부산지방법원2012구합967 (2012.06.21)

조심2011부1326 (2011.12.09)

분할된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지에 해당하여 감정평가를 한 개별공시지가로 환산취득가액 산정한 것은 적법함

모지번 토지 일부가 정비사업 구역에 편입되자 이를 조합에 양도하기 위하여 양도토지를 분할한 점, 분할 이후 조합에 양도되어 주거나지로 이용된 점 등에 비추어 양도토지는 분할 전후를 통하여 토지의 용도, 형질 등에 변동이 있어 토지이용현황에 변화가 있는 경우에 해당하는 분할된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지에 해당함

2012누2535 양도소득세부과처분취소

서AAA

동래세무서장

부산지방법원 2012. 6. 21. 선고 2012구합967 판결

2013. 1. 18.

2013. 2. 1.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2011. 1. 5. 원고에게 한 2008년도 귀속 양도소득세 (납부불성실가산세 포함) 000원의 부과처분을 취소한다(원고는 당심에서 청구취지를 감축하였다).

1. 처분의 경위

가. 원고는 1987. 12. 8. 부산 수영구 OO동 산00 임야 45，181㎡(이하 '이 사건 산 00 토지')와 OO동 산0000 임야 98㎡(이하 '이 사건 산00-12 토지')를 취득하였는데， 2007. 11. 16. 이 사건 산00 토지는 OO동 00-26 임야 45，863㎡(이하 '이 사건 모 지번 토지')로， 이 사건 산00-12 토지는 OO동 00-27 임야 98㎡(이하 '이 사건 00-27 토지')로 각각 등록전환이 되었고， 2008. 1. 3. 이 사건 모 지번 토지는 아래 표와 같이 분할되었다(이 하 분할 후 00-30， 00-31， 00-32， 00-33， 00-34， 00-35 토지를 통틀어 '이 사건 토지'라고 함).

나. 원고는 2008. 5. 7. OO제1구역 주택재개발정비사업조합(이하 '이 사건 조합')에 게 이 사건 토지와 이 사건 00-27 토지 합계 2，063㎡를 00원[이 사건 토지 00원(1，965㎡ x 00원) + 이 사건 00-27 토지 00원(98㎡x00원)]에 양도(이하 '이 사건 양도')하였다.

다. 원고는 2008. 8. 27. 피고에게， 취득 당시 매매계약서의 분실로 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 이 사건 토지와 이 사건 00-27 토지의 양도가액을 00원으로， 취득가액을 2007. 1. 1. 기준 개별공시지가를 기초로 환산한 환산취득가액 000원으로 산정하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

라.1) 피고는， 이 사건 토지가 2008. 1. 3. 분할된 토지로서 양도 당시 개별공시지가 가 없는 토지에 해당한다는 이유로 감정평가법인에 의뢰하여 감정평가를 한 개별공시 지가에 따라 환산취득가액을 00원으로 산정하여 양도차익을 계산한 다음， 2011. 1. 5. 원고에게 이 사건 양도에 관한 2008년 귀속 양도소득세(납부불성설가산세 포함)를 00원으로 경정하였다.

2) 피고는 당심 계속 중이던 2012. 12. 27. 원고에게， 이 사건 토지와 이 사건 00-27 토지의 양도가 주택재개발정비구역 내 토지의 사업시행자에게의 양도라는 이유로 조세특례제한법 제77조 제1항 제2호에 따라 이 사건 양도에 관한 2008년 귀속 양도소득세(납부불성실가산세 포함)를 000원으로 감액경정(이하 위와 같이 감액된 2011. 1. 5.자 양도소득세 부과처분을 '이 사건 처분'이라고 함)하였다(위 감액경정은， 원고가 당심에서 위 조세특례제한법 규정이 적용되어야 한다는 주장한 것에 따른 것인바， 위 주장에 관하여는 판단하지 않는다).

