조심2009서3310 (2009.11.26)

토지투기지역 지정일 이전에 매매대금이 청산되었는지 여부

토지 투기지역 지정일 이전에 잔대금이 금전소비대차로 전환되어 양도시기가 투기지역 지정일 이전이라고 주장하나 토지의 매매대금을 청산한 것과 같은 외관에 불과함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2009. 7. 1. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 670,749,060원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 2. 4.경 이AA과 사이에 원고 소유의 양주시 광적면 BB리 산 5-3 임야, 같은 리 580-2 전, 같은 리 581 답, 같은 리 582 전, 같은 리 583 전 및 같은 리 700-2 전 등의 각 토지 전부 내지 일부 합계 면적 31,405㎡(이하 '이 사건 토지' 라 한다)에 관하여 매매대금을 30억 6,900만 원으로 하되, 계약금 4억 원은 계약 당일, 중도금 12억 원은 2005. 3. 11., 잔금 14억 6,900만 원은 2005. 5. 27.에 각 지급받기로 하는 내용으로 매매계약을 체결하였다.

나. 원고는 2005. 8. 30. 피고에게, 원고가 2005. 6. 29. 이AA에게 이 사건 토지를 양도하였다고 주장하며 취득가액과 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세액을 233,880,602원으로 산정하여 2005년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.

다. 피고는 2009. 1.경 원고에 대한 세무조사를 거쳐 2009. 7. 1. 원고에게, 이 사건 토지의 양도일을 양주시 전역이 토지투기지역으로 지정된 2005. 6. 30. 이후인 2005. 12. 15.로 보고 취득가액과 양도가액을 실지거래가액으로 하여 세액을 산출하여 원고 가 자진납부한 232,537,370원을 공제한 670,749,060원을 2005년 귀속 양도소득세로 경정ㆍ부과하는 이 사건 부과처분을 하였다.

[인정근거] 갑 제2호증의 1 내지 4, 갑 제10호증의 1, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고가 2005. 6. 29. 이AA으로부터 이 사건 토지의 잔금 14억 6,900만 원을 실제로 지급받았으므로, 이 사건 토지의 양도일은 2005. 6. 29.이라 할 것이어서 이 사건 양도소득세액을 기준시가로 산정해야 함에도, 피고가 이 사건 토지의 양도일을 토지투기지역 지정일 이후로 보아 실지거래가액으로 하여 이 사건 양도소득세액을 산정하고서 한 이 사건 부과처분은 위법하다.

(2) 설사 이 사건 토지의 매매잔대금이 2005. 6. 29. 실제로 지급되었다고 볼 수 없다고 하더라도, 원고와 이AA은 2005. 6. 29. 위 매매잔대금을 소비대차로 변경하기로 약정하였다고 할 수 있으므로, 이 사건 토지의 양도일은 소득세법 기본통칙 98-1의 규정에 의하여 양도대금이 청산된 것으로 보는 소비대차 변경일인 2005. 6. 29.이라 할 것임에도, 피고가 이와 달리 보고 한 이 사건 부과처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 원고가 토지거래허가구역 내의 이 사건 토지에 대한 토지거래허가 등을 아직 받지 못해 이AA으로부터 위 매매잔대금 14억 6,900만 원을 지급받지 못하고 있는 상황에서, 2005. 6. 27. 이 사건 토지가 소재하는 양주시 전역을 포함한 22개 지역을 토지투기지역으로 지정하기로 결정이 된 후, 2005. 6. 30. 위 결정이 공고되었다.

(2) 2005. 6. 29. CC은행 잠실5단지 지점에서, 원고가 같은 날 오후 13시 27분에 이AA의 CC은행 계좌로 14억 6,000만 원을 송금하였고, 이AA이 같은 날 13시 29분에 원고의 CC은행 계좌로 위와 같은 금액을 송금하였다.

"(3) 이AA 명의의 2005. 6. 29.자 차용증서(이하이 사건 차용증서'라 한다)는, 이AA이 원고로부터 2005. 6. 29. 이자는 시중은행금리, 변제기한은 2006. 6. 30.까지로 하여 14억 6,000만 원을 차용하였고, 이AA은 원고에게 이AA 소유의 양주시 DD동 257-3 등 3필지 등 부동산을 위 대여금채무에 대한 담보로 제공한다는 내용으로 되어 있다. 그 후 이AA은 원고에게 실제로 위 DD동 257-3 등 3필지 등 부동산에 대하여 담보권을 설정해 준 바 없다.",(4) 이AA은 2005. 12. 15. EE은행에서 발행받은 액면금 14억 6,900만 원짜리 수표 1장을 원고에게 교부하였다.

(5) 이AA은 2006. 2. 27. 양주시장으로부터 이 사건 토지에 대한 산업용 냉장 및 냉동 장비 제조공장 신설승인을 받았다. 원고는 2006. 3. 29. 양주시장으로부터 토지거래계약허가를 받고서 2006. 3. 31. 이AA에게 이 사건 토지에 대하여 소유권이전 등기를 경료하여 주었다.

