심사양도2007-0178 (2007.12.28)

부동산을 공동으로 취득하고 소유권이전등기는 1인으로 한 경우 명의신탁 여부

부동산을 공동으로 취득하고 소유권이전등기는 1인으로 한 경우 명의신탁에 해당되고 이는 부동산실명법을 위반하여 거래한 것으로서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1.\u3000\u3000 원고들의 피고들에 대한 청구를 각 기각한다.

2.\u3000\u3000 소송비용은 원고들이 부담한다.

청 구 취 지

1.\u3000\u3000 원고 정◇◇, 이●●의 피고 김해세무서장에 대한 청구 부분

피고 김해세무서장이 2007. 7. 5. 원고 정◇◇에 대하여 한 양도소득세 112,997,870원, 주민세 11,299,780원의 부과처분, 원고 이●●에 대하여 한 양도소득세 55,594,760원, 주민세 5,559,470원의 부과처분을 각 취소한다.

2.\u3000\u3000 원고 강■■의 피고 창원세무서장에 대한 청구 부분

피고 창원세무서장이 2007. 7. 2. 원고 강■■에 대하여 한 양도소득세 58,848,660원, 주민세 5,884,860원의 부과처분을 취소한다.

1.\u3000\u3000 이 사건 각 처분의 경위

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 1 내지 4호증의 각 1, 2, 갑 5호증, 갑6 내지 9호증의 각 1, 2, 을 1, 2호증, 을 3호증의 1, 2, 을 4, 5호증의 각 1 내지 5, 을 7호증, 을 8호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.

가.\u3000\u3000석♤♤은 2005. 8. 17. 장☆☆ 외 2인에게 그 소유 명의의 **시 **면 ★★리 산2 외 임야 30필지 1,856,583㎡ (이하 '이 사건 부동산'이라한다)을 17억 6,000만 원에 매도하여, 2005. 11. 9. 이들 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다(이하 '이 사건 양도'라 한다).

나.\u3000\u3000이후 석♤♤은 2005. 11. 22. 이 사건 양도에 관하여 이 사건 부동산의 '기준시가'를 기준으로, 즉 양도가액 2억 1,293,180원, 취득가액 2억 1,177,669원, 필요경비 6,035,321원으로 하여 양도차익을 계산한 결과, 납부할 양도소득세가 없다는 내용의 양도소득세 예정신고를 하였다.

다.\u3000\u3000이후 부산지방국세청장은 2007. 5. 이 사건 양도에 관하여 원고들 및 석♤♤, 김◎◎의 자금출처를 조사한 결과, 원고들이 석♤♤에게 자신들의 지분소유권을 명의신탁 해두었다가 이 사건 양도를 함으로써 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 (이하 '부동산실명법'이라 한다)을 위반한 부동산 거래를 하였다고 보아, 양도가액 17억 6,000만 원, 취득가액 854,253,200원, 필요경비 21,091,400원으로 된 과세자료를 피고들에게 통보하였다.

라.\u3000\u3000이에 피고들은 이 사건 양도에 대해 소득세법 제96조 제1항 제5호, 소득세법 시행령 제162조의2 제2항 제1호에 따라 '실지거래가액'을 기준으로 하여 아래 표와 같이 각자의 투자금액 비유로 양도차익을 산출한 후 양도소득세액을 계산하여, 피고 김해세무서장이 2007. 7. 5. 원고 정◇◇에 대하여 양도소득세 112,997,870원, 주민세 11,299,780원의 부과처분을, 원고 이●●에 대하여 양도소득세 55,594,760원, 주민세 5,559,470원의 부과처분을 하고, 피고 창원세무서장이 2007. 7. 2. 원고 강■■에 대하여 양도소득세 58,848,660원, 주민세 5,884,860원의 부과처분을 하였다 (이하 이들 양도소득세 등 부과처분을 '이 사건 각 처분'이라 한다).

마.\u3000\u3000원고들은 2007. 10. 2. 국세청장에게 이 사건 각 처분에 대하여 심사청구 하였으나, 2007. 12. 28. 기각되었다.

2.\u3000\u3000 이 사건 각 처분의 적법 여부

가.\u3000\u3000원고들의 주장

이 사건 각 처분은 아래와 같은 이유로 위법하므로 취소되어야 한다.

(1)\u3000\u3000원고들은 석♤♤에게 돈을 대여한 후 그로부터 그 대여금에 대한 원리금조로 이 사건 양도 대금 중 일부를 지급받은 것에 불과할 뿐, 이 사건 부동산의 지분을 취득하거나 그 취득 지분을 석♤♤에게 명의신탁해 둔 바 없으므로, 이와 달리 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 한 이 사건 각 처분은 위법하다.

