비과세되는 1세대1주택 여부

입주권 취득당시(사업계획인가일 현재) 1세대 2주택을 소유하였지만 입주권의 양도 전에 이미 양도함으로써 입주권 양도일 현재 다른 주택을 소유하고 있지 아니하므로 비과세되는 1세대 1주택에 해당함

소득세법 제89조비과세양도소득제3호

소득세법시행령 제155조 제16항1세대 1주택의 특례

1. 피고가 2005. 1. 1. 원고에 대하여 한 2004년도 귀속 양도소득세 67,361,720원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

청 구 취 지

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1991. 5. 15. ○○ ○○구 ○○동 ○○ ○○○○○○○아파트 414동 108호(이하 '이 사건 재건축아파트'라 한다)를 취득하고 1997. 5. 13.부터 2002. 12. 27.까지 거주하다가 위 아파트에 관하여 재건축사업이 시행되자 위 아파트를 ○○○○○○○재건축사업조합(이하 '이 사건 조합'이라 한다)에 출자하였는데, 위 조합은 2002. 3. 25. ○○구청장으로부터 구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6841호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제33조 제1항 소정의 사업계획승인을 얻었다.

나. 한편 원고는 2001. 9. 3. ○○ ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 4동 102호(이하 '이 사건 ○○아파트'라 한다)를 취득한 후 2002. 10. 2. 에 이르러 이 사건 ○○아파트를 양도한 후 그 양도소득에 대한 양도소득세를 신고, 납부하였고, 2003. 2. 14부터 이 사건 재건축아파트의 철거가 시작되었다.

다. 그 후 원고는 2004. 6. 29. 이 사건 재건축아파트의 분양권(이하 '이 사건 분양권'이라 한다)을 8억 1,000만원에 양도하고, 2004. 8. 26. 피고에게 1세대 1주택으로서 비과세에 해당한다고 보아 6억원을 초과하는 부분에 대한 양도소득세 39,313,000원을 신고, 납부하였다.

라. 이에 피고는, 원고에게는 사업계획승인일 당시 이 사건 재건축아파트 외에 이 사건 ○○아파트도 소유하고 있어서 1세대 2주택에 해당한다는 이유로 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하여, 2005. 1. 1. 원고에게 2004년도 귀속 양도소득세 67,361,720원을 추가로 부과, 고지하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑1호증, 을1호증의 각 기재]

2. 이 사건 처분의 적법여부

가. 당사자 주장

(1) 피고는 구 소득세법시행령 제155조 제16항은 사업계획승인일 현재 1세대 1주택에 해당하는 기존주택을 소유한 구 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 '분양권'이라고 한다)를 양도하는 경우에 한하여 분양권이 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 그 분양권의 양도를 1세대 1주택의 양도로 의제하도록 규정하고 있으므로, 원고가 위 규정 소정의 조합원이 되려면 이 사건 조합이 위 사업계획승인을 받을 당시(분양권 취득 당시)에 이 사건 재건축아파트 이외에 다른 주택을 소유하고 있지 않았어야 할 것인데, 원고는 위 사업계획승인이 있을 당시 이 사건 재건축아파트 이외에 이 사건 ○○아파트를 소유하고 있었으므로, 원고는 이 사건 분양권의 취득 당시(사업계획승인일 당시) 구 소득세법시행령 제155조 제16항의 규정에 1세대 1주택의 비과세요건을 충족하고 있는 재건축사업조합원에 해당하지 않는다 할 것이므로, 이에 따른 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하다고 주장한다.

