조심2008중0926 (2008.05.28)

개별공시지가가 없는 토지에 해당하는지 여부

토지의 분할로 인하여 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지 특성이 달라져서 분할 전 토지의 개별공시지가를 분할 후 토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우 분할 후 토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2007. 12. 1. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 248,660,573원 중 207,003,240원의 부과처분 및 주민세 24,866,057원 중 20,700,320원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. AA시 AA동 148 대 985㎡(이하 모 지번 1토지라 한다)는 2005. 4. 4. 그 중 일부가 같은 동 148-1 대 322㎡(이하 분할된 1토지라 한다)로 분할되었고, AA시 AA동 149-20 대 541㎡(이하 모 지번 2토지라 한다)는 2005. 4. 4. 그 중 일부가 같은 동 149-23 대 273㎡(이하 분할된 2토지라 한다)로 분할되었으며, 2005. 4. 19. 분할된 1토지와 분할된 2 토지가 AA시 AA동 148-1 대 595㎡(이하 이 사건 토지라 한다) 로 합병되었다.

나. 이 사건 토지는 2005. 5. 30. AA 도시관리계획결정고시(경기도 고시 제 2005-159호)에 의하여 개발제한구역에서 해제되면서 도시지역ㆍ제1종 지구단위계획구역ㆍ제1종 일반주거지역으로 지정됨으로써 제1ㆍ2종 근린생활시설을 신축할 수 있게 되었다.

다. 원고는 2005. 5. 30. 이BB, 김CC과 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결한 후 2005. 6. 2. 소유권이전등기를 경료하여 주었다.

라. 원고는 2005. 8. 31. 이 사건 토지의 분합ㆍ합병 전 모 지번 토지인 모 지번 1, 2 토지의 개별공시지가(2005.5.31.자 기준 모 지번 1 토지 457,000원/㎡, 모 지번 2 토지 546,000원/1㎡)를 적용하여 이 사건 토지의 합병 면적 비율에 따라 계산된 양도소득세를 신고하였다.

마. 피고는 2007. 12. 1. 원고에 대하여, 이 사건 토지가 구 소득세법(2005. 7. 13. 법률 제7579호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제99조 제1항 제1호 가목 단서, 구 소득세법 시행령(2005. 8. 5. 대통령령 제18988호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제164조 제1항 소정의 '지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지'로 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다는 이유로, 2개 감정평가기관에 감정을 의뢰하여 명가한 150만 원/㎡을 적용하여 양도가액을 계산한 후, 원고에게 2005년 귀속 양도소득세 207,003,240원과 주민세 20,700,320원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

바. 모 지번 1, 2 토지와 이 사건 토지의 개별공시지가의 변동은 아래 표와 같다.

[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제4호증(가지번호 포함), 을 제3, 4호증 (가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

소득세법 제99조 제1항 제1호 가목에 의하면 기본적으로 개별공시지가에 의하여 토지의 양도가액을 산정하고 개별공시지가가 고시되어 있지 아니한 토지에 대하여만 대통령령이 정하는 방법으로 평가하도록 하고 있으며, 위 소득세법 취지에 따라 시행령 제164조 제3항은 "법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다"고 규정하고 있는바, 이 사건 토지의 양도 당시 분할 전 모 지번 토지에 관하여 개별공시지가가 고시되어 있었으며 분할로 인하여 개별공시지가 산정의 기초가 되는 토지의 특성이나 품위 또는 정황이 현저히 달라지지도 않았으므로, 분할 전 모 지번 토지의 개별공시지가를 이 사건 토지의 개별공시지가로 보아야 한다. 따라서 이 사건 토지가 소득세법 및 시행령 조항 소정의 개별공시지가가 없는 토지에 해당함을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 구 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 구 소득세법 시행령 제164조 제1항 제3호 규정의 문언과 취지, 특히 위 법 규정은 개별공시지가가 없는 토지의 가액평가 방법을 시행령에 위임하고 있는 점, 어느 토지에 관하여 개별공시지가가 고시되어 있다면 그 후 단순히 지적법상의 지목이 변경되었다는 이유만으로 그 토지가 개별공시지 가가 없는 토지에 해당한다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 위 규정들에서 말하는 '개별공시지가가 없는 토지'라 함은 지목변경 전 토지에 관한 개별공시지가가 고시되어 있다고 하더라도 지적법상의 지목변경으로 인하여 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지 특성이 달라져서 지목변경 전의 개별공시지가를 지목변경 후의 그것으로 보는 것이 불합리하다고 볼 '특별한 사정'이 있는 경우에 있어서의 당해 토지를 의미한다. 마찬가지로 토지의 분할로 인하여 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지 특성이 달라져서 분할 전 토지의 개별공시지가를 분할 후 토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우 분할 후 토지는 구 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서, 구 소득세법 시행령 제164조 제1항 제2호에서 정한 '지적법에 의하여 분할된 토지'로서 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 봄이 상당하다(대법원 2009. 5. 14. 선고 2007두13197 판결 참조).

(2) 살피건대, ① 토지의 분할 당시 분할 전의 토지에 관하여 개별공시지가가 고시되어 있다면 분할된 토지의 기준시가를 펑가할 때에 분할 전 토지의 개별공시지가를 적용할 수 있으므로 원칙적으로 분할된 토지를 소득세법 소정의 개별공시지가가 없는 토지로 볼 수는 없다 할 것이나, 이 사건에서와 같이 분할된 1, 2 토지가 이 사건 토지로 합병된 경우 분할된 1 토지의 개별공시지가와 분할된 2 토지의 개별공시지가가 서로 달라 분할 전 모 지번 1 토지 또는 모 지번 2 토지의 개별공시지가를 이 사건 토지의 공시지가로 볼 수 없는 점, ② 이 사건 토지에 대한 개별공시지가가 2005. 10. 31. 최초로 고시되었으므로 이 사건 토지의 양도 당시에는 이 사건 토지에 대한 개별공시 지가가 고시되어 있지 않았던 점, ③ 이 사건 토지는 2005. 5. 30.자 AA 도시관리계획결정고시(경기도 고시 제2005-159호)에 의하여 개발제한구역에서 해제되어 도시지역ㆍ제1종 지구단위계획구역ㆍ제1종 일반주거지역으로 지정됨으로써 이 사건 토지에 제1ㆍ2종 근린생활시설을 신축할 수 있게 되었으며, 이로 인하여 이 사건 토지의 품위와 정황이 현격하게 변하여 개별공시지가가 급상승하였던 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 토지는 분할ㆍ합병 및 지목변경으로 인하여 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지의 성상과 위치, 용도 등 토지 특성이 달라져서 분할ㆍ합병 전 모 지번 1, 2토지의 개별공시지가를 합병 후의 이 사건 토지의 개별공시지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 '특별한 사정'이 있는 경우에 해당한다고 할 것이다.

따라서 이 사건 토지는 구 소득세법 제99조 제1항 가목 단서, 구 소득세법 시행령 제164조 제1항 제2호, 제3호에서 정한 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 할 것이므로, 이 사건 처분은 적법하고 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.