수원지방법원-2016-구단-7969 (2017.11.08)

임차보증금이 공탁된 시점을 양도시기라고 볼 수 없음.

임차보증금을 제외한 금원을 수수함으로써 이 사건 매매계약의 대금은 청산되었다고 보아야 함.

소득세법 제88조 (양도의 정의)

서울고등법원-2017-누-55659 양도소득세 부과처분 취소

AAA

OO세무서장

수원지방법원 2017. 6. 7. 선고 2016구단7969 판결

2017. 11. 08.

2017. 12. 06.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2015. 1. 6. 원고에게 한 2008년 귀속 양도소득세2,528,601,720원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 적을 이유는, 아래와 같이 고쳐 쓰는 것 외에는 제1심 판결 이유의 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 인용한다.

○ 3면 10, 11행을 아래와 같이 수정한다.

1) 피고는 원고에 대한 세무조사결과 통지서를 공시송달의 방법으로 송달하였다고주장하면서도 이를 세무서의 게시판이나 그 밖에 적절한 장소, 관보 또는 일간신문 등에 게시하였음을 증명하지 못하고 있으므로, 이 사건 처분에는 과세예고통지나 세무조사결과 통지를 하지 아니한 중대한 절차적 하자가 존재한다.

○ 5면 14행의 "2014. 12. 3.경" 다음에 "세무조사결과통지서를 게시판에 게시하여"를 추가한다.

○ 5면 19, 20행 사이에 "가) 관련 법리"를 추가한다.

○ 6면 2행의 "그리고"부터 8행까지를 아래와 같이 고친다.

구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하같다)에 의하면, 이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용되고, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하며(제2조 제1항), 임대차는 그등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 관련 세법의 규정에 의한 사업자등록을신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(제3조). 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2008. 8. 21. 대통령령 제20970호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 의하면, 법 제2조 제1항 단서에서 대통령령이 정하는 보증금액 이라 함은, 서울특별시는 2억 4,000만 원(제1호), 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다)은 1억 9,000만 원(제2호), 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다)는 1억 5,000만원, 그 밖의 지역은 1억 4,000만 원(제4호)이고, 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 하며, 법 제2조 제2항에서 대통령령이 정하는 비율 이라 함은 1분의 100을 말한다(제2조). 한편 수도권정비계획법 및 그 시행령(2009. 1. 16. 대통령령 제21268호로 개정되기 전의 것)에 의하면, 용인시는 과밀억제권역이 아닌 에는 포함되어 있지 않다(제9조, 별표 1).

○ 6면 15행부터 7면 마지막 행까지를 아래와 같이 고쳐 쓴다.

나) 인정사실

① 원고와 SSS은 이 사건 매매계약 시 다음과 같이 약정하였다. 원고는 잔금을 수령함과 동시에 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 부동산을 인도하여야 하고(제2조), 잔금 지급 시 거래의 안전성 확보를 위하여 SSS이 신탁등기를 요청할 수 있으며, 원고는 이에 필요한 일체의 서류를 SSS에게 교부하여야 한다(제6조 제3항).

② 원고와 SSS은 이 사건 부동산의 매매대금은 86억 5,000만 원으로 하되, 그 중 계약금 8억 6,500만 원은 2006. 10. 31., 중도금 17억 3,000만 원은 2006. 12. 31., 잔금 60억 5,500만 원은 2007. 3. 31.에 지급하기로 약정하였는데, 원고는 2006. 10. 30. 계약금을, 2006. 12. 28. 중도금을 모두 지급받았다.

③ 원고는 2008. 10. 17. SSS과 잔금 지급 및 건물명도, 토지인도 등에 관하여 다음과 같은 내용의 합의를 한 후, 같은 날 SSS으로부터 60억 원을 지급받았다. 즉, SSS은 2008. 10. 17.까지 잔금을 지급하기로 하고, 원고는 세입자 문제를 책임지고 해결하여 2009. 3. 31.까지 명도하기로 한다(세입자 보증금 5,500만 원 공제 후 지급). 만약, 이 기간까지 명도가 이루어지지 못할 경우 원고는 세입자 전세보증금 금액(5,500만 원)의 배액에 해당하는 금액을 배상키로 하고, 민형사상의 책임을 진다.

④ 원고는 SSS으로부터 잔금 60억 원을 지급받을 당시 신탁을 위한 제반서류를 SSS이 지정한 신탁회사인 주식회사 DD신탁(이하 '신탁회사'라고만 한다)에게 교부하였고, 같은 날 신탁회사 앞으로 이 사건 부동산에 관한 신탁등기가 마쳐졌다.

