대법원 2016. 12. 27. 선고 2014다225793 판결

이 사건 별표에 따르면, 임대의무기간이 5년인 임대주택의 분양전환가격의 산정요소인 택지비는 국가·지방자치단체나 한국토지주택공사 등 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 택지개발촉진법 등 법률에 따라 개발·공급하는 택지(이하 ‘공공택지’라고 한다)인 경우 그 공급가격으로 하고[제2항 (라)목 2)의 가)호, 이하 ‘이 사건 별표 가)호 규정’이라고 한다], 임대사업자가 취득 또는 보유하고 있는 공공택지가 아닌 택지(이하 ‘사업자보유택지’라고 한다)인 경우에는 최초 입주자 모집 공고 전에 임대사업자의 비용부담으로 사업계획승인권자가 두 곳의 감정평가법인에 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평균가격으로 하도록[제2항 (라)목 2)의 나)호] 되어 있다.

위와 같이 이 사건 별표는 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정요소인 택지비의 산정방법을 해당 택지가 공공택지인 경우와 사업자보유택지인 경우를 구분하여 달리 정하고 있는데, 이 사건 별표 가)호 규정은 임대사업자가 직접 공공사업에 따라 택지를 조성하고 그 택지에 전용면적 85㎡ 이하 임대의무기간 5년인 공공건설임대주택을 건설하였으나 택지를 조성한 근거 법령 등에 조성된 대지의 공급과 그 가격에 관하여 정하고 있지 아니한 경우에도 유추적용되지만, 택지를 조성한 근거 법령 등에 조성된 택지의 공급가격에 관하여 정하고 있지 아니한 경우, 이 사건 별표 가)호 규정의 ‘공급가격’ 부분을 그대로 적용할 수 없으므로, 이 사건 별표 가)호 규정의 입법 취지 등에 비추어 볼 때 이 사건 별표 가)호 규정의 ‘공급가격’을 실제 소요된 ‘택지의 조성원가’로 보아 분양전환가격의 구성요소인 택지비를 산정함이 타당하다 ( 대법원 2015. 4. 23. 선고 2013다202601 판결 참조).

2) 원심판결 이유에 의하면, ① 피고가 구 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임시조치법’이라고 한다)에 따른 주거환경개선사업으로 이 사건 아파트 부지를 협의취득하거나 토지수용으로 취득한 다음 국민주택기금의 자금을 지원받아 이 사건 아파트를 건축하였고, 입주자 모집공고[아파트 전체 세대 중 5동 694세대(이하 ‘이 사건 임대아파트’라고 한다)를 공공임대하는 내용이다]를 거쳐 임차인들에게 임대의무기간을 5년으로 정하여 이 사건 임대아파트를 임대한 사실, ② 피고는 이 사건 임대아파트의 의무임대기간이 경과하여 분양전환시기가 도래하자 원고들을 포함한 임차인들과 분양계약을 체결하고 분양대금을 지급받은 사실, ③ 피고는 분양전환가격을 산정하면서 택지비 100%를 이 사건 임대아파트의 분양가격에 반영한 사실을 알 수 있다.

위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 임대사업자로 구 임시조치법에 따라 직접 택지를 조성하고 공공건설임대주택인 이 사건 임대아파트를 건설하여 임대의무기간이 경과한 후 임차인에게 우선하여 분양전환하였으므로, 구 임시조치법 등 택지 조성의 근거 법령 등에 조성된 택지의 공급과 그 공급가격에 관하여 정하고 있지 아니한 이상, 이 사건 임대아파트에 관한 분양전환가격의 구성요소인 택지비를 산정함에 있어 이 사건 별표 가)호 규정을 유추적용하되 이 사건 임대아파트 부지의 조성원가를 그대로 택지비로 산정하여야 한다.

원심판결의 이유 중 일부 적절치 아니한 부분이 있으나, 이 사건 임대아파트에 대한 분양전환가격의 구성요소인 택지비를 산정함에 있어 택지개발업무지침에 따라 할인된 공급가격이 아니라 이 사건 임대아파트 부지의 조성원가가 그대로 적용되어야 한다고 본 원심의 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 임대주택법상 분양전환가격의 산정에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

나. 상고이유 제2점에 대하여

이 부분 상고이유 주장은 사실심인 원심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실인정을 다투는 취지의 주장에 불과하여 적법한 상고이유가 되지 아니한다.

다. 상고이유 제4점에 대하여

원심은, 피고가 임대주택법 관련 법령에서 정한 기준을 위반하여 그 기준에서 정한 금액을 초과하는 액수로 분양전환계약을 체결한 뒤 법률상 원인이 없는 분양대금을 수령하였어도, 그 초과한 정도가 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하지는 않는 것으로 보이는 이 사건에서 피고가 그 수령 당시 초과 부분을 법률상 원인 없이 보유하게 되었다는 점을 인식하였다고 볼 수 없으므로, 피고는 민법 제749조 제2항 에 따라 이 사건 소가 제기된 2012. 7. 4.부터 악의의 수익자로서 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 악의의 수익자에 관한 법리를 오해하거나 사실을 오인한 잘못이 없다.

2. 피고의 상고이유에 대하여

가. 상고이유 제1점에 대하여

표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서 건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있음이 분명하다. 그렇다면 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하고 표준건축비를 의미하는 것은 아니다 ( 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조).

원심이 이 사건 임대아파트의 분양전환가격에 반영되는 건축비는 표준건축비를 기초로 하여 그 범위 내에서 입주자모집 승인권자가 공고한 추정 건축비가 아니라 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미한다고 판단한 것은 앞서 본 법리에 따른 것으로, 거기에 상고이유 주장과 같이 이 사건 별표에서 정한 분양전환가격 산정의 기초가 되는 ‘최초 입주자모집 공고 당시의 주택가격’ 중 건축비의 의미에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

나. 상고이유 제2점에 대하여

원심은, 이 사건과 같이 구 임시조치법을 근거 법률로 하여 공공기관인 피고가 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우에 분양전환가격에 반영되는 택지비는 입주자모집 승인권자가 공고한 추정 택지비가 아니라 임대주택 건설용지의 조성원가, 즉 피고가 이 사건 임대 아파트 부지를 매수하여 택지를 조성하는 데 실제 지출한 비용으로 보아야 한다고 판단하였다.

관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 이 사건 별표에서 정한 분양전환가격 산정의 기초가 되는 ‘최초 입주자모집 공고 당시의 주택가격’ 중 택지비의 의미에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

3. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

[[별 지] 원고 명단: 생략]

대법관 이기택(재판장) 김용덕 김신(주심) 김소영

심급 사건

-서울고등법원 2014.9.4.선고 2013나2028337

대법원 2016.12.27.선고 2014다225793

원심판결

-서울고법 2014. 9. 4. 선고 2013나2028337 판결

참조판례

-[1] 대법원 2015. 4. 23. 선고 2013다202601 판결