[인정근거] 다툼 없는 사실

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 이 사건 토지에 대한 환산취득가액 산정상의 잘못

이 사건 토지의 특성이 이 사건 모 지번 토지의 그것과 달라진 것은 2008. 1. 3. 에 있었던 '토지의 분할' 때문이 아니라 2007. 9. 12.에 있었던 'OO제1구역주택재개발 정비사업에 대한 사업시행계획인가' 때문인바， 이 사건 토지는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서， 구 소득세법 시행령(2009. 12. 14. 대통령령 제21881호로 개정되기 전의 것， 이하 '구 시행령') 제164조 제1항 제2호 소정의 '분할된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지'에 해당하지 않는다. 따라서 이 사건 토지의 환산취득가액은 피고의 주장처럼 감정평가법인이 감정한 개별공시지가를 적용하여 산정할 것이 아니라 구 시행령 제164조 제3항에 따라 위 토지의 양도가 있기 직전에 고시되고 있던 2007. 1. 1.자 개별공시지가를 적용하여 산정하여야 할 것이므로 이 사건 처분은 이 사건 토지에 대한 환산취득가액을 잘못 산정한 것이어서 위법하다(원고는 이 사건 토지와 이 사건 00-27 토지 모두 2007. 1. 1. 기준 개별공시지가를 기준으로 환산취득가액을 산정하여 양도소득세예정신고를 하였는데， 피고는 00-27 토지에 대하여는 위와 같은 환산취득가액 산정을 시인하면서도 이 사건 토지에 대하여는 부정하고 있다).

2) 가산세 부과의 위법

설령 피고의 주장처럼 환산취득가액을 산정하여야 한다 하더라도， 원고가 이 사건 토지에 관한 양도소득세를 신고할 당시 환산취득가액 산정의 기초가 되는 위 토지의 개별공시지가가 없었고， 그 개별공시지가는 원고가 산정할 수 있는 것이 아니라 관할세무서장이 직권에 의하여 평가하는 것인 점에 비추어 이 사건 양도소득세를 납부하지 않은 것에 대하여 원고에게 정당한 사유가 있다. 그리고 신고불성실가산세를 부과할 수 없는 '정당한 사유'와 납부불성실가산세를 부과할 수 없는 '정당한 사유'의 각 판단기준은 다른 것이 아닌바， 양도소득세 미신고에 대하여 정당한 사유가 있는 이상 양도소득세 미납부에 대하여도 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것인데， 피고는 이 사건 양도소득세와 관련하여 신고불성실에 대하여는 가산세를 부과하지 않을 정당한 사유가 있다는 점을 공적으로 확인하면서도 납부불성실가산세에 대하여는 정당한 사유를 부정하고 있다. 따라서 설령 이 사건 처분 중 본세 부분이 적법하다 하더라도 가산세 부분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 부산광역시장은 2003. 6. 19. OO동 00-5 일원 51，890㎡가 OO1주택재개발 구역으로 지정되었음을 고시하였고(부산광역시 고시 제2003-006호)， 2005. 12. 14. 위 일원을 주택재개발정비구역으로 지정하고， 정비계획을 수립하였음을 고시하였다(부산광역시 고시 제 2005-368호).

2) 부산광역시 수영구청장은 2007. 9. 12. 이 사건 조합에게 OO제1구역 주택재개발정비사업에 관한 사업시행계획인가를 하였는데， 그 사업시행계획에 따르면 이 사건 산00 토지 중 1，965㎡(즉 이 사건 토지)와 이 사건 산00-12 토지(즉 이 사건 00-27 토지)가 협의취득이나 수용의 대상인 토지로 되어 있다.

3) 한편 이 사건 조합은 2007. 6. 18. 관리처분계획을 수립하고， 주택재개발정비사 업구역 내 토지의 협의취득이나 수용을 위하여 주식회사 GGGG감정평가법인(이하 '하나글로별감정평가법인')과 주식회사 HHHH감정평가법인(이하 'HHHH감정평가법인')에 이 사건 토지 기타 주택재개발정비사업구역 내 토지에 대한 사업시행계획인가일 인 2007. 9. 12. 당시 시가의 감정을 의뢰하였다. GGGGG감정평가법인은 2007. 10. 11. 이 사건 산00 토지 중 1，965㎡를 1㎡ 당 000원， 이 사건 산00-12 토지를 1㎡당 00원으로， HHHH감정평가법인은 2007. 10. 11. 이 사건 산00 토지 중 1，965㎡를 1㎡당 727，000원， 이 사건 산00-12 토지를 1㎡당 00원으로 각각 감정하였는데， 그 감정평가서에 의하면 이 사건 산00 토지 중 1，965㎡는 주택재개발정비사업 시행 후 대지권의 대상인 법면， 공공공지， 어린이공원， 도로로 되는 것으로 기재되어 있다.

