원고가 실제 수령한 계약금 등이 양도대가에 포함되는지 여부

원고는 1차 매매계약에 따라 계약금 및 중도금을 지급받았고, 관련 재판에서 1차 매매계약이유효함이 확정되는 점 등의 사정을 종합해보면 이 사건 2차 매매계약은 1차 매매계약의 연장선상에 있다고 볼 것이지 1차 매매계약이 해제되었다고 볼 수 없음

소득세법 제96조

수원지방법원 2016구단8481 양도소득세부과처분취소

AAA

KK세무서장

2017.9. 6

2017.10.18

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다..

1. 처분의 경위

가. 원고는 2012. 2. 8. 천안시 동남구 **면 **리 346 전 718㎡ 외 7필지(같은리 347-1・・・, 348-3・・) 토지 합계 7,804㎡와 같은 리 347-7 지상의 여관건물 및 창고 등 2개 건물 합계 560.25㎡(이하 위 토지와 건물들을 합쳐 '이 사건 부동산'이라 한다)를 SSS에게 양도하고, 2012. 4. 27. 양도가액 및 취득가액을 동일하게 750,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 피고는 원고에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여 이 사건 부동산의 양도가액을 1,215,000,000원(=계약금 1억 원＋중도금 3억 원＋잔금 7억 5,000만 원＋임대차보증금 및 형질변경비용 6,500만 원)으로 보아 2015. 7. 6. 원고에게 2012년 귀속 양도소득세 140,915,830원(가산세 포함)을 경정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).다. 원고는 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2016. 3. 29. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2016. 6. 15. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없음, 갑 1, 2, 을 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 부동산에 관한 2004. 7. 10.자 구두 매매계약은 잔금 지급전에 당사자 간의 합의에 의하여 적법하게 해제되었고, 위 매매계약에 기하여 원고가 수령한 계약금과 중도금 합계 4억 원은 SSS 등의 불법행위로 인하여 원고가 받은 정신적 고통에 대한 손해배상금으로 대체된 것이며, 원고와 SSS 사이에 2011. 12. 22.자로 새롭게 매매계약이 체결되어 그 계약서에 매매대금으로 기재된 750,000,000원을 양도가액으로 보아야 함에도 이와 달리 본 피고의 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 인정사실

1) 원고는 2003. 9. 18. SSS(명의는 조카 DDD)과 사이에 이 사건 부동산에 관한 임대차계약을 체결하면서 특약사항으로 임차인이 이 사건 부동산의 매입을 요청할 경우 10개월 이내에는 12억 원, 20개월 이내에는 12억 5,000만 원에 양도하여야 하고, 20개월 이내에는 위 부동산을 타인에게 양도하지 아니하기로 약정하였다.

2) 원고는 위 임대차계약의 특약사항에 따라 2004. 7. 10. SSS과 사이에 이 사건 부동산을 매매대금 12억 5,000만 원에 양도하기로 하는 매매계약(이하 '1차 매매계약'이라 한다)을 구두로 체결하고, 원고는 SSS으로부터 2004. 7. 10. 계약금 1억 원, 2004. 7. 26. 중도금 3억 원 등 합계 4억 원을 수령하였다.

3) 이후 원고는 2004. 7. 10.자로 SSS이 대표이사로 있는 QQQ관광호텔 주식회사(이하 '천안법인'이라고 한다)와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 대금 2억 2,000만 원에 매매예약계약서를 작성하였고, 계약 당일 증거금 6,500만 원을 지급받았다.

4) 원고는 1차 매매계약에 따른 잔금을 지급받지 못하자, 2005. 1. 5. 위 매매예약 계약서 명의자인 천안법인을 상대로 수원지방법원 평택지원 2005가합**호로 잔금 850,000,000원을 지급하라는 민사소송(이하 '1차 민사소송'이라 한다)을 제기하였는데, 천안법인은 오히려 이미 지급한 4억 원이 대여금에 해당한다면서 반소(2005가합***)를 제기하였다. 원고가 제1심에서 전부 승소하였으나 제2심(서울고등법원 2005나88***)에서는 위 잔금 중 앞서 본 매매예약계약의 계약금으로 받은 6,500만 원을 잔금 중 일부로 보아 이를 공제한 785,000,000원에 대하여만 일부 승소판결을 받고 2006. 10. 13. 대법원(2006다370**)에서 위 일부승소금액이 그대로 확정되었다. 그러나 원고는 위 확정판결에도 불구하고 천안법인이 변제능력이 없어 위 잔금을 받지 못하였다.

