국심2012부0322

소유권이 이전되었더라도 매매계약이 해제되었다면 양도소득세 과세대상 아님

매매계약이 해제된 경우 매도인이 매매계약으로 얻은 소득을 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 있는지 여부와 원고와 BB종합개발 사이에 체결된 이 사건 매매계약이 해제되었는지 여부

소득세법 제88조양도의 정의

2012구합4549 양도소득세부과처분취소

박AA

수영세무서장

2013. 9. 5.

2013. 10. 17.

1. 피고가 원고에 대하여 2011. 10. 5. 한 2009년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분 및 2013. 6. 20. 한 2009년 귀속 양도소득세 가산세 OOOO원의 부과처분을 모두 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청 구 취 지

주문과 같다(청구취지 변경신청서 기재 양도소득세 OOOO원 및 양도소득세 가산세 OOOO원은 양도소득세 OOOO원 및 양도소득세 가산세 OOOO원의 오기로 보인다).

1. 처분의 경위

" 가. 원고는 2005. 5. 13. OO시 OO구 OO동 203-1 대 906.3㎡를 공매절차에서 매수하여 그 명의로 소유권이전등기를 마친 뒤 2009. 8. 27. 위 토지 위에 1층 건물을 신축하여 그 명의로 소유권보존등기를 마쳤다(이하 위 토지와 건물을 통틀어이 사건 부동산'이라 한다).", "나. 원고는 2009. 9. 18. BB종합개발 주식회사(이하BB종합개발'이라 한다)와 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약(이하이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하고 같은 날 거래가액을 OOOO원으로 하여 부동산거래신고를 한 뒤 BB종합개발 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었는데, 양도소득세는 따로 신고하지 아니하였다.", 다. 피고는 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시한 뒤 2011. 10. 5. 원고가 이 사건 부동산을 OOOO원에 취득하여 OOOO원에 양도하였다고 보아 원고에게 2009년 귀속 양도소득세 OOOO원(본세 OOOO원 + 가산세 OOOO원, 원 미만 버림)을 결정 ・ 고지하였다.

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2011. 12. 21. 조세심판원에 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판청구를 하였으나 2012. 6. 19. 청구가 기각되었다.

" 마. 피고는 이 사건 소송 계속 중이던 2013. 6. 20 위 부과처분 중 가산세 부분을 직권취소한 뒤 가산세의 종류와 산출근거 등을 명시하여 원고에게 같은 금액을 재부과 처분하였다(이하 위 2011. 10. 5.자 양도소득세 본세의 부과처분과 2013. 6. 20.자 양도소득세 가산세의 부과처분을 통틀어이 사건 처분'이라 한다).",[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제3호증의 2, 을 제1호증 내지 제6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 BB종합개발과 사이에 부동산거래신고내역과 달리 매매대금을 OOOO원으로 하여 이 사건 매매계약을 체결하였는데 위 매매대금 중 BB종합개발이 원고의 채무를 인수함으로써 지급에 갈음하기로 한 부분을 제외한 나머지 매매대금을 지급받지 못하였다. 이후 BB종합개발은 세금을 체납하여 이 사건 부동산을 공매에 넘어가게 하는 등 매매잔금지급채무가 이행불능 상태에 이르게 되었고 2009. 12. 9. 원고에게 매도용 인감증명서를 발급하여 줌으로써 이행거절의 의사를 명시적 또는 묵시적으로 표시하였다. 이에 따라 원고가 2011. 12. 19. BB종합개발에게 계약 해제의 통지를 함으로써 이 사건 매매계약은 해제되었다. 설령 위 계약해제의 통지가 유효하지 않다고 하더라도 원고는 2013. 4. 15. 다시 BB종합개발에게 계약해제의 통지를 하였으므로 이 사건 매매계약은 유효하게 해제되었다. 위와 같이 이 사건 매매계약이 해제된 이상 자산의 유상 양도가 있었다고 볼 수 없고, 이 사건 부동산이 공매됨으로써 BB종합개발의 원상회복의무가 이행불능이 된 이상 원고가 일부 채무 소멸의 이익을 얻었다고 하더라도 이를 양도소득으로는 볼 수 없으므로 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

■ 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것, 이하 갈다)

제4조 (소득의 구분)

① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.

3. 양도소득

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득

제88조 (양도의 정의)

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물줄자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외 한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

다. 인정사실

1) 이 사건 매매계약 체결일인 2009. 9. 18. 당시 이 사건 부동산 중 토지에 관하여 채권최고액을 OOOO원으로 하여 주식회사 국민은행 명의의 근저당권설정등기가, 청구금액을 OOOO원으로 하여 CC캐피탈 주식회사 명의의 가압류등기가, 청구금액을 OOOO원으로 하여 박DD 명의의 가압류등기가 각 마쳐져 있었다.

