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판시사항
가. 부동산의 매도인이 미리 매매의 잔대금 지급채무를 이행하지 아니할 의사를 표시한 것으로 볼 수 없다고 한 사례
나. 매수인이 중도금 및 잔금 중 일부를 적법하게 변제공탁한 경우 매도인이 계약금 배액상환을 원인으로 계약을 해제할 수 있는지 여부(소극)
다. 근저당권이 설정된 부동산의 매수인이 그 근저당권의 피담보채무를 변제하기 위하여 한 공탁의 적부(적극)
라. 매수인으로부터 매매대금을 약정한 기일에 지급받지 못한 결과 제3자로부터 부동산을 매수하고 그 잔대금을 지급하지 못하여 계약금을 몰수 당한 매도인의 손해가 특별한 사정으로 인한 손해인지 여부(적극)
판결요지
가. 부동산의 매수인이 그 부동산상에 설정된 근저당권의 피담보채무와 가압류채무를 공제하고 나머지 잔액만을 잔대금으로 공탁하고 소유권이전등기청구소송을 제기하면서 잔대금의 수령과 동시에 그 의무이행을 구하지 아니하고 무조건으로 소유권이전등기청구를 하였다고 해서 미리 매매계약의 잔대금 지급채무를 이행하지 아니할 의사를 표시한 것으로 볼 수 없다.
나. 매수인이 중도금 및 잔금 중 일부를 적법하게 변제공탁한 경우 매도인의 계약금 배액상환을 원인으로 한 해제의 의사표시는 이미 상대방이 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 그 효력이 없다.
다. 근저당권이 설정된 부동산의 매수인은 그 근저당권의 피담보채무를 변제할 정당한 이해관계가 있는 자이므로 그 채무변제를 위한 공탁은 정당하다.
라. 매도인이 매수인으로부터 매매대금을 약정된 기일에 지급받지 못한 결과 제3자로부터 부동산을 매수하고 그 잔대금을 지급하지 못하여 그 계약금을 몰수당함으로써 손해를 입었다고 하더라도 이는 특별한 사정으로 인한 손해이므로 매수인이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에만 그 손해를 배상할 책임이 있다.
참조조문
가. 민법 제544조 나. 민법 제565조 다. 민법 제481조 라. 민법 제393조 제2항
원고, 피상고인
원고
피고, 상고인
피고 소송대리인 변호사 방영철
주문
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
상고이유 제(1), (2), (3)점을 함께 본다.
기록에 의하여 살펴본바, 원고들과 피고 간의 이 사건 매매계약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하고 피고의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공평을 잃었다거나 그렇지 않다고 하더라도 원고의 기망에 의하여 이루어졌으며, 또 이 사건 매매계약서에 매도인이 계약을 위반할 때에는 계약금의 배액을 매수인에게 배상키로 하고 매수인이 계약을 위반할 때에는 계약금을 포기하고 본계약을 해제키로 한다는 특약조항이 있는 이외에 별도로 구두로 매수인이 중도금 지급기일에 이를 지급하지 아니하는 경우에는 계약이 자동적으로 해제되는 것으로 한다는 실권약관부특약을 하였다는 피고의 주장에 대하여 모두 그 증거가 없다고 배척한 원심의 조처는 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위반이나 심리미진의 위법은 없다. 논지는 이유없다.
상고이유 제(4), (5)점을 함께 본다.
쌍무계약에 있어서 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는, 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있는 것이고 다만 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 않는다고 할 것인바, 원고가 이 사건 매매계약의 중도금 지급의무를 이행하지 아니할 것을 명백히 하였다는 증거가 없다는 원심의 조치에 소론과 같은 채증법칙 위반의 잘못은 없으며, 원고가 이 사건 부동산상에 설정된 근저당권의 피담보채무와 가압류채무를 공제하고 나머지 잔액만을 잔대금으로 공탁하였고, 이 사건 소유권이전등기청구소송을 제기하면서 잔대금의 수령과 동시에 그 의무이행을 청구하지 아니하고 무조건으로 소유권이전등기청구를 하였다고 해서 원고가 이 사건 매매계약의 잔대금 지급채무를 이행하지 아니할 의사를 표시한 것으로는 볼 수 없을 것이다.
같은 취지의 원심판결은 정당하고, 또 기록에 의하면 중도금 지급기일에 중도금을 지급하지 아니하면 피고는 지급을 최고함이 없이 곧바로 계약을 해제할 수 있다는 특약이 있었다고 볼 자료도 없다. 논지는 이유없다.
상고이유 제(6)점을 본다.
원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고는 원고들에게 계약금의 배액인 금 34,000,000원을 제공하여 이 사건 매매계약을 해제하려고 하였으나 그 수령을 거절하므로 1989.10.7. 위 금액을 변제공탁하였으므로 이 사건 매매계약은 같은 날 해제되어 원고들의 청구에 응할 수 없다는 주장에 관하여, 매도인이 그 계약금의 배액을 상환하면서 그 계약을 해제할 수 있는 기간은 상대방이 중도금의 제공 등 이행행위의 착수가 있을 때까지 한정된다고 할 것인데, 원고들이 1988.6.14.에 중도금 23,000,000원, 같은 해 7.11. 잔금 중 금 18,380,000원을 피고에게 적법하게 변제공탁한 사실이 있으므로, 피고의 위 계약금 배액상환을 원인으로 한 해제의사 표시는 이미 원고들이 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 그 효력이 없다 고 판시하였다.
기록에 의하여 살펴본바, 원심의 위와 같은 인정과 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 공탁의 요건 및 효력과 계약해제에 관한 법리오해의 위법은 없다.
상고이유 제(7), (8)점을 함께 본다.
기록에 의하면, 원고들은 매수인으로서 이 사건 부동산상에 설정된 근저당권의 피담보채무를 변제할 정당한 이해관계가 있는 자로서 그 채무변제를 위한 공탁은 정당하고, 또 피고가 원고들로부터 이 사건 매매대금을 약정된 기일에 지급받지 못한 결과, 소외인으로부터 그 소유의 대지 및 건물을 매수하고 그 잔대금을 지급하지 못하여 그 계약금 7,600,000원을 몰수당함으로써 피고가 손해를 입었다고 하더라도 이는 특별손해로서 원고들이 이를 알았거나 알 수 있었다고 볼 증거가 없으므로 원고들이 책임질 수 없으며, 또 피고가 원고들로부터 계약금으로 지급받은 수표를 추심하느라고 금 9,000원이 지출되었다는 증거가 없다고 한 원심의 인정과 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위반, 상당인과관계에 대한 법리오해 등의 위법은 없다. 논지는 이유없다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.