5) SSS은 1차 민사소송이 확정될 무렵 원고를 상대로 대여금 4억 원을 편취당했다는 취지로 고소를 하였으나 검찰에서 2007. 2. 22. 혐의없음 결정이 내려졌고, 1차 민사소송의 1심 재판에서 원고 주장에 부합하는 증언을 하였던 FFF을 상대로 위증으로 고소하였으나 오히려 2007. 5. 1.경 서울중앙지방법원에서 무고죄로 벌금 500만 원의 약식명령을 받았다. 또한 SSS은 2009. 7. 1. 서울동부지방법원(2007고단3**)에서 GGG(주식회사 QQQ관광의 관리부장)에 대한 형사사건에 증인으로 출석하여 위 4억 원을 대여금이라는 취지로 위증하였다는 이유로 징역 8월에 집행유예 2년의 유죄판결을 받았고, 2010. 1. 28. 의정부지방법원(2007고단27**)에서도 원고를 상대로 4억 원의 대여금 반소청구를 하고 위 돈을 편취하였다며 고소한 사실에 대하여 사기미 수 및 무고로 징역 10월에 집행유예 2년의 유죄판결을 받았다.

6) 반면 원고가 1차 민사소송에서 위 4억 원이 대여금이라고 증언한 GGG를 상대로 위증으로 고소한 사건에서는 GGG가 2006. 11. 17. 서울동부지방법원(2006고단 26**)에서 위증죄로 징역 8월의 유죄판결을 받았다. GGG는 2012. 8. 10. 의정부지방법원(2011고단210, 26**)에서도 SSS에 대한 사기미수 등 사건에서 위 4억 원이 대여금이라고 각 위증하고 양욱으로 하여금 같은 내용의 위증을 교사하였다는 이유로 징역 합계 10월에 집행유예 2년의 유죄판결을 받았다.

7) 원고는 2009. 11. 27. 서울동부지방법원 2009가합21***호로 SSS과 그가 실질적으로 운영하는 주식회사 WWW관광호텔(이하 '서울법인'이라고 한다)을 상대로 그들이 1차 매매계약의 실질적인 당사자라고 주장하면서 그 잔금의 지급을 구하는 매매대 금 청구소송(이하 '2차 민사소송'이라 한다)을 제기하였는데, 위 법원은 SSS에 대한 청구는 기각하고 서울법인에 대한 잔금 785,000,000원의 청구는 인용하는 내용의 일부 승소판결을 선고하였으나, 제2심(서울고등법원 2010나56***)은 제1심과는 달리 서울법인에 대한 청구는 기각하고 SSS이 실질적인 당사자로서 이 사건 부동산에 설정된 일부 등기의 말소등기절차를 이행받음과 동시에 원고에게 잔금 785,000,000원을 지급하라는 일부 승소판결을 받아 2011. 7. 28. 대법원(2011다364**)에서 그대로 확정되었다.

8) SSS은 위와 같이 사기미수와 무고로 형사재판(의정부지방법원 2007고단27**)을 받고 있던 중인 2010. 1. 20. 원고에게 당초 1차 매매계약의 계약금과 중도금으로 지급한 4억 원은 원고에 대한 합의금 조로 포기하고, 현재 계속 중인 민・형사상 소를 취하해줄 것을 요청하는 내용의 통지서를 발송하였다.

9) 원고는 2011. 12. 22. SSS에게 이 사건 부동산에 관하여 750,000,000원에 다시 매도하기로 하는 계약(이하 '2차 매매계약'이라 한다)을 체결하였는데, 그 계약서에 따르면 계약금 2억 원은 계약 당일 지급하고, 중도금 2억 5,000만 원은 이 사건 부동산에 설정된 근저당채무를 인수하는 것으로 하며, 잔금 3억 원은 2012. 2. 2. 지급하기로 약정하였다.

10) 원고는 SSS으로부터 2차 매매계약서에 기재된 잔금을 지급받고 2012. 2. 8. SSS에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료해 주었다.

11) 한편 원고는 2011. 12.경 위와 같이 2차 매매계약에 따른 계약금을 수령한 직후 GGG가 위증 등으로 기소되어 재판을 받고 있던 형사사건(의정부지방법원 2011고단2**)의 재판부에 GGG의 선처를 구하는 탄원서를 제출하였고, 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료받고 난 후인 2012. 2. 24.경 같은 재판부에 고소취하서도 제출하였다.

12) 이후 원고는 2012. 4. 27. 피고에게 양도가액 및 취득가액을 750,000,000원으로한 양도소득세 예정신고를 하였다.