(2) 이에 대하여 원고는 구 소득세법시행령 제155조 제16항은 주택재건축사업의 사업계획승인일 현재 1세대 1주택에 해당하는지 여부를 불문하고 기존주택을 소유한 재건축사업조합의 조합원이 분양권을 '양도'할 당시 다른 주택을 소유하고 있지 아니하면 적용되는 규정으로서 원고는 이 사건 재건축아파트에 관한 주택재건축사업의 사업계획승인일 현재 기존주택인 이 사건 재건축아파트를 소유한 이 사건 조합의 조합원이었고, 이 사건 분양권을 양도할 당시에는 이 사건 분양권 이외에 다른 주택을 소유하고 있지 않았으므로, 원고의 이 사건 분양권의 양도로 인하여 발생한 소득은 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생한 소득으로서 양도소득세의 비과세대상임에도 불구하고, 이와 달리 보고 한 이사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

○ 소득세법 제89조 비과세양도소득

다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제94조 양도소득의 범위

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

구 소득세법시행령(2005. 2. 19. 대통령령 제 18705호로 개정되기 전의 것)

○ 제154조 1세대1주택의 범위

① 법 제89조제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (이하 생략)

○ 제155조 1세대1주택의 특례

⑯ 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조제1항제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

○ 제156조 고가주택의 범위

① 법 제89조제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

도시 및 주거 환경정비법 부착(제6852호, 2002. 12. 30)

○ 제3조 (일반적 경과조치)

이법 시행 당시 도시재개발법 · 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법 및 주택건설촉진법의 재건축 관련 규정(이하 "종전법률"이라 한다)에 의하여 행하여진 처분 · 절차 그 밖의 행위는 이법의 규정에 의하여 행하여진 것으로 본다.

구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6841호로 개정되기 전의 것)

○ 제33조(사업계획의 승인 및 건축허가등)

① 대통령령으로 정하는 호수이상의 주택을 건설하거나 대통령령으로 정하는 면적이상의 대지를 조성하고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다. 사업계획을 변경(건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 변경을 제외한다)할 때에도 또한 같다.

다. 판단

(1) 먼저, 구 소득세법 제89조 제3호는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니하도록 규정하고 있고(이 사건 경우와 같이 실지거래가액이 6억을 초과하는 1세대 1주택 양도의 경우에는 그 초과하는 금액에 대하여만 양도소득세를 과세하게 된다). 구 소득세법시행령 제154조 제1항, 구 소득세법시행규칙(2005. 8. 5. 부령 제456호로 개정되기 전의 것) 제71조 제3항 제3호는 소득세법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 서울특별시 등에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것으로 규장하고 있으며, 구 소득세법시행령 제155조 제16항은 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합의 조합원(주택재건축사업의 경우 사업시행인가일 현재 구소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 조합원에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 이를 구 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보도록 규정하고 있는바, 이 사건의 경우와 같이 사업계획승인일 당시에는 분양권외 주택을 추가로 소유하고 있었으나, 그 후 분양권의 양도일 당시에는 이를 처분하여 주택이 없는 경우에 그 조합원을 '주택재건축사업의 경우 사업계획승인일 현재 구 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 조합원'에 해당하는 것으로 해석할 수 있을지 여부가 쟁점이라 할 것이다.

