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판시사항
임대사업자가 직접 공공사업에 따라 택지를 조성하고 택지에 전용면적 85㎡ 이하 임대의무기간 5년인 공공건설임대주택을 건설하였으나 택지를 조성한 근거 법령 등에 조성된 택지의 공급가격에 관하여 정하고 있지 아니한 경우, 분양전환가격의 구성요소인 택지비 산정방법
원고, 상고인
별지 원고들 명단 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 새빌 담당변호사 이주영 외 5인)
피고, 피상고인
한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 고원석 외 4인)
주문
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 구 임대주택법(2011. 3. 9. 법률 제10463호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제1항 , 제10항 , 구 임대주택법 시행령(2011. 3. 2. 대통령령 제22689호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조 제8항 , 구 임대주택법 시행규칙(2011. 4. 11. 국토해양부령 제350호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제14조 에 따르면, 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설하는 전용면적 85㎡ 이하 임대의무기간 5년인 공공건설임대주택을 임차인에게 우선하여 분양전환할 때 그 분양전환가격은 구 임대주택법 시행규칙 제9조 [별표 1] ‘공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준’(이하 ‘이 사건 별표’라 한다)에 따라 산정하여야 한다고 규정하고 있다.
이 사건 별표에 따르면, 임대의무기간이 5년인 임대주택의 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액의 산술평균한 가액으로 하는데, 여기서 건설원가는 ‘최초 입주자 모집 당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비’로 산정하고, 최초 입주자 모집 당시의 주택가격은 건축비와 택지비의 합계액으로 하며[1. 나. 및 2. 가. 1], 그중 택지비는, ‘국가, 지방자치단체나 한국토지주택공사 등 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 택지개발촉진법 등 법률에 따라 개발·공급하는 택지(이하 ‘공공택지’라 한다)인 경우에는 그 공급가격‘[이 사건 별표 2. 라. 2) 가)호, 이하 ‘이 사건 별표 가)호’라 한다]으로 하고, ‘임대사업자가 취득 또는 보유하고 있는 공공택지가 아닌 택지(이하 ‘사업자보유택지’라 한다)인 경우에는 최초 입주자 모집 공고 전에 임대사업자의 비용부담으로 사업계획승인권자가 두 곳의 감정평가법인에 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평균가격‘[이 사건 별표 2. 라. 2) 나)호, 이하 ‘이 사건 별표 나)호’라 한다]으로 하도록 되어 있다.
이와 같이 이 사건 별표는 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정요소인 택지비에 관하여 해당 택지가 공공택지인 경우와 사업자보유택지인 경우를 구분하여 그 산정방법을 달리 정하고 있는데, 이 사건 별표 가)호는 그 문언상 임대사업자가 국가·지방자치단체·공공기관 등으로부터 택지개발촉진법 등 법률에 따라 개발된 택지를 공급받는 경우에 직접 적용된다고 볼 수 있다. 임대사업자가 직접 공공사업에 따라 택지를 조성하고 그 택지에 전용면적 85㎡ 이하 임대의무기간 5년인 공공건설임대주택을 건설하였으나 택지를 조성한 근거 법령 등에 조성된 대지의 공급과 그 가격에 관하여 정하고 있지 아니한 경우에도 이러한 택지를 이 사건 별표 가)호 규정의 ‘공공택지’와 달리 보기 어려우므로, 임대주택의 부지가 사업자보유택지임을 전제로 하는 이 사건 별표 나)호 규정을 적용할 수 없고 이 사건 별표 가)호 규정을 유추적용하여야 한다.
그러나 이때 택지를 조성한 근거 법령 등에 조성된 택지의 공급가격에 관하여 정하고 있지 아니한 이상 이 사건 별표 가)호의 ‘공급가격’ 부분을 그대로 적용할 수 없으므로, 택지의 취득에 소요된 비용만을 분양전환가격에 반영하게 함으로써 임대사업자에게 택지와 관련된 초과수익이 발생하지 아니하게 하면서 임차인으로 하여금 임대사업자가 손실을 입지 아니하는 범위 내에서 가능한 한 낮은 가격에 임대주택을 분양전환받을 수 있도록 하고자 하는 이 사건 별표 가)호의 입법 취지 등에 비추어 볼 때 이 사건 별표 가)호 규정의 ‘공급가격’을 실제 소요된 ‘택지의 조성원가’로 보아 분양전환가격의 구성요소인 택지비를 산정함이 타당하다.
2. 가. 원심판결 이유에 의하면, 피고는 1997. 12. 27. 구 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법(1999. 12. 28. 법률 제6064호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘임시조치법’이라 한다)에 따른 주거환경개선사업의 사업시행자로 지정되어, 1999. 11. 23. 주택건설사업계획승인을 받은 사실, 피고는 2002. 11.경 이 사건 아파트에 대한 최초 입주자모집공고를 하였고, 임대의무기간 5년이 경과한 2010. 9. 1.경 분양전환가격 중 택지비를 조성원가 100% 상당액으로 하는 내용으로 분양계약을 체결하라는 안내문을 발송하였고, 원고들은 그 무렵 피고와 사이에 분양계약을 체결하고 분양대금을 지급한 사실을 알 수 있다.
이와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고가 임대사업자로서 임시조치법에 따라 직접 택지를 조성하고 그 택지에 전용면적 85㎡ 이하 임대의무기간 5년의 공공건설임대주택인 이 사건 아파트를 건설하여 임대의무기간이 경과한 후 임차인에게 우선하여 분양전환하였으므로, 임시조치법 등 택지 조성의 근거 법령 등에 조성된 택지의 공급과 그 공급가격에 관하여 정하고 있지 아니한 이상, 이 사건 아파트에 관한 분양전환가격의 구성요소인 택지비를 산정함에 있어서 이 사건 별표 가)호 규정을 유추 적용하되 이 사건 아파트 부지의 조성원가를 그대로 택지비로 산정하여야 한다.
나. 원심판결의 이유 중 일부 적절치 아니한 부분이 있으나, 이 사건 아파트에 대한 분양전환가격의 구성요소인 택지비를 산정함에 있어 ‘택지의 조성원가’로 산정하여야 함을 전제로 택지개발업무지침에 따라 할인된 공급가격이 적용되어야 한다는 원고들의 주장을 배척한 결론에 있어서는 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 임대주택법상 분양전환가격 산정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미치는 등의 위법이 없다.
3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[[별 지] 원고들 명단: 생략]