건 토지 양도계약이 모두 무효라고 할지라도, 원고가 매도대금을 받은 2003. 12.경부터 원고의 매도대금 수업에 대하여 2009. 1.경 종합소득세가 부과되기까지 매매대금이 반환되지 않아 원고는 경제적인 측면에서 현실적으로 사업소득을 얻고 이를 향수하고 있었다고 할 것이고, 향후에 양도계약이 무효라는 사유로 양도대금이 반환될 경우에는 국세기본법 제45조의2에 의한 경정청구제도를 통하여 이 사건 부과처분이 경정될 수 있는 것이니, 양도계약이 무효라는 이유로 이 사건 부과처분이 위법하다는 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

3. 예비적 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

피고는 실지거래가액을 확인할 수 없는 이 사건 토지 중 4필지에 관하여는 소득세법 시행령 제129조 제2항에 따라 기준시가를 거래가액으로 적용하여 수입금액을 산출하여야 하는데도 매매사례가액을 바탕으로 거래가액을 추계하였고, 또 거래가액이 확인된 4필지에 대하여는 그 가액을 수입금액으로 삼았으니 피고는 단일한 과세목적물에 대하여 실지조사와 추계조사를 혼합하여 과세표준액을 산정한 것이어서, 이 사건 부과 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 피고가 원고에 대한 세무조사에 착수하자 원고는 이 사건 토지 양도에 관한 모든 사항을 박CC에게 위임하였다고 주장하였고, 이에 피고는 박CC에게 이 사건 토지 양도와 관련된 서류의 제출을 요청하였으나 박CC은 이에 응하지 않았다.

2) 2008. 10. 21.경 피고는 이 사건 토지의 현장을 방문하였는데, 당시 이 사건 토지 는 미개발된 야산상태에 있었고, 인근 토지인 ○○시 ○○구 ○○동 산 495-2의 분양 가액은 평당 160만 원이었으며, 이 사건 토지의 시가에 대한 탐문조사결과 평당 가격 이 150만 원 내지 250만 원 정도인 것으로 확인되었다.

3) 피고는 이 사건 토지 양수자인 박BB 등 8인에게 이 사건 토지의 매수가격을 조회하였고, 박BB, 장DD, 김EE, 정FF는 이에 응하여 매수가격을 회신하면서 부동산매매계약서, 영수증, 금융거래내역서 등을 피고에게 제출하였는바, 그들이 제출한 부동산매매계약서의 주요 내용은 아래 도표와 같으며, 한편 신GG, 김HH, 박II, 강JJ는 피고의 조회요청에 응하지 않았다.

4) 피고는 박BB 등 4인으로부터 제출받은 부동산매매계약서 등을 기초로 원고에게 해명을 요구하자 원고는 2008. 10. 17. 경위서 제출 및 2008. 11. 28. 과세전적부심사 청구를 통하여 "박BB 등 4인이 제출한 부동산매매계약서는 원고가 본 적도, 서명한 적도 없으며 향후 매도를 위하여 중개인과 매수인들 사이에 작성된 것으로 보이고, 이 사건 토지 양도 건을 위임받은 박CC로부터 이 사건 토지가 평당 40만 원 내지 50만 원에 거래된 것으로 들었으나, 원고가 실제 매도대금으로 받은 금액은 평당 37만 원이 다"라고 주장하면서 부동산매매계약서 4장을 피고에게 제출하였는바, 원고가 제출한 부동산매매계약서의 주요 내용은 아래 도표 기재와 같다.

5) 피고는 원고와 박BB, 장DD, 김EE, 정FF간 이 사건 토지 거래에 대하여는 위 매수인들이 제출 ・ 확인한 부동산매매계약서상 매수가격을 거래가액으로 하여 이를 원고의 수입금액으로 보고, 원고와 신GG, 김HH, 박II, 강JJ 간 이 사건 토지 거래에 대하여는 세무조사과정을 통하여 이 사건 토지의 평당 거래단가가 100만 원 내지 110만 원이라고 파악한 후 원고와 정FF 간 거래에서의 평당 단가 100만 원을 신GG 등 4인이 양도받은 토지의 거래가액으로 보아 원고의 총수입금액을 산정한 다음 이 사건 종합소득세 부과처분을 하였다.

[인정근거] 갑 4호증, 을 2 내지 14호증의 각 기재, 제1심의 ○○시 ○○구청장에 대 한 사실조회결과

라. 판단

이 사건에 관하여 살피건대, 소득세법 시행령 제129조 제1항, 제2항에 의하면, 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우 합리적인 방법으로 소득금액의 추계조사하여 결정할 수 있다고 할 것이고, 이러한 방식으로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가를 적용하여 매매가액을 산정한다고 할 것인바, 위 인정사실에 의하면,①8필지로 가분할 된 이 사건 토지가 모두 동일한 시기인 2003. 12.경에 양도된 점 ②8필지의 입지조건이나 형상 역시 동일한 것으로 보이는 점,③ 그 중 4필지의 거래가액이 100만 원 내지 110만 원으로 확인된 점,④ 원고는 세무조사과정에서 부동산매매계약서를 제출하지 않다가 평당 37만 원에 양도한 것으로 되어 있는 부동산매매계약서 4장을 제출하였으나 이는 거래상대방으로 확인된 100만 원 내지 110만 원 정도인 평당 가액과 크게 차이나는 점 등에 비추어 보면, 피고가 실제 거래가액이 확인되지 않은 4필지 부분에 대하여 한 위와 같은 소득금액 산정방식은 적법하다고 할 것이고, 과세대상이 되는 토지에 관한 소득 등을 어떠한 방법으로 조사 ・ 결정할 것인가 하는 문제는 각각 그 조사 ・ 결정방법에 관한 법정사유 중 어느 것에 해당하는가에 따라 각별로 결정되어야 할 것이고 하나의 사업장에서 여러 필의 토지가 동시에 매매되었다 하여 반드시 같은 방법에 의하여 그 소득 등이 조사 ・ 결정되어야 하는 것은 아니라고 할 것이므로(대법원 1995. 7. 25. 선고 95누2708 판결 등 참조), 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이 와 결론을 같이하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한 다.