⑤ 원고와 신탁회사, SSS 사이에 원고를 위탁자, 신탁회사를 수탁자, SSS을 수익자 및 채무자로 하여 부동산담보신탁계약이 체결되었는데, 그 특약사항(제1~13조)으로 정한 주요 내용은 다음과 같다. 즉, 신탁계약에 따라 위탁자가 수탁자에게 부동산신탁 및 특약사항 이행에 따라 발생되었거나 발생될 모든 채무・책임의 지급의무를 수익자 및 채무자가 부담하고(제6조 제1항), 부동산 담보신탁계약, 사업추진과정 및 사업 종료 후 발생하는 모든 비용, 제세공과금 등에 대한 부담은 수익자 및 채무자가 부담하며(제6조 제2항), 수익자가 토지거래허가를 득한 후 우선수익자 동의를 얻어 해지를 요청할 경우 수탁자는 신탁계약 해지에 응하기로 하며, 이 경우 위탁자의 별도 동의나 요청은 필요 없고(제11조 제1항), 신탁계약이 해지될 경우 수탁자는 신탁부동산의 소유권을 수익자에게 귀속시키기로 하고, 이에 대해 위탁자는 일체의 이의제기를 하지 않으며(제11조 제2항), 수익자가 토지거래허가를 위해서 수탁자에게 토지거래허가 협조 요청 시 수탁자는 이에 응하기로 하며, 위탁자는 신탁계약을 체결함으로써 사전 동의하는 것으로 한다(제11조 제3항).

⑥ 이 사건 ①, ② 토지는 국토해양부 공고 제2009-○○호에 따라 2009. 1. 30. 토지거래허가구역에서 해제되었다.

⑦ SSS은 건물명도 및 토지인도 기한으로 정한 2009. 3. 31.까지도 원고가 이 사건 부동산의 명도 및 인도 의무를 이행하지 않자 2009. 9. 4. 5,500만 원을 공탁하였고(○○지방법원 2009금제○○○호), 원고는 이에 대하여 이의를 유보하지 아니하고 수령하였다.

⑧ 이 사건 부동산에 관하여는 2009. 10. 16. 신탁회사에서 SSS 앞으로 '신탁재산의 귀속'을 원인으로 하여 소유권이전등기가 마쳐졌다.

⑨ 이 사건 계약 체결 당시 이 사건 부동산 중 ○○동 464-3 대지상 건물(이하 '이 사건 건물'이라 한다) 1, 2층에는 6개의 구획으로 나뉘어 임차인들이 있었는데, 이들 임차인은 임대차보증금 500만 원 또는 1,000만 원, 월 차임 40만 원 내지 50만 원에 임차하여 그 곳에서 중개사무소, 음식점, 상점 등을 운영하였다.

⑩ SSS은 2009. 12. 16. 원고에게 이 사건 건물의 인도 및 위약금을, 이 사건 건물의 임차인들에게 이 사건 건물의 명도를 구하는 소를 제기하였고, SSS의 청구를 인용하는 제1심 판결이 선고된 후(○○지방법원 2009가합○○○ 판결), 원고는 SSS에게 이 사건 부동산의 인도의무를 이행하였다.

[인정근거] 앞서 든 증거, 갑 제1, 10, 12, 14호증, 을 제3, 4, 5호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원 증인 이건수의 일부 증언, 변론 전체의 취지

다) 판단

앞서 인정한 사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 위와 같은 관련 법령의 내용 및 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 2008. 10. 17. 60억 5,550만 원 중 임차인들에 대한 임대차보증금반환채무 상당액인 5,500만 원을 제외한 60억 원을 수령함으로써 이 사건 매매계약에 따른 대금청산이 이루어졌다고 봄이 타당하므로, 이 사건 부동산의 양도에 따른 양도차익을 계산할 때 양도시기는 2008. 10. 17.로서 그 양도소득세의 귀속연도는 대금청산일이 속한 2008년이 된다.

① 원고는 SSS과 당초 잔금 수령과 동시에 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고, 잔금 지급 시 신탁등기 요청이 있을 때 이에 필요한 일체의 서류를 교부하기로 약정하였는데, 원고는 SSS으로부터 60억 원만을 지급받고 소유권이전등기 및 신탁등기에 필요한 일체의 서류를 교부해 준 점, 2008. 10. 17. 잔금 지급 및 건물명도 등에 관한 합의 시에도 잔금 지급 기한을 "2008. 10. 17."로 하되 세입자 보증금 5,500만 원을 공제하기로 하면서 같은 날 5,500만 원을 공제한 60억 원만을 지급받은 점, 그 당시의 상가건물 임대차보호법령에 따르면 용인시는 그 시행령 제2조 제1항 제4호의 '그 밖의 지역'으로 보증금액으로 보는 보증금 및 차임 환산액의 합계액이 1억4,000만 원 이내인 임차인의 경우 위 법령의 적용을 받는데, 이 사건 건물의 임차인들은 많게는 임대차보증금이 1,000만 원, 월 차임이 50만 원으로서 보증금액이 6,000만원 이하에 해당하므로 위 법령의 적용을 받게 되고, SSS은 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담하게 될 수도 있는 점 등에 비추어, 원고와 SSS은 60억 원의 지급으로 잔금 지급을 완료한 것으로 하되, 5,500만 원은 원고가 위 명도 및 인도 기한까지 임차인들에 대한 퇴거의무를 다하지 못하여 SSS이 상가건물 임대차보호법에 따라 임대인 지위를 승계함으로써 종국적으로 부담하게 되는 임차인들에 대한 보증금반환채무의 담보금으로 유보해 둔 것으로 보인다.