(2)\u3000\u3000뿐만 아니라, 원고가 이 사건 처분 시 인정된 필요경비 21,091,400원 외에도 중개수수료 5,120,000원, 기존 대출금 이자 1,873,795원 및 기타 양도와 관련한 소개비 등 상당 금액을 지출하였음에도, 이를 공제하지 않은 채 양도차익을 산정하여 한 이 사건 각 처분은 이 점에 있어서도 위법하다.

나.\u3000\u3000관계법령

소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

소득세법 제95조 (양도소득금액)

소득세법 제96조 (양도가액)

소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

다.\u3000\u3000인정사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 위에서 든 증거에다가 갑10, 11호증, 갑12, 13호증의 각 1, 갑14호증의 1 내지 9, 갑15호증의 1 내지 6, 갑18호증, 을6, 9호증의 각 기재와 증인 김◎◎, 성♥♥, 석♤♤의 각 일부 증언 및 이 법원의 경남단감원예농업협동조합에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정된다.

(1)\u3000\u3000원고들의 지위

석♤♤은 밀양시 시의원으로 있으면서 부동산중개업소인 한국공인중개사사무소를 운영하였고, 원고 이●●, 강■■과 성♥♥은 위 부동산중개업소의 직원 등으로 함께 일하였으며, 원고 이●●는 석♤♤의 며느리이기도 하다.

(2)\u3000\u3000석♤♤ 등의 이 사건 부동산 매수 및 대금 지급

(가)\u3000 김◎◎은 2003. 1. 1. 장♡♡으로부터 이 사건 부동산 중 일부인 26필지 1,696,465㎡를 매매대금 8억 원에 매수하되, 계약 당일 1차 계약금 4,000만, 2002. 1. 10. 2차 계약금 4,000만 원, 2003. 3. 31. 잔금 7억 2,000만 원을 지급하기로 하는 매매계약을 체결하고, 장♡♡에게 1차 계약금조로 4,000만 원을 지급하였다.

(나)\u3000 이후 김◎◎은 부족한 매수자금을 조달하기 위하여 석♤♤과 공동으로 이 사건 부동산을 매수하기로 하였고, 이에 따라 김◎◎, 석♤♤은 공동매수인으로서, 2003. 2. 11. 장♡♡과 사이에 위 (가)항 기재 부동산에다가 5필지 부동산을 더 보탠 이 사건 부동산을 총 8억 5,000만 원에 매수하는 내용의 매매계약(이하 '이 사건 매매'라 한다)을 체결하고, 장♡♡에게 2차 계약금조로 4,000만 원(김◎◎, 석♤♤ 각 2,000만 원)을 지급하였다.

(다)\u3000 그럼에도, 그 이후 이 사건 매매계약의 중도금 및 잔금 마련이 여의치 아니하자, 석♤♤은 원고 이●●, 강■■과 성♥♥에게 이 사건 부동산 매수에 자금을 투자하면 이 사건 부동산을 다른 데 처분하여 상당한 양도차익이 포함된 처분대금을 투자자금에 따른 지분비율대로 분배해 주겠다고 합의한 끝에, 이 사건 부동산 매수 자금으로 원고 이●●로부터 1억 원, 원고 강■■으로부터 1억 2,000만 원, 성♥♥으로부터 5천만 원을 각 지급받는 한편, 2003. 5. 12. 경남단감원예농업협동조합 밀양지점으로부터 이 사건 부동산을 담보로 하여 5억 원을 대출받아, 이 자금으로 장♡♡에게 이 사건 매매계약의 중도금 및 잔금을 모두 지급하였다.

(라)\u3000 이 사건 부동산 매수 취득 당시 석♤♤은 밀양시 시의원임을 이용하여 자신의 이름으로 이 사건 부동산을 담보로 하여 금융기관에서 매수자금을 대출받고, 앞으로 밀양시에 자연휴양림으로 지정된 이 사건 부동산을 매도해 보겠다 하여, 원고 이●●, 강■■과 김◎◎, 성♥♥ 등의 동의 내지 양해 하에, 2003. 5. 12. 이 사건 부동산에 관하여 자기 혼자 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

(3)\u3000\u3000성♥♥의 투자금 회수 및 원고 정◇◇의 자금 투자

(가)\u3000 그런데, 이후 석♤♤이 이 사건 부동산을 16억 원에 매수하겠다는 사람이 있음에도 그 가격이 낮다는 등의 이유로 처분하지 않자, 성♥♥은 석♤♤에게 자신이 지급한 돈 5,000만 원과 이에 대한 이자 명목의 돈 3,000만 원을 합하여 8,000만 원을 지급해 줄 것을 요구하였다.