4) 그 후 원고가 2007. 11. 16. 이 사건 산00 토지 와 이 사건 산00-12 토지에 대한 등록전환신청을 함에 따라， 제1항에서 본 바와 같이 위 각 토지는 이 사건 모 지번 토지와 이 사건 00-27 토지로 등록전환이 되었고， 그 후 2008. 1. 3. 이 사건 모 지번 토지는 주택재개발정비사업구역으로 편입된 이 사건 토지인 1，965㎡와 편입되지 않은 43，898㎡으로 분할되었다.

5) 2008. 3. 14. 부산광역시 수영구청장의 OO1구역 주택재개발정비사업에 대한 관리처분계획인가가 있은 후， 원고는 제1항에서 본 바와 같이 2008. 5. 7. 이 사건 조합에게 이 사건 토지와 이 사건 00-27 토지를 00원[00원(1，965 ㎡ x 00원) + 00원]에 양도하였는데， 이 사건 토지의 1㎡당 양도가액은 GGGG감정평가법인과 HHHH감정평가법인의 위 각 감정금액을 산술평균한 것이다.

6) 한편， 부산광역시 수영구청장은 2008. 10. 31. 이 사건 토지의 이용현황을 주거나지로， 이 사건 모 지번 토지 중 위 토지를 제외한 나머지 45，863㎡의 이용현황을 임야로 평가하여 2008. 7. 1. 기준 개별공시지가를 공시하였는데， 이 사건 토지 중 00-33 토지의 개별공시지가는 000원， 이 사건 토지 중 나머지 각 토지의 개별공시지가는 000원이고， 위 45，863㎡의 개별공시지가는 000원이다.

7) 피고는 2010. 11.경 이 사건 토지를 분할 후 개별공시지가가 없는 토지로 보고 양도일인 2008. 5. 7.을 가격시점으로 평가한 PP감정원과 주식회사 TT감정평가법인 (이하 'TT감정평가법인')의 각 감정가액을 참작하여 양도 당시의 기준시가를 새로 산정하여 이 사건 처분을 하였는데， 위 감정 당시 이 사건 토지 중 00-33 토지의 비교 표준지는 자연림인 임야， 이 사건 토지 중 나머지 토지의 비교표준지는 주거용 나지인 대지이었고， 각 감정금액은 부산광역시 수영구청장이 공시한 2008. 7. 1. 기준 개별공시지가와 같았다.

8) 이 사건 토지는 이 사건 모 지번 토지 중 재개발사업 구역과 맞닿아 있는 끝자락에 위치하고 있다(을 11호증).

[인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 2호증， 00호증 내지 20호증， 을 2호증， 6호증 내지 8호증， 9호증의 1 내지 7， 10호증，11호증의 각 기재， 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 첫 번째 주장에 관하여

가) 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것， 이하 '구 소득세법') 제97조 제1항 제1호 가목， 나목은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액에 의하되， 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액， 감정가액 또는 환산가액으로 한다고 규정하고 있고， 이에 따라 구 소득세법 시행령(2009. 12. 14. 대통령령 제21881호로 개정되기 전의 것， 이하 '구 시행령') 제163조 제12항， 제176조의2 제2항 제2호는 환산가액은 "양도 당시의 실지거래가액 × 취득 당시의 기준시가/양도 당시의 기준시가"의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있다.

한편 기준시가에 관하여， 구 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목은 토지의 기준시가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가로 하되， 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시 지가를 고려하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하는 것으로 규정하고 있고， 이에 따라 구 시행령 제164조 제1항은 "법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에 서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당 하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목 ・ 이용상황 등 지가형성요인이유사한 인근 토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장 ・ 군수 가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다 고 하면서 제2호에서 "지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지"를 규정하는 한편， 같은 조 제3항은 "법 제99 조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다 고 규정하고 있다.