(2) 살피건대, ① 양도소득세를 과세함에 있어 양도차익은 자산의 양도 당시를 기준으로 산출하게 되므로 당해 자산의 양도가 과세요건 내지 면세요건에 해당하는지 여부도 양도 당시를 기준으로 판정하여야 한다고 봄이 상당한 점(대법원 1998. 7. 10. 선고 97누20816 판결 참조), ② 구 소득세법시행령 제154조 제1항은 1세대 1주택 양도의 양도소득세 비과세요건을 규정함에 있어 당해 주택의 '양도일' 현재를 기준으로 하여 1세대 1주택의 보유 여부를 판정하도록 규정하고 있고, 구 소득세법시행령 제155조 제16항은 정비사업조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위, 즉, 분양권을 양도하는 경우 1세대 1주택의 양도로 의제함에 있어 분양권의 '양도일'현재를 기준으로 다른 주택을 보유하고 있는지 여부를 판정하도록 명시적으로 규정하고 있는 점, ③ 구 소득세법시행령 제155조 제16항은 정비사업조합의 조합원을 사업계획승인일 현재 구 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다고 규정하고 있을 뿐, 1세대 1주택을 소유하는 자에 한한다고 규정하고 있지는 아니한 점, ④구 소득세법시행령 제155조 16항은 재개발조합 또는 재건축조합의 조합원이 분양권을 양도하는 경우 그 분양권은 구소득세법시행령 제157조 제3항 제2호 소정의 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 불과하고 이는 '주택'과는 구별되므로 '1세대 1주택'에 관한 비과세규정인 소득세법 제89조 제3호 및 구 소득세법시행령 제154조 제1항을 직접 적용하여 양도소득세를 비과세하는데 어려움이 있는바 이를 해소하여 일반 주택의 양도와 형평성을 유지하고 서민가계를 지원할 목적으로 아파트 분양권에 관하여도 구 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하여 양도소득세를 비과세하려는데 그 취지가 있는 점, ⑤ 소득세법 제89조 제3호는 '1세대 1주택'을 비과세 대상으로 규정하고, 그 위임에 따른 구 소득세법시행령 제154조 제1항은 '1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 보유기간이 3년 이상'인 경우에 이를 '1세대 1주택'으로 본다고 규정하는 한편, 구 소득세법시행령 제155조는 상속, 혼인 등으로 일시적으로 2주택이 되거나 또는 대체취득을 위하여 일시적으로 2주택이 되는 경우와 같이 예외적으로 '1세대 2주택'이 되는 경우에도 일정한 요건 하에서 이를 '1세대 1주택'으로 취급하여 비과세한다고 규정하고 있는데, 이와 같은 규정의 형식에 비추어 보면, 신설된 구 소득세법시행령 제155조 제16항(1998. 12. 31. 법률 15969호로 개정된 것에 신설 됨)은 아파트 분양권은 '주택'이 아니기 때문에 구 소득세법시행령 제154조 제1항 소정의 '1세대 1주택'에 해당하지는 않지만 예외적으로 이를 '주택'으로 취급(의제)하여 제154조 제1항 소정의 요건 즉 양도일 현재 다른 주택이 없고, 관리처분계획인가일(또는 사업계획승인일) 현재 3년 이상 보유기간을 갖춘 경우에는 양도소득세를 비과세한다는 규정으로 해석되고 따라서 구 소득세법시행령 제155조 제16항은 같은 조의 다른 항과 마찬가지로 제154조 제1항 소정의 '1세대 1주택'의 범위를 확장하는 특례조항의 하나로 봄이 상당한 점, ⑥ 재건축된 주택뿐만 아니라 재건축 중인 분양권도 종전 주택의 연장 내지는 변환된 것이라 할 것인데도 재건축한 주택이 완공된 후 그 주택을 양도하면 비과세되는데 반하여 재건축 중인 주택이 완공되기 전에 분양권을 양도하면 과세되는 것은 합리적이지 못한 점 등에 비추어 볼 때, 구 소득세법시행령 제155조 제16항의 규정 중 정비 사업조합의 조합원의 자격을 제한하는 부분에 해당하는 '주택재건축사업의 경우 사업계획승인일 현재 구 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자'라 함은 분양권 취득 당시인 사업계획승인일 당시 1세대 1주택을 소유하는 자로 한정하는 취지라기보다는 서울특별시 등에서 주택재건축사업을 시행하기 위한 정비 사업조합의 조합원을 사업계획승인일 현재 구 소득세법시행령 제154조 제1항 소정의 3년 이상의 보유기간 및 보유기간 중 2년 이상의 거주기간의 요건을 갖춘 경우에 해당하는 요건을 구비한 자로 한정하는 취지라고 봄이 상당하다고 할 것이다.

(3) 돌이켜 이 사건의 경우를 보건대, 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 분양권 취득 당시 비록 이 사건 ○○아파트를 소유하고 있었지만, 이 사건 분양권 양도 전에 이미 이를 양도하였고(그에 따른 양도소득세를 모두 납부하였다), 이 사건 분양권 양도 당시는 다른 주택을 소유하고 있지 않았으며, 이 사건 분양권은 그 취득일인 사업계획 승인일 당시 기존주택 보유기간 3년 이상과 그 보유기간 중 2년 이상 거주 요건을 갖추었으므로, 원고의 이 사건 분양권 양도는 '1세대 1주택'에 의한 비과세대상이라 할 것이다. 따라서 이와 다른 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다고 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.