2) 이 사건 매매계약의 주요 내용은 아래와 같다.

부동산매매계약서

1. 매매대금은 OOOO원으로 한다.

2. 이 사건 부동산에 관한 원고의 주식회사 국민은행에 대한 근저당권부 채무 OOOO원(2007. 9. 7.자 근저당권설정등기의 채권최고액 OOOO원), CC캐피탈 주식회사에 대한 가압류채무 OOOO원, 박DD에 대한 가압류채무 OOOO원 등 합계 OOOO원은 BB종합개발이 인수하기로 하고, 이후 박DD의 원고에 대한 본안 소송 결과 가압류채권이 소멸하거나 줄어들 경우 BB종합개발이 그 차액을 추가로 지급하기로 한다.

3. BB종합개발은 매매대금 OOOO원에서 위 OOOO원을 공제한 나머지 OOOO원을 2009. 11. 5.까지 원고에게 지급한다.

4. 만일 BB종합개발이 2009. 11. 5.까지 위 매매잔금을 지급하지 못할 경우 BB종합개발이 이 사건 부동산에 건축예정인 건물 중 일부에 대하여 원고를 수분양자로 지정하여 대물변제하기로 한다.

5. BB종합개발이 원고에게 지급할 위 매매잔금의 지급 보증을 위하여 BB종합개발의 회장 반EE과 이사 최FF이 연대보증을 선다.

2009. 9. 18.

매도인원고

매수인BB종합개발

연대보증인최FF

반EE

3) 주식회사 GG토건은 2011. 6. 27. 이 사건 부동산 중 토지를 공매절차에서 OOOO원에 매수하여 2011. 7. 1. 그 명의로 소유권이전등기를 마쳤는데, 위 매각대금 및 예치이자 OOOO원은 체납처분비에 OOOO원이, 주식회사 국민은행에게 OOOO원이, 박DD에게 OOOO원이, 수영구청에게 OOOO원이, 부산광역시에게 OOOO원이 각 배분되었다.

4) 박DD의 이 사건 부동산 중 토지에 관한 위 가압류 결정은 2011. 9. 27. 피보전권리가 인정되지 아니한다는 이유로 취소되었다.

5) 원고는 BB종합개발이 매매잔금 OOOO원을 지급하지 아니하자 2011. 12. 19. BB종합개발에게 이 사건 매매계약을 해제한다고 하면서 손해를 배상할 방법에 대하여 구체적인 답변을 요구하는 내용의 통지를 하였다.

6) 원고는 BB종합개발과 최FF, 반EE을 상대로 서울중앙지방법원 2012가단66462호로 이 사건 매매계약의 취소 또는 해제 등을 원인으로 하여 손해배상청구의 소를 제기하였는데 2013. 1. 15. 청구가 모두 기각되었고, 원고가 서울중앙지방법원2013나10467호로 항소하여 현재 항소심 계속 중이다.

7) 원고는 이 사건 매매계약과 관련하여 최FF, 반EE, 안HH를 특정경제가중처벌등에관한법률위반(사기) 혐의로 고소하였으나 2012. 9. 19. 서울중앙지방검찰청 형제33477호로 위 피고소인들에 대하여 각 혐의없음(증거불충분)의 불기소처분이 내려졌고, 원고가 서울고등법원 2012초재5523호로 재정신청을 하였으나 2013. 3. 6. 신청이 기각되었다.

8) 원고는 BB종합개발에게 2013. 2. 4. 2주 내에 매매잔금의 지급을 촉구하는 내용의 내용증명을, 2013. 4. 15. BB종합개발의 채무불이행으로 인하여 이 사건 매매계약을 해제한다는 내용의 내용증명을 각 발송하였고 그 무렵 송달되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3호증의 1, 2, 제7호증의 1, 3, 제8호증(제18호증과 같다), 제21호증의 1, 2, 제22호증, 을 제7호증, 제8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 매매계약의 해제와 양도소득세