나) 위 인정사실에 의하면 알 수 있는 다음과 같은 사정， 즉 ① 원고는 이 사건 모 지번 토지 중 4%(1，965㎡/45，863㎡ x 100) 정도에 해당하는 이 사건 토지가 주택 재개발정비사업 구역에 편입되자 이를 이 사건 조합에게 양도하기 위하여 이 사건 모 지번 토지를 분할한 점，② 이 사건 모 지번 토지의 이용현황은 임야로서 2007. 1. 1. 기준 개별공시지가도 그에 따라 평가되었고， 분할 이후 이 사건 토지를 제외한 나머지 부분의 이용현황 및 개별공시지가는 분할 전과 마찬가지로 임야로 평가된 점，③ 반면 에 이 사건 토지는 이 사건 모 지번 토지 중 재개발사업 구역과 맞닿아 있는 끝자락에 위치하는 토지로서 분할 이후 이 사건 조합에 양도됨으로써 주거나지로 이용되게 되었고， PP감정원 및 TT감정평가법인도 양도 당시 이 사건 토지의 이용상황을 주거나지로 평가한 점 등에다가 분할된 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 취급하여 새로이 산정한 개별공시지가를 적용하게 하려는 입법취지가 분할 전 토지에 관한 개별공시지가가 고시되어 있다고 하더라도 분할에 이르게 된 원인이나 경위로 인하여 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지의 특성이 달라져서 분할 전의 개별공시지가를 지목변경 후의 그것으로 보는 것이 불합리하다는 것에 있고， 토지의 분할 그 자체로 인하여 토지의 특성이 달라지는 것을 상정할 수 없는 점， 이 사건 토지의 분할이 사업시행계획인가 이후에 있게 된 것은 우연한 사정에 불과할 뿐인 점 등을 보태어 보면， 소득세 법령을 적용함에 있어 원고의 주장과 같이 이 사건 토지의 특성이 사업시행계획으로 변경되었다고 볼 수는 없고， 이 사건 토지는 분할 전후를 통하여 토지의 성상， 용도，형질 등에 변동이 있어 토지이용현황에 변화가 있는 경우에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 이 사건 각 토지는 구 소득세법 제99조 제1항 가목 단서，구 시행령 제164조 제1항 제2호에 의한 '지적법에 의하여 분할된 토지'로서 '개별공시지가가 없는 토지'에 해당한다고 봄이 타당하므로 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 두 번째 주장에 관하여

원고의 이 부분 주장의 요지는， 피고의 주장처럼 환산취득가액을 산정하더라도 관할세무서장이 이 사건 토지의 개별공지지가를 평가하지 않는 한 양도소득세를 신고 할 수 없고， 피고가 신고불성실가산세를 부과하지 않을 정당한 사유가 있다고 하면서 도 납부불성실가산세를 부과하는 것은 부당하다는 것이다. 갑 21호증， 을 12호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정， 즉 ① 개별공시지가가 없는 토지에 대한 양도소득세를 신고 ・ 납부하려는 납세자는 관할세무서장에게 가격평가를 의뢰할 수 있는 점(국세청 훈령인 재산제세사 무처리규정 제125조 제3항 참조)，② 원고는 이 사건 토지에 관한 양도소득세신고를 함에 있어 양도차익이 0000원이라고 신고하였는바， 취득 후 20년 넘게 지났을 뿐만 아니라 임야에서 주거나지로 이용현황이 변경된 위 토지의 양도차익이 위와 같다는 것은 누가 보아도 납득할 수 없는 것인 점，③ 원고는 개별공시지가가 없는 토지에 대하여 어떤 방법으로 양도소득세를 산정하는지에 관하여 과세관청에 질의조차 하지 않은 점，④ 피고가 이 사건 양도에 관하여 신고불성실가산세를 부과하지 않은 것이 원고에게 양도소득세를 제대로 신고하지 않을 정당한 사유가 있다고 본 것이 아니라 원고의 잘못된 양도소득세 신고가 이 사건 토지의 평가와 관련된 견해차이로 보아 미신고로 평가하지 않았기 때문인 점，⑤ 납부불성실가산세는 납세의무자로 하여금 성실 하게 세액을 납부하도록 유도하기 위한 것으로서 신고납부기한까지 미납부한 금액에 대하여는 금융혜택을 받은 것으로 보아 그 납부의무 위반에 대하여 가하는 행정상의 제재로 신고불성실가산세와 같이 볼 수는 없는 점 등을 종합하면， 원고에게 납부불성 실가산세를 부과하지 아니할 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

그러므로 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바， 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.