조심2009서2150 (2009.09.10)

단순 교환인 경우 실지취득가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것임

거래가 교환인 경우 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지 취득가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 단순교환인 경우에는 실지 취득가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1.피고가 2008.12.11.원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 199,923,410원의 부과처분 중 186,668,317원을 초과하는 부분을 취소한다.

2.원고의 나머지 청구를 기각한다.

3.소송비용은 이를 15등분하여 그 14는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

피고가 2008.12.11.원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 199,923,410원의 부과처분을 취소한다.

1.처분의 경위

가. 원고는 2007.6.4.김AA 외 1인에게 원고 소유의 ○○ ○○구 ○○동 72-25 대 109.4㎡, 위 ○○동 72-26 대 153.7㎡ 및 위 양 지상 상가 건물 1,480,62㎡(이하 위 각 부동산 전체를 '이 사건 부동산'이라 한다)를 50억 원에 양도하였다.

나. 원고는 그 무렵 이 사건 부동산 양도와 관련하여 양도소득 과세표준 예정신고를 함에 있어 취득일을 1998.9.4.로 하고, 실지거래가액으로 하여 양도가액을 50억 원, 취득가액을 2,820,933,333원으로 하여 산정한 양도소득세 562,983,613원으로 자신신고・납부하였다.

다. 그 후 세무조사를 통하여 원고가 1998.7.23.경 원래 한BB 소유이던 이 사건 부동산과 원래 원고 소유인 경기 △△군 △△면 △△리 453-3 토지, 위 △△리 453-4 토지 및 위 양 지상 모텔 건물(이하 위 각 부동산 전체를 '교환 전 원고 소유 부동산'이라 한다)을 교환하는 계약을 체결하여 1998.9.경 이 사건 부동산을 취득한 것으로 드러났다.

라. 이에 피고는 2008.12.11.원고에게, 이 사건 부동산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아 소득세법(2007.12.31.법률 제8825호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제97조 제1항 제1호 나목, 제114조 제7항 및 소득세법 시행령(2008.2.22.대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제176조의2 제2항 제2호의 규정에 의한 환산금액이 2,309,253,170원임을 전제로 이를 이 사건 부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세액을 산정한 다음 이미 신고・납부된 위 562,983,613원을 제외한 199,923,410원을 추가로 2007년 귀속 양도소득세로 경정・고지하는 이 사건 부과처분을 하였다.

[인정근거]갑 제1호증의 1, 을 제1호증, 을 제2호증의 1 내지 7의 각 기재, 변론 전체의 취지

2.처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 부과처분은 다음과 같은 사유로 위법하므로 취소되어야 한다.

(1)원고와 한BB은 이 사건 부동산과 교환 전 원고 소유 부동산을 교환함에 있어 교환대상 각 부동산의 임대차보증금, 융자금, 월세 등을 기준으로 하여 그 각 가치를 정하였는데, 당시 이 사건 부동산의 가치를 교환 전 원고 소유 부동산 가치보다 2억 5,000만 원이 더 많은 27억 7,300만 원으로 산정하여, 원고가 한BB에게 그 교환차액인 2억 5,000만 원을 정산금으로 지급하였으므로, 이 사건 부동산의 취득가액은 교환 당시의 이 사건 부동산의 가치 27억 7,300만 원과 취득세 등 4,700만 원을 합한 28억 2,000만 원이라 할 수 있다. 따라서 이 사건 부동산의 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 소정의 '취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우'에 해당하지 않는다.

(2)설사 이 사건 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 하더라도, 원고가 이 사건 부동산을 취득함에 있어 한BB에게 지급한 교환차액인 2억 5,000만 원을 정산금으로 지급하였으므로, 이 사건 부동산의 환산취득가액에 위 금액을 합산하여 이 사건 부동산의 취득가액을 결정하는 것이 실질과세의 원칙에 부합한다.

(3)또한, 이 사건 부동산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 하더라도, 피고는 이 사건 부동산의 환산취득가액을 산정함에 있어 이 사건 부동산의 취득 당시의 기준시가와 양도 당시의 기준시가를 잘못 계산함으로써 이 사건 양도소득세 과세표준을 잘못 산정하였다.

나. 관계법령

별지 1 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

(1)첫째 주장에 대하여

(가)소득세법 제96조 제1항, 97조 제1항 제1호 가목, 나목, 제100조 제1항, 제114조 제7항의 규정에 의하면, 이 사건과 같이 부동산을 2007.1.1.이후에 양도하여 그 양도차익을 계산함에 있어 실지거래가액 과세를 원칙으로 하고, 양도가액의 실지거래가액이 확인되지만 취득가액에 관한 납세자의 장부 등의 증빙서류가 존재하지 않거나 허위임이 명백하여 실지거래가액이 인정 또는 확인되지 아니한 경우에는 납세의무자가 신고한 실지거래가액으로 할 수 없고 추계조사의 방법을 적용하여 취득 당시의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 차례로 적용하여 취득가액을 결정한다. 한편, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지취득가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 취득하고 그 대가로 지급한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지 취득가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지 취득가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(대법원 2004.3.26.선고 2003두14123 판결 등 참조).

(나)그러므로 이 사건 부동산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는지 여부에 관하여 본다.