다. 판단

1) 의사표시의 해석은 당사자가 표시행위에 부여한 객관적 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 문언의 내용과 의사표시가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 의사표시에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 1993. 6. 8. 선고 92누18009 판결 등 참조). 2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 본다. 앞서 인정한 사실관계에서 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합해 보면, 피고가 2004. 7. 10. 1차 매매계약에서 정한 매매대금 12억 5,000만 원 중 원고가 실제로 수령한 계약금 및 중도금 합계 4억 원과 2011. 12. 22. 2차 매매계약에 따라 원고가 받은 잔금 7억 5,000만 원 및 2004. 7. 10.자 매매예약계약서 작성 당시 수령한 계약금 6,500만 원 등의 합계 12억 1,500만 원을 이 사건 부동산의 양도가액으로 보고 이를 전제로 원고에 대하여 한 이 사건 처분은 정당하고, 이에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다.

○ 원고와 SSS 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매대금 액수가 직접적으로 다툼이 된 1, 2차 민사소송에서 이 사건 부동산에 관한 매매대금이 총 12억 5,000만 원임을 전제로 원고가 이미 수령한 계약금 1억 원과 중도금 3억 원 및 2004. 7. 10.자 매매예약계약금 6,500만 원을 공제한 785,000,000원이 매매잔금으로 최종적으로 인정되었고, SSS은 계약금과 중도금으로 지급한 합계 4억 원에 대하여 매매대금에서의분리를 주장하면서 반소로 대여금이라고 주장하였으나 결국에는 받아들여지지 아니하였다.

○ SSS과 GGG는 위 민사소송과는 별도로 위 4억 원이 대여금이라는 취지로 법정에서 증언하거나 이를 전제로 수사기관에 고소하였다가 관련 형사재판에서 모두 위증죄나 무고죄 등으로 수차례 유죄판결을 받았다.

○ 1차 매매계약과 2차 매매계약의 시기가 비록 7년 이상 차이가 있으나, 이는 1차 매매계약 이후 SSS이 원고에게 잔금을 지급하지 아니하여 그 지급을 구하는 민사소송이 7년 이상 계속되었기 때문으로 대법원에서 최종적으로 1차 매매계약에 기한 잔금이 785,000,000원으로 확정된 이후 원고가 여전히 위 잔금을 한 푼도 받지 못하던 상황에서 HHH의 중재로 위 확정된 잔금에서 약간 감액된 750,000,000원으로 동일한 부동산에 대하여 2차 매매계약서가 작성된 이상 2차 매매계약은 1차 매매계약의 연장선상에 있다고 보아야 한다. 뒤에서 보는 바와 같이 1차 매매계약이 해제된 것으로 보기 어렵다.

○ 2차 매매계약을 사실상 중개한 증인 HHH도, 1차 매매계약에 따른 매매잔금 이 7, 8년간의 재판 끝에 판결로 확정되어 자신이 원고와 SSS 사이에 그 금액의 액수를 7억 5,000만 원으로 조정해 준 것이고, 2차 매매계약은 GGG가 당시 받고 있던 형사재판에서 탄원서나 고소취하서를 받기 위한 것은 아니라는 취지로 일관되게 증언하였다.

○ 원고는, SSS이 2010. 1. 20.경 원고에게 1차 매매계약의 계약금과 중도금으로 지급하였던 4억 원을 포기한다는 내용의 통지서를 보냈는데 이로써 1차 매매계약이 적법하게 해제된 것이거나 SSS이 위 4억 원을 포기한 것은 그 자체로 손해배상의 지급에 해당한다고 주장한다. 그러나 원고는 SSS으로부터 위 통지서를 받고 곧바로 탄원서 등을 제출한 것이 아니라 그로부터 약 2년이 경과하여 2차 매매계약에 따른 계약금이나 잔금을 받은 이후에야 탄원서 및 고소취소장을 제출하였고, SSS의 의사 역시 일방적으로 4억 원을 포기한 것이라기보다는 본인에 대한 탄원서나 고소취하서 등의 제출을 조건으로 한 것으로 보아야 할 점 등을 감안해 보면, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

○ 그 밖에도 원고가 이 사건 부동산을 무려 14년간이나 보유하였음에도 그 취득가액과 양도가액이 동일하다는 것은 납득하기 어려운 점, 원고가 스스로 인정하듯이 이 사건 부동산을 취득할 당시 실제로 지출한 금액이 11억 5,000만 원 상당에 달하는 점, 원고가 이 사건 부동산에 관한 감정가액이나 주변 부동산의 시세 등의 객관적인 자료를 제출한 바도 없는 점 등에 비추어 보면, 원고가 신고한 이 사건 부동산의 양도가액 7억 5,000만 원은 양도 당시의 가치를 적정하게 반영하였다고 볼 수도 없다.

3) 따라서 원고의 주장은 받아들일 수 없고, 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결 론

원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.