(나)\u3000 이에 석♤♤은 원고 정◇◇에게 '성♥♥의 8,000만 원 상당의 지분을 인수하면, 이 사건 부동산 중 그에 해당하는 지분에 관한 이전등기도 마쳐주겠다'는 취지로 말하여, 원고 정◇◇이 위 8,000만 원을 지급함으로써, 성♥♥은 자신이 지급한 위 돈을 모두 회수하였다.

(4)\u3000\u3000원고 이●● 및 손♣♣ 명의의 근저당권설정등기

(가)\u3000 그런데 이후로도 계속하여 이 사건 부동산의 처분이 지체되자, 원고 정◇◇, 이●●도 석♤♤에게 이 사건 부동산에 대한 투자분 반환 및 그 보장책을 요구하였고, 석♤♤은 이들에게 이 사건 부동산 중 각자 부담한 금액 비율에 따른 지분에 관하여 소유권이전등기를 하여주겠다고 하였으나, 이 사건 부동산이 워낙 큰 산들인데다가 측량을 하기도 쉽지 않아 지분이전등기를 해주지 못하였다.

(나)\u3000 이후로도 원고 정◇◇, 이●●는 석♤♤에게 계속하여 이 사건 부동산에 대한 자신들의 지분보장책을 요구하였고, 결국 석♤♤은 원고 강■■과 김◎◎ 몰래 2005. 1. 25. 이 사건 부동산 일부에 관하여 원고 이●● 앞으로 채권최고액 2억 원으로 한 근저당권설정등기를, 원고 정◇◇의 남편 손♣♣ 앞으로 채권최고액 1억 7,000만 원으로 한 근저당권설정등기를 마쳐 주었다.

(5)\u3000\u3000원고들 및 석♤♤, 김◎◎의 구체적 지분 약정 및 매매계약서 작성 등

(가)\u3000 그 후 원고 강■■과 김◎◎은 석♤♤이 원고 정◇◇, 이●●에게 위와 같이 근저당을 설정해 준 것을 뒤늦게 알고 석♤♤에게 이를 항의하는 한편, 이 사건 부동산에 대한 자신들의 지분 보장책을 계속 요구하였다.

(나)\u3000 이에 원고들 및 석♤♤, 김◎◎은 2005. 3. 8. 아래 표와 같은 대출지분 이자할당표를 작성하여, 자신들이 이 사건 부동산 매수 시 각자 부담한 돈을 현금지분으로 하고, 석♤♤ 명의의 위 대출금 채무에 대한 각자의 분담 부분을 정하여 대출지분으로 한 후, 그 합계액을 각 투자금액으로 정하고, 그 투자금액의 비율에 따라 이 사건 부동산에 관한 각자의 지분을 정하여 그 지분을 이 사건 부동산의 전체 평수에 곱하는 방법으로 이 사건 부동산에 대한 지분평수로 그 지분내용을 확정하였다.

(다)\u3000 위 대출지분이자할당표 작성 당시 원고 강■■ 등은 석♤♤과 사이에 이 사건 부동산 중 각자의 지분에 해당하는 평수에 관하여 매매계약서를 작성하기도 하였는데, 원고 강■■과 석♤♤ 사이에 작성된 매매계약서(갑14호증의 3)에 의하면, 그 매매계약서의 특약사항란에는 '구 문서는 전원 말소(삭제)하고, 개인 저당권(2건)은 즉시 말소하며, 매매대금은 현금 1억 200만원, 대출지분 9,300만 원으로 한다'고 기재되어 있다.

(6)\u3000\u3000원고 강■■ 및 김◎◎의 처분금지가처분 등기

(가)\u3000 그 후 석♤♤이 2005. 8. 17. 원고들 및 김◎◎과 협의 없이 장☆☆ 외 2인에게 이 사건 부동산을 매도하는 매매계약을 체결하자, 원고 강■■은 위 (5)(다)항의 매매계약서에 기하여, 2005. 10. 25. 창원지방법원에서 이 사건 부동산 중 밀양시 단장면 ★★리 4269 임야 57,251㎡에 관하여 부동산처분금지가처분결정(창원지방법원 2005카단1369호)을 받아, 2005. 11. 1. 그 처분금지가처분등기를 마쳤다.