갑 제4호증, 갑 제5호증의 1 내지 3, 을 제7호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 부동산과 교환 전 원고 소유 부동산을 교환 물건으로 한 원고와 한BB 사이의 1998.7.23.자 부동산 교환계약서에는, 이 사건 부동산과 관련한여 '보증금 11억 2,000만 원, 월세 1,700만 원, 융자금 5억 2,000만 원'으로, 교환 전 원고 소유 부동산과 관련하여 '보증금 5억 원, 월세 1,200만 원, 융자금 무'로 각 기재되어 있고, 교환차액 2억 5,000만 원을 원고가 한BB에게 지급하기로 한다는 내용이 기재되어 있는 사실, 원고가 한BB에게 1998.7.24.부터 1998.9.2.까지 사이에 3회에 걸쳐 합계 2억 5,000만 원을 지급한 사실, 한편 한BB은 2008.10.27.이 사건 부동산의 교환거래 등과 관련한 세무조사를 받는 과정에서 원래 그의 소유인 이 사건 부동산을 교환거래로 양도할 당시 그 교환가치를 정하지 않은 채 이 사건 부동산이 경매가 될 것을 우려하여 정산금 2억 5,000만 원을 받고 교환거래를 하였다는 취지로 진술한 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 위 교환거래계약서의 내용 및 원고가 한BB에게 위와 같이 2억 5,000만 원을 지급하였다는 사정만으로는 위 교환 당시의 이 사건 부동산의 취득가액을 확인할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이 사건 부동산은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다. 또한, 이 사건 부동산의 취득 당시의 매매사례가액 또는 감정가액이 있음을 인정할 자료도 없다. 따라서 이 사건 부동산의 양도소득세 산출과 관련하여 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 의한 환산금액을 취득가액으로 할 수 있으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2)둘째 주장에 대하여

비록 원고가 위와 같이 교환거래를 통하여 이 사건 부동산을 취득함에 있어 한BB에게 정산금으로 2억 5,000만 원을 지급하였더라도, 위에서 본 바와 같이 이 사건 부동산 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없고, 또 그 취득 당시의 매매사례가액과 감정가액이 없어 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 의하여 양도 당시의 실지거래가액을 취득 당시의 기준시가가 양도 당시의 기준시가에 점유하는 비율만큼 환산한 가액을 취득가액으로 보는 이상, 위와 같이 산출한 환산취득가액은 이 사건 부동산의 취득 당시의 실지거래가액으로 간주되므로, 환산취득가액에 원고가 한BB에게 지급한 위 2억 5,000만 원을 합산한 금액을 이 사건 부동산의 취득가액으로 할 수 없다 할 것이어서, 원고의 위 주장도 이유 없다.

(3)셋째 주장에 대하여

갑 제6,7호증의 각 1 내지 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 건물기준시가는 ㎡당 금액 x 평가대상 건물의 면적(㎡)으로 산출하고, ㎡당 금액은 건물신축가격기준액 x 구조지수 x 용도지수 x 위치지수 x 경과연수별 잔가율에 의하여 산출하는데, 이 사건 부동산 중 건물은 철근콘크리트조 근린생활시설로서 연면적이 1,480.62㎡이고, 신축 연도가 1996년이며, 2007.1.1.시행 건물기준시가 산정방법 해설상 철근콘크리트조의 경우 그 구조지수가 100%이고, 신축연도가 1996년인 경우 잔가율이 0.78인 사실, 그런데 피고는 이 사건 건물의 면적을 1,485.62㎡로, 양도 당시의 잔가율을 신축 연도 1995년의 잔가율인 0.76으로 잘못 적용하여 산정한 이 사건 부동산의 양도 당시의 기준시가 및 취득 당시의 기준시가에 기하여 이 사건 부동산의 취득환산가액을 아래에서 보는 정당한 취득환산가액보다 적은 위 2,309,253,170원으로 산정한 사실을 인정할 수 있다. 따라서 피고는 이 사건 양도소득세를 계산하면서 이 사건 부동산의 취득환산가액을 위와 같이 잘못 산정함으로써 양도소득 과세표준 또한 잘못 산정하였다고 할 수 있다.

라. 정당한 세액

그러므로 정당한 세액에 관하여 보건대, 갑 제6,7호증의 각 1 내지 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이 사건 부동산 중 토지의 취득 당시인 1998년도 각 ㎡당 개별공시지가는 각 2,970,000원, 양도 당시인 2007년도 각 ㎡당 개별공시지가는 각 8,070,000원인 사실, 이 사건 부동산 중 건물의 취득 당시인 1998년 건물기준시가는 ㎡당 34만 원이고, 양도 당시인 2007년 건물기준시가는 ㎡당 429,000원인 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 이 사건 부동산의 취득 당시의 기준시가는 아래 산정내역에 따라 계산하면 1,295,389,427원이고, 이 사건 부동산의 양도 당시의 기준시가는 아래 산정내역 따라 계산하면 2,758,402,980원이므로, 이 사건 부동산의 취득환산가액은 2,348,078,646원(= 양도 실지거래가액 50억 원 x 이 사건 부동산의 취득 당시의 기준시가 1,295,389,427원 / 이 사건 부동산의 양도 당시의 기준시가 2,758,402,980원, 원 미만 버림)이다.

○취득 당시의 기준시가 : 1,295,389,427원(= ①781,407,000원 + ②513,982,427원)

①토지 기준시가 781,407,000원

0

②건물기준시가 513,982,427원(1원 미만 반올림)

0

○양도 당시의 기준시가 : 2,758,402,980원(= ①2,123,217,000원 + ②635,185,980원)

①토지 기준시가 2,123,217,000원

0

②건물 기준시가 635,185,980원

0

이에 따라 산출한 2007년 귀속 추가분 양도소득세는 별지2 세액계산서 기재와 같이 186,668,317원이다.

3. 결 론

그렇다면, 이 사건 부과처분 중 양도소득세 186,668,317원을 초과하는 부분은 위법하여 이를 취소하고, 원고의 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.