[인정근거] 갑 제3호증의 1 내지 5, 갑 제4, 5호증의 각 2, 갑 제12호증, 을 제2, 3호

증, 을 제4호증의 1 내지 3, 을 제5호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 원고의 첫째 주장에 대하여

(가) 구 소득세법 제96조 제1항 규정에 의하면 토지와 건물의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의하는 것이 원칙이나 같은 항 제6의2호에 규정된 지정지역 안의 토지 등을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 한편, 구 소득세법 제98조 및 구 소득세법 시행령 제162조 제1항은 자산의 양도시기를 원칙적으로 당해 자산의 대금청산일로 규정하고 있다.

(나) 그러므로 이 사건 토지의 양도시기가 토지투기지역 지정일 전인지 후인지에 따라 이 사건 양도세액의 산출기준이 달라지므로, 아래에서는 이 사건 토지의 양도시기에 관하여 살펴본다.

위 언정사실에 나타나는 여러 사정, 즉 ① 원고가 2005. 6. 27. 이 사건 토지 거래계약허가 등을 받지 못하여 이AA으로부터 위 매매잔대금 14억 6,900만 원을 지급받지 못하고 있던 상황에서, 양주시가 2005. 6. 30.자로 토지투기지역으로 지정되게 된 점, ② 이에 원고와 이AA이 2005. 6. 29. 불과 2분 간격으로 은행계좌를 통하여 위 14억 6,000만 원을 서로 주고받게 된 것은 위 매매잔대금이 토지투기지역 지정일인 2005. 6. 30.보다 늦게 지급되는 경우 원고의 양도소득세액이 크게 증가되리라는 우려에서 비롯된 것으로 보이는 점, ③ 원고의 주장대로 이AA이 양도소득세와 관련한 원고의 편의를 위하여 2005. 6. 29. 위와 같은 방법으로 위 매매잔대금을 지급한 것이라면 이AA이 위 매매잔대금의 지급을 위하여 양도인인 원고로부터 금원을 차용하고 그 이자를 지급하는 것은 통상의 거래관념에 비추어 이례적인 점, ④ 원고가 2005. 6. 29. 이AA에게 위 금액을 대여하였다는 점을 뒷받침하는 이 사건 차용증서상 그 약정이자가 구체적으로 특정되지 않은 채 단지 시중은행이율로 정해져 있고, 이AA이 원고에게 이 사건 차용증서 내용과 같이 그의 재산을 실제로 담보로 제공한 바도 없는 점, ⑤ 이AA이 2005. 12. 15. 원고에게 위 매매잔대금과 동액인 14억 6,900만 원을 지급한 점 등을 고려하면, 원고가 2005. 6. 29. 이AA으로부터 위 매매잔대금 14억 6,900만 원을 실제로 지급받았다는 점은 갑 제4, 5, 6, 13호증의 각 1, 2, 갑 제7, 11, 12호증의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 위에서 살펴본 바에 의하면, 원고와 이AA이 2005. 6. 29. 불과 2분 간격으로 14억 6,000만 원을 서로 주고받은 것은 위 금액을 실제로 금전소비대차를 하여 위 매매잔대금으로 지급한다는 의사 없이 토지투기지역 지정일 이전에 이 사건 토지의 매매대금을 청산한 것과 같은 외관을 만들기 위한 것에 불과하여 2005. 6. 29. 위 매매잔대금이 실지로 지급된 것으로 볼 수 없고, 위 매매잔대금은 토지투기지역 지정일 이후인 2005. 12. 15. 실지로 지급되었다고 봄이 상당하다. 한편, 이 사건과 감이 토지거래허가를 받기 전에 토지거래허가지역 내의 토지를 매매하고 그 대금을 모두 수수한 후에 토지거래허가를 받게 되면 매매계약은 소급하여 효력을 발생하는 것이고 대금 수수의 효과 또한 소급하여 효력을 갖는다고 할 것인데(대법원1998. 2. 27. 선고 97누12754 판결), 원고와 이AA이 2006. 3. 29. 토지거래계약허가를 받은 이상, 이 사건 토지의 대금청산일은 2005. 12. 15.이라 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 원고의 둘째 주장에 대하여

소득세법 기본통칙 98-1 제2항의 '잔금을 소비대차로 변경한 경우'라 함은 양수인의 양도인에 대한 매매잔대금 지급채무를 소비대차채무로 전환하기로 약정한 것으로 민법 제605조에 따른 준소비대차를 말한다 할 것이다.

그러므로 원고와 이AA 사이에 2005. 6. 29. 이 사건 토지의 14억 6,900만 원의 매매잔대금채무를 소비대차채무로 변경하기로 하는 합의가 있었는지에 관하여 본다. 위에서 본 바에 의하면, 이 사건 차용증서는 2005. 6. 29. 원고와 이AA 사이에 이AA의 위 매매찬대금채무를 소비대차의 목적으로 하기로 한 약정에 기하여 작성되었다 고 보기 어렵고 원고와 이AA의 위와 같은 외관을 만든 행위가 마치 실제 거래관계인 것처럼 보이게 할 목적으로 작성된 것에 불과하며, 그 밖에 위에서 본 증거들만으로는 원고와 이AA 사이에 2005. 6. 29. 이AA의 위 매매잔대금 14억 6,900만 원 채무를 소비대차채무로 전환하기로 약정하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.

(3) 결국, 피고가 이 사건 토지의 양도시기를 투기지역지정일 이후인 2005. 12. 15.로 보아 구 소득세법 제96조 제1항 제6의2호의 규정에 의하여 실지거래가액으로 하여 이 사건 토지의 양도소득세액을 산정하여 한 이 사건 부과처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.