(나)\u3000 김◎◎은 2005. 10.경 '당초 공동 매수자들이 매매대금을 지급하고 투자 지분 비율에 따라 공동 명의로 소유권이전등기를 하려 하다가 편의상 석♤♤ 명의로 명의신탁해 둔 것이고, 이후 2005. 3. 8. 대출지분이자할당표를 작성하는 한편 매매의 형식을 빌어 투자 지분 비율에 따라 각 권리자 명의로 지분이전등기해 주기로 약속까지 하였으므로, 석♤♤에 대하여 무효인 명의신탁에 근거한 부당이득반환청구권을 가진다'고 주장하면서 위 부당이득반환청구권을 피보전채권으로 하여 이 사건 부동산 중 지분 131,636/562,236에 관하여 부동산처분금지가처분신청을 하고, 2005. 11. 1. 창원 지방법원에서 처분금지가처분결정(창원지방법원 2005카단1403호)을 받아, 2005. 11. 1. 처분금지가처분등기를 마쳤다.

(7)\u3000\u3000이 사건 부동산 처분 후의 상황

(가)\u3000 이 사건 부동산에 관하여 2005. 11. 9. 원고 이●●와 손♣♣ 명의의 위 각 근저당권설정등기, 원고 강■■과 김◎◎ 명의의 위 각 가처분등기는 말소되고, 같은 날 장☆☆ 외 2인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

(나)\u3000 그 후 원고들 및 석♤♤, 김◎◎은 이 사건 양도를 통해 얻은 처분대금을 필요경비 등을 공제한 후, 위 (5)(나)항의 투자 지분비율에 따라 나누어 가졌다.

(8)\u3000\u3000**시장의 원고들에 대한 과징금 처분

원고들과 석♤♤, 김◎◎, 성♥♥은 2007. 11. 16. 밀양시장으로부터 이 사건 부동산 거래에 관하여 부동산실명법 제3조 위반을 이유로 과징금 부과처분을 받았는데, 이에 대하여는 쟁송절차를 취하지 아니하였다.

라.\u3000\u3000판단

(1)\u3000\u3000명의신탁 여부[위 가.(1)항 주장 부분]

(가)\u3000 소득세법 제96조 제1항 제5호 및 제97조 제1항 제1호는 부동산의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여야 하나, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우에는 실제로 거래한 가액(실지거래가액)에 의하도록 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제162조의2 제2항 제1호는 부동산실명법을 위반하여 부동산을 거래한 경우를 그 하나로 규정하고 있다.

한편, 부동산실명법 제2조에는, 명의신탁약정이라 함은 부동산에 관한 소유권 기타 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로 실권리자가 부동산에 관한 물건을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인 명의로 하기로 하는 약정(위임, 위탁 매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함한다)을 말한다고 규정하고, 제3조 제1항에는 누구든지 부동산에 관한 물건을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다고 규정하고 있다.

(나)\u3000 살피건대, 위 다.항 인정사실에 나타나는 이 사건 부동산의 매수 취득 과정과 그 소유권이전등기의 경위, 그 전후에 이루어진 원고들과 석♤♤ 사이의 합의 내용, 원고들의 매수자금 부담 내용과 투자금의 성격 및 이에 따른 지분 확정의 내용, 이 사건 부동산 처분 이후에 이루어진 처분대금의 분배 내용, 이 법원이 믿지 아니하는 석♤♤의 일부 증언 외에는 원고들이 석♤♤에게 이 사건 부동산의 매수자금 일부를 대여한 것으로 볼 만한 증거자료나 사정을 찾을 수 없는 점 등에다가, 위 (가)항 관계 규정의 내용과 취지를 종합, 대비하여 판단해보면, 원고 이●●, 강■■과 석♤♤, 김◎◎, 성♥♥은 이 사건 부동산에 관하여 그 매수과정에서 자금을 공동투자하여 그 매수대금을 함께 부담, 지급하기로 하되 각자 그 투자금액 내지 매수자금 부담(대출금 부담 부분 포함)의 비율에 따라 지분권을 갖기로 하면서 그 소유권이전등기는 등기, 매수자금 대출 및 처분의 편의상 석♤♤ 명의로 하고 나중에 이를 처분하여 그 지분만큼 처분대금을 분배하기로 한 것으로, 이에 따라 이루어진 석♤♤ 명의의 소유권이전등기는 명의신탁에 의한 것으로 봄이 상당하므로, 이러한 원고 이●●, 강■■은 물론 성♥♥으로부터 그 지분 및 지위를 이어받은 원고 정◇◇은 이 사건 부동산 중 각 해당 지분에 관하여는 부동산실명법을 위반하여 거래한 것으로서, 이 지분에 관한 이 사건 양도는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과함이 타당하다.

(다)\u3000 따라서, 이와 다른 전제에서 나온 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2)\u3000\u3000필요경비 공제 여부 [위 가.(2)항 주장 부분]

이 사건 양도거래에 관하여 원고들 주장과 같은 필요경비가 추가로 소요되었음을 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

3.\u3000\u3000 결론

그렇다면, 이 사건 각 처분은 적법하므로, 원고들의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.