② 원고와 신탁회사 사이에 체결된 부동산담보신탁계약에 의하면 신탁 및 사업 추진으로 인하여 발생하는 각종 비용은 수익자인 SSS이 부담하는 점, SSS은 신탁회사에게 신탁계약의 해지를 요청하고 이 사건 부동산의 소유권을 SSS에게 귀속시킬 것을 요구할 수 있으며, 이때 원고의 동의를 요하지 않고 원고는 일체의 이의를 제기하지 않기로 한 점, SSS이 토지거래허가를 위해서 신탁회사에게 토지거래허가 협조 요청 시 신탁회사는 이에 응하여야 하며, 원고는 신탁계약의 체결로써 이에 사전동의한 점, 이 사건 부동산에 관하여 2009. 10. 16. '신탁재산의 귀속'을 원인으로 신탁회사로부터 위탁자인 원고가 아닌 SSS 앞으로 바로 소유권이전등기가 마쳐진 점 등에 비추어, 원고는 당시 이 사건 부동산의 소유자의 지위로 인하여 이 사건 신탁계약의 형식적 당사자가 된 것에 불과하고, 2008. 10. 17.경 잔금 60억 원의 수령 및 이 사건 신탁계약의 체결로써 이 사건 부동산에 대한 모든 권한을 사실상 SSS에게 넘긴 것으로 볼 수 있는바, 이처럼 원고는 60억 원의 수령과 동시에 잔금 지급과 대가관계에 있는 의무를 모두 이행하였다.

③ SSS이 2009. 9. 4. 5,500만 원을 공탁하였더라도, 위 5,500만 원은 '세입자 보증금'에 해당하는 금액으로써 원고의 세입자 퇴거 및 명도・인도 의무 불이행에 대한 담보금의 성격을 가진다고 할 것인데, 원고가 명도 및 인도 약정 기한인 2009. 3. 31.까지도 그 의무를 이행하지 아니하자 SSS으로서는 조속히 법률관계를 정리하여 원활한 사업 진행의 기초를 마련하려는 의도 하에 법적 강제 이행을 염두에 두고 위 담보금 5,500만 원을 공탁한 것으로 보이므로, 위 공탁일이 대금의 청산일이 된다고 보기 어렵다.

④ 양도소득 산정의 기준이 되는 토지의 양도시기는 잔금 청산 후 토지거래허가구역 지정이 해제된 경우에도 그 대금청산일로 보아야 하므로, 이 사건 부동산의 경우에도 2009. 1. 30. 토지거래허가구역 지정이 해제되었다고 하더라도 그 계약은 소급하여 유효하게 되어 위와 같이 대금이 청산된 시점인 2008. 10. 17.을 양도일로 보아야 한다.

○ 9면 11, 12행 사이에 아래 내용을 추가한다.

구 조세특례제한법 시행령 제66조 제4항 제1호는 "양도일 현재 특별시・광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시(지방자치법 제3조 제4항의 규정에 의하여 설치된 도・농복합형태의 시의 읍・면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 '국토계획법'이라 한다)에 의한 주거지역・상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지"는 구 조세특례제한법 제69조 제1항에서 정하는 농지에서 제외된다고 규정하고 있다. 위 조항의 문언에 비추어 보면 위 조항에서 말하는 '이들 지역'이란 '국토계획법에 의한 주거지역・상업지역 및 공업지역'을 의미하는 것으로 보인다.

○ 구 조세특례제한법 제69조 제1항 단서도 자경감면 대상 토지가 국토계획법에 따른 주거지역・상업지역 및 공업지역에 편입되는 경우 편입되는 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 세액을 감면하도록 규정함으로써 '국토계획법상 주거지역 등에 편입된 시기'를 기준으로 양도소득세 감면 여부를 정하고 있다.

○ 13~16면의 "관계 법령" 중 해당 부분에 "별지 관계 법령 추가 부분"을 추가한다.

2. 결론

제1심 판결은 정당하다. 원고의 항소를 기각한다.