" 구 소득세법 제4조 제1항은 거주자의 소득을 종합소득, 퇴직소득, 양도소득으로 구분하면서 그 중 양도소득을자산의 양도로 인하여 발생하는 소득'(제3호)이라고 규정하고 있다. 이와 같이 양도소득세는 자산의 양도로 인한 소득에 대하여 과세되는 것이므로, 외관상 자산이 매매계약에 의하여 양도된 것처럼 보이더라도, 그 매매계약이 처음부터 무효이거나 나중에 취소되는 등으로 효력이 없는 때에는, 양도인이 받은 매매대금은 원칙적으로 양수인에게 원상회복으로 반환되어야 할 것이어서 이를 양도인의 소득으로 보아 양도소득세의 과세대상으로 삼을 수 없음이 원칙이다(대법원 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결) 그리하여 부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 양수인 앞으로 미리 소유권이전등기를 마쳤는데 양수인이 잔대금지급채무를 이행하지 아니하는 등으로 양도인이 매매계약을 해제하거나 해제조건이 성취되었다면, 위 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되어 양도가 이루어지지 않은 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없고, 위 부동산에 대한 제3취득자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이행불능이 됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 이를 위 부동산의 양도로 인한 소득이라고 볼 수는 없다(대법원 1989. 7. 11. 선고 88누8609 판결, 대법원 1985. 3. 12. 선고 83누243 판결 등 참조).",2) 이 사건 매매계약이 적법하게 해제되었는지 여부에 대한 판단

가) 계약해제의 요건

당사자 일방의 이행지체를 이유로 계약을 해제하려면 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하여야 하나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하고, 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 경우에도 채권자는 이행의 최고 없이 계약을 해제할 수 있다

나) 2011. 12. 19.자 매매계약 해제의 통지

위 매매계약 해제의 통지로 이 사건 매매계약이유효하게 해제되었는지 여부에 관하여 보건대, 원고가 위 해제 통지를 하면서 동시에 또는 그 전에 매매잔금의 지급을 구하는 이행의 최고를 한 사실을 인정할 아무런 증거가 없다.

원고는 이행의 최고가 없었다 하더라도 이행불능 또는 이행거절로 언한 유효한 계약의 해제라고 주장한다.

먼저 위 계약의 해제 통지 당시 BB종합개발의 매매잔금 지급채무가 이행불능 상태에 있었는지에 관하여 보건대, 채무의 이행이 불능이라는 것은 단순히 절대적 ・ 물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말하는바(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결 참조), 이 사건 부동산이 공매처분되었다는 점만으로는 금전지급채무인 BB종합개발의 매매잔금지급채무가 이행불능이 되었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

" 다음으로 이행거절로 인한 유효한 계약해제에 해당하는지에 관하여 보건대, 채무불이행에 의한 계약해제에서 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우로서 이른바이행거절'로 인한 계약해제의 경우에는 상대방의 최고 및 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행제공을 요하지 아니하여 이행지체 시의 계약해제와 비교할 때 계약해제의 요건이 완화되어 있는바, 명시적으로 이행거절의사를 표명하는 경우 외에 계약 당시나 계약 후의 여러 사정을 종합하여 묵시적 이행거절의사를 인정하기 위하여는 그 거절의사가 정황상 분명하게 인정되어야 하는데(대법원 2011.2.10. 선고 2010다77385 판결), 갑 제10호증의 기재에 의하면 BB종합개발이 2009. 12. 9. 원고에게 부동산 매도용 인감증명서를 발급해 준 사실은 인정되나, 한편, 앞서 본 바와 같이 원고와 BB종합개발이 이 사건 매매계약을 체결하면서 BB종합개발이 2009. 11. 5.까지 매매잔금을 지급하지 못할 경우 BB종합개발이 이 사건 부동산에 건축예정인 건물 중 일부에 대하여 원고를 수분양자로 지정하여 대물변제하기로 약정하였고, 원고는 위 인감증명서를 교부받은 이후에도 2011. 6. 27 이 사건 부동산이 공매처분되어 제3자에게 매각될 때까지 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기 등 원상회복을 위한 아무런 조치도 취하지 아니한 점에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 원고가 위 계약해제의 통지를 하기 전에 BB종합개발이 매매잔금지급채무의 이행거절의사를 명시적으로나 묵시적으로 분명하게 표시하였다는 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.", 따라서 2011. 12. 19 자 계약해제의 통지는 어느 모로 보나 유효한 계약해제의 통지라고 볼 수 없다.

다) 2013. 4. 15.자 매매계약 해제의 통지

살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고가 BB종합개발에게 2013. 2. 4. 2주간의 기간을 정하여 매매잔금의 지급을 구하는 이행의 최고를 하였고, BB종합개발이 이에 응하지 아니하자 2013. 4. 15. 채무불이행으로 인한 계약 해제의 의사표시를 하였으므로 특별한 사정이 없는 한 이 사건 매매계약은 그 무렵 적법하게 해제되었다고 할 것이다.

3) 소결

따라서 이 사건 매매계약은 적법하게 해제되어 그 효력이 소급하여 상실되었으므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없고, 이는 이 사건 토지가 공매처분되면서 원고의 근저당권부 채무가 일부 소멸하였다고 하더라도 마찬가지라고 할 것이므로, 유효한 자산의 양도가 있음을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.