2014다209692 부당이득금

인

별지 원고 명단 기재와 같다.

한국토지주택공사

서울고등법원 2014. 3. 6. 선고 2013나2012493 판결

2015. 12. 23.

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고들의 상고를 모두 기각한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원고들의 상고이유에 관하여

가. 상고이유 제1점에 관하여

원심은 그 채용 증거를 종합하여 이 사건 아파트에 실제로 투입된 건축비가 36,422,965,729원이라고 인정하였다.

원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 필요한 심리를 다하지 아니하는 등의 잘못이 없다.

나. 상고이유 제2점에 관하여

원심은 제1심판결을 인용하여, 피고는 동두천시 AH택지개발지구 택지개발사업에 부과된 폐기물 처리 관련 승인조건에 따라 그에 관한 비용을 예상하여 50억 원을 폐기물처리시설 부담금으로 계상하였다가 동두천시의 요구에 따라 위 50억 원 전액을 지출한 점 등 그 판시와 같은 이유로 피고가 폐기물처리시설 부담금 50억 원을 택지조성원가에 계상한 것이 부당하다고 보기 어렵다고 판단하였다. 관련 법령과 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 분양전환가격의 기초가 되는 택지비 산정에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.

다. 상고이유 제3점에 관하여 민법 제748조 제2항은 "악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다."라고 규정하고, 같은 법 제749조 제2항은 "선의의 수익자가 패소한 때에는 그 소를 제기한 때부터 악의의 수익자로 본다."라고 규정하고 있는데, 이 경우 수익자가 악의라는 점은 이를 주장하는 자가 증명하여야 하고, '소를 제기한 때'란 소송이 계속된 때, 즉 소장 부본이 피고에게 송달된 때를 말한다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2012다119481 판결 등 참조).

원심은 그 판시와 같은 이유로 피고는 원고들이 이 사건 소를 제기한 때, 즉 소장부본이 피고에게 송달된 때부터 악의의 수익자로서 법정이자를 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 악의의 수익자에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.

2. 피고의 상고이유에 관하여

가. 상고이유 제1점에 관하여

구 임대주택법(2009. 3. 25. 법률 제9541호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조는, 임대사업자는 임대의무기간이 지난 후 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인에게 우선 분양전환하여야 하고(제1항), 그 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있다(제10항). 이에 따라 구 임대주택법 시행령(2009. 7. 27. 대통령령 제21641호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조 제7항은 "법 제21조 제1항부터 제9항까지의 규정에 따라 공공건설임대주택(제13조 제5 항 각 호의 공공건설임대주택은 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정의 기준·방법 및 절차 등에 관하여 제1항부터 제6항까지에 규정된 것 외에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다."고 규정하고, 구 임대주택법 시행규칙(2009. 6. 26. 국토해양부령 제144호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 임대주택법 시행규칙'이라고 한다) 제9조 제1항 [별표 1] '공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준'(이하 '이 사건 별표'라고 한다)은 건축비의 상한가격은 '국토해양부장관이 따로 고시하는 가격(이하 '표준 건축비'라고 한다)'으로 한다고 정하고 있어, 표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서 건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있음이 분명하다. 그렇다면 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표 준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하고 표준건축비를 의미하는 것은 아니라고 해석함이 상당하다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 등 참조).

같은 취지에서 원심이, 이 사건 분양전환가격에 반영되는 건축비는 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고 이유 주장과 같이 분양전환가격의 기초가 되는 건축비 산정에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.

나. 상고이유 제2점에 관하여

1) 피고가 최초 주택건설사업계획 승인을 받을 당시 시행되던 구 택지개발업무처 리지침이 적용되어야 한다는 주장에 관하여

가) 원심은, 그 채용 증거를 종합하여 대한주택공사(대한주택공사와 한국토지공사는 2009. 10. 1. 피고로 합병되었다. 이하 합병 전후를 통틀어 '피고'라고 한다)는 1996. 4. 24. 택지개발예정지구로 지정된 동두천시 AH택지개발지구의 택지개발사업을 시행한 후 1998. 12. 29. 위 지구 내 AI, AJ에 공공분양아파트를 건설하는 주택건설사업계획승인을 받았다가 2001. 3. 29. 위 지구 내 AJ에 공공임대아파트를 건설하는 주택건설사업계획 변경승인을 받은 사실을 인정한 다음, 주택건설사업계획 변경승인을 받은 2001. 3. 29. 시행되던 구 택지개발업무처리지침 [별표 3]의 택지공급가격기준에 따라, 이 사건 아파트의 분양전환가격의 기초가 되는 택지비는 택지조성원가의 90%로 계산하여야 한다고 판단하였다.

나) 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

① 원심이 적법하게 채택한 증거를 종합하면, 경기도지사는 1998. 9. 30. 피고에 대하여 동두천시 AH택지개발지구 택지개발사업에 관한 택지개발계획변경 및 실시계획을 승인하고 이를 고시한 사실, 피고는 1998. 12. 29. 경기도지사로부터 위 지구 AJ에 공공분양아파트를 건설하는 주택건설사업계획 승인을 받았고, 2001. 3. 29. 경기도지사로부터 위 지구 AJ에 공공임대아파트를 건축하는 주택건설사업계획 변경승인을 받은 사실, 피고는 이 사건 아파트에 관하여 2000. 12.경 최초 입주자모집공고를 하고 2003. 6. 17.경 이 사건 아파트를 준공하여 그 무렵 공공건설임대주택으로 5년간 임대한 사실, 피고는 이 사건 아파트의 의무임대기간이 도과한 이후인 2008. 8.경 택지비에 관하여 택지조성원가의 100%를 적용하여 분양가격을 산정한 분양전환공고를 실시한 후 그에 따라 원고들과 분양전환계약을 체결한 사실을 알 수 있다.

② 구 택지개발촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제2항, 구 택지개발촉진법 시행령(1999. 6. 11. 대통령령 제16395호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제7조 제5항의 위임에 따른 구 택지개발업무처리지침(택지 58540-1509호, 1998. 12. 23. 개정된 것, 이하 같다) 제13조는 사업시행자가 개발된 주택건설용지를 공급할 경우에는 택지개발계획에서 정한 가구(블럭)별로 호수, 용적률과 임대주택지 또는 분양주택지 등 용도를 명시하여 공급하도록 하고(제1항), 택지개발사업으로 개발·공급된 택지에 주택건설사업계획승인 또는 건축허가를 할 때에는 택지개발계획에서 정한 토지이용계획, 수용인구 및 주택에 관한 계획 등에 따라 주택 등이 건설되도록 해야 하되(제3항 본문), 다만 공급된 분양주택건설용지를 국민주택 규모의 임대주택건설용지로 사용하고자 하는 경우에는 당초 택지공급가격을 변경하지 않는 범위 내에서 이를 허용할 수 있도록 정하고 있다(제3항 단서 제5호), 그리고 구 임대주택법 시행규칙(2002. 9. 11. 건설교통부령 제330호로 개정되기 전의 것) 제2조의3 제1호는 임대기간이 5년인 공공건설임대주택 입주자모집공고를 할 때 포함시켜야 할 사항의 하나로, [별표 1]의 공공건설임대주택 매각가격의 산정기준에 의하여 산정한 입주자모집 공고 당시의 주택가격'을 들면서, 주택건설촉진법에 따라 임대주택으로 사업계획변경승인을 얻은 주택인 경우에는 사업계획변경승인 전 최초 입주자모집공고시점을 기준으로 산정한 가격을 공고하도록 정하고 있다.

이러한 관련 규정의 문언·취지·체계 등에 비추어 보면, 피고가 스스로 택지개발사업에 의하여 조성한 택지 위에 최초 국민주택건설 사업계획승인을 받았다가 그 후 사정변경에 의하여 주택건설사업계획 변경승인을 받아 동일한 택지 위에 임대주택을 건설하게 된 경우에도, 최초 주택건설사업계획 승인을 받을 무렵 택지의 공급이 있었다고 봄이 타당하므로, 그 무렵 시행되는 택지개발업무처리지침이 정한 그 용도의 택지에 대한 공급가격 기준에 따라 택지비를 산정하여야 한다(대법원 2014. 5. 16. 선고 2012다109521 판결 등 참조).

③ 한편 피고의 제1심 소송대리인은 2013. 3. 29. 제1심 제1차 변론기일에 2013. 3. 27.자 준비서면을 진술함으로써 이 사건 택지가 주택건설사업계획 변경승인 당시의 임대주택 용지임을 전제로 그 택지비가 조성원가의 90%임을 다투지 아니하였으나, 민사소송법 제288조에서 말하는 자백은 사실에 대한 진술에 한정되는 것이고, 소송물의 전제가 되는 권리관계나 법률효과를 인정하는 진술은 이른바 권리자백으로서 법원을 기속하지 아니하고 당사자도 상대방의 동의 없이 자유롭게 철회할 수 있는 것인데[대 법원 2013. 6. 14. 선고 2011다108019(본소), 2011다108026(반소) 판결 등 참조], 피고의 제1심 소송대리인의 위와 같은 진술은 권리자백으로서 법원을 기속하지 아니한다. ④ 따라서 원심으로서는 최초 주택건설사업계획승인 무렵 시행되는 택지개발업무 처리지침에 따른 택지공급가격기준에 따라 택지비를 산정하였어야 함에도 앞서 본 바와 같이 이 사건 택지를 주택건설사업계획 변경승인 당시의 임대주택 용지로 보아 택지비를 산정하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 분양전환가격의 기초가 되는 택지비의 산정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다.

2) 미집행 부담금 공제에 관한 상고이유에 관하여

가) 이 사건 별표 제2호 라목 2)의 가)에서는 분양전환가격의 구성요소 중 하나인 택지비의 산정기준에 관하여, "국가·지방자치단체와 피고 등 공공기관이 택지개발촉진법 등 법률에 의하여 개발·공급하는 택지(이하 '공공택지'라고 한다)의 경우에는 그 공급가격"이라고 규정하고 있는데, 여기에서 '공급가격'이라 함은 택지가 공급될 당시 시행되는 택지개발촉진법 등 관련 법령에서 정한 택지공급가격에 관한 기준에 위반하지 아니하는 범위 내에서 임대사업자가 택지공급자로부터 실제로 공급받은 택지의 가격을 의미한다고 해석된다. 따라서 택지개발촉진법 등 관련 법령에 위반한 공급가격을 택지비로 하여 이를 기초로 산정한 임대주택의 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에 위반한 것으로서 정당한 분양전환가격을 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다55309 판결 등 참조).

한편 이 사건 별표 등은 피고 등 공공기관이 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우 택지비를 어떻게 산정하여 분양전환가격에 반영하여야 하는지에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않으나, 피고의 존립 목적과 업무 범위 및 피고가 공공건설임대주택을 건설하여 임대 분양하려는 민간 임대사업자에게 택지를 공급하는 경우와의 형평성 등에 비추어 볼 때, 피고가 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우 그 공공건설임대주택의 분양전환가격에 반영되는 택지비는 이 사건 별표와 택지개발촉진법 등 관련 법령을 유추적용하여 임대주택 건설용지의 조성원가에 택지개발업무처리지침이 정한 할인율을 적용한 택지공급가격이라고 봄이 타당하다(위 대법원 2009다97079 전원합의체 판결 참조).

그런데 구 임대주택법령 및 택지개발촉진법령 등 관계 법령의 문언·취지 등에 더하여, ① 이 사건 별표 제2호 라목 2)의 가)는 '택지비'에 관하여 '택지개발촉진법 등 법률에 의하여 개발·공급하는 택지인 경우에는 그 공급가격'이라고만 정하고 있을 뿐 택지 조성원가의 산정기준 등에 관하여 아무런 규정을 두고 있지 아니한 점, ② 구 택지개발촉진법 제18조 제3항, 구 택지개발촉진법 시행규칙(1999. 6. 11. 건설교통부령 제196호로 전부 개정되기 전의 것) 제8조 [별표] '택지조성원가산정표'는 택지 조성원가의 구성요소와 산정방식을 구체적으로 정하고 있는데, 택지개발촉진법령은 사업완료 이전 추정 조성원가에 의한 택지공급을 금지하고 있지 아니할 뿐만 아니라 추정 조성원가와 실제 조성원가가 상이한 경우 그 정산에 관한 규정도 두고 있지 아니한 점, ③ 한편 임대사업자가 스스로 택지개발사업에 의하여 조성한 택지 위에 임대주택을 건설한 경우 택지개발촉진법령을 유추적용하여 할인율을 적용하도록 한 취지는 특정한 시점을 기준으로 하여 그 당시 시행 중인 법령에 의한 상한가격으로 택지의 공급을 의제하는 것이라 보이고, 만약 택지공급이 의제되는 시점이 택지조성사업이 완료되기 이전

이라면 그 당시에는 실제 조성원가가 존재할 수 없으므로 사전에 산출한 추정 조성원가에 의할 수밖에 없는 점 등을 종합하여 보면, 임대사업자가 스스로 택지를 개발하여 공공건설임대주택을 건설한 경우 추정 조성원가 산정 과정에 택지개발촉진법 등 관련 법령에서 정한 택지공급가격에 관한 기준에 위반되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 택지공급이 의제되는 시점에 존재하는 추정 조성원가에 할인율을 적용하여 택지비를 산정하였다고 하여 이를 택지개발촉진법령 또는 임대주택법령에 위반된다고 볼 수 없다.

따라서 사후적으로 확정된 실제 조성원가가 추정 조성원가에 미치지 못하여 추정 조성원가 중 실제 조성원가를 초과하는 부분이 분양전환가격에 반영되었다 하더라도 그 범위 내에서 분양전환 계약이 무효라고 볼 수 없다.

나) 피고는 원고들과 분양전환계약을 체결하면서, 당초 추정 조성원가에는 포함된 분담금 중 일부가 집행되지 아니하였음에도 이를 공제하지 아니한 추정 조성원가를 기초로 택지비를 산정하였는데, 위 법리에 비추어 보면, 추정 조성원가에 포함된 분담금 중 일부가 집행되지 아니하여 실제 조성원가가 추정 조성원가에 미치지 못한다 하더라도 이러한 사정만으로 이 사건 분양전환가격 중 택지비에 관한 산정 방식이 위법하다고 볼 수 없고, 추정 조성원가와 실제 조성원가의 차액이 분양전환가격 산정에 반영된 범위 내에서 이 사건 분양전환계약이 무효라고 볼 수도 없다.

다) 그럼에도 원심은 제1심판결을 인용하여 피고가 산정한 추정 조성원가에 포함된 분담금 중 집행되지 아니한 금액은 위 택지조성원가에서 공제하여야 한다고 전제한 다음, 그 판시와 같은 이유로 위 택지조성원가 11,585,900,000원에서 향후 납부할 여지가 없다고 볼 수 있는 광역전철 건설비 156억 5,000만 원, 군사시설 지원비 20억 원 합계 176억 5,000만 원에 일정비율(이 사건 아파트 택지면적 31,196m/동두천 AH택지 개발지구 전체면적 691,763㎡)을 곱한 금액을 공제하여야 한다고 판단하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 분양전환가격의 구성요소 중 택지비 산정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판 단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하며, 원고들의 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관권순일

대법관김용덕

주심대법관박보영

대법관김신