개별공시지가가 없는 토지로 볼 수 있는지 여부

토지가 분할 전후를 통하여 토지의 용도 등에 변동이 있어 토지이용현황의 변화가 있는 경우에 해당하여 분할 전 모 지번 토지에 대한 개별공시지가를 적용하는 것이 부당하다 할 것이므로 동 토지는 지적법에 의하여 분할된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지에 해당함

소득세법 제99조 (기준시가의 산정)

소득세법 시행령 제162조 (양도 또는 취득시기)

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

2007. 4. 5. 피고 청주세무서장이 원고 김○환에게 한 양도소득세 금 43,662,270원, 원고 김○철에게 한 양도소득세 금 47,697,360원, 원고 김○호에게 한 양도소득세 금 43,662,270원, 원고 유○순에게 한 양도소득세 금 18,183,090원, 원고 김○경에게 한 양도소득세 금 18,183,090원, 피고 양천세무서장이 원고 김○우에게 한 양도소득세 금 43,662,270원의 각 부과처분을 모두 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고들은 청주시 ○○구 ○○동 산 00 임야 7,913㎡(이하 '이 사건 모 지번 토지'라 한다)를 공동으로 소유(원고 김○환, 김○철, 김○호, 김○우 지분 각 1/5, 원고 유○순, 김○경 지분 각 1/10)하던 중 2005. 3. 11. 소외 이○희, 손○만(이하 '이 사건 매수인'이라 한다)에게 전원주택 부지용으로 금 17억 7,000만 원(약 223,600원/㎡)에 매도하는 계약을 체결하였는데, 잔금지급일은 2005. 9. 28.로 정하고, 매수인이 건축허가를 받지 못할 때에는 계약을 무효로 한다고 특약하였으며, 원고들은 2005. 4. 매수인들에게 이 사건 모 지번 토지에 대하여 주택시설 건립용으로 사용할 것을 승낙하는 토지 사용승낙서를 교부하여 주었다.

나. 그 후 이 사건 모 지번 토지가 2005. 9. 7.경 같은 동 000-19 임야 8,270㎡로 등록전환되고, 2005. 9. 20.경 같은 동 000-19 임야 635㎡, 같은 동 000-30 임야 568㎡, 같은 동 000-31 임야 568㎡, 같은 동 000-32 임야 603㎡, 같은 동 000-33 임야 545㎡, 같은 동 000-34 임야 204㎡, 같은 동 000-35 임야 545㎡, 같은 동 000-36 임야 544㎡, 같은 동 000-37 임야 545㎡, 같은 동 000-38 임야 565㎡, 같은 동 000-39 임야 813㎡(이 사건 모 지번 토지의 중간을 관통하는 부분으로 같은 날 지목이 '도로'로 변경되었다), 같은 동 000-40 임야 2,135㎡로 분할되었고(이하 분할된 토지를 '이 사건 각 토지'라 한다), 2005. 11. 4. 이 사건 각 토지 중 위 '000-40'은 매수인 손○만의 명의로, 나머지 각 토지는 매수인 이○희의 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.

다. 그 후 원고들은 2005. 12. 12. 피고들에게 이 사건 각 토지의 양도에 관하여 이 사건 모 지번 토지의 2005년 기준 개별공시지가인 ㎡당 102,000원을 기준으로 양도가격을 평가하여 양도소득세 예정신고를 하고, 그에 따라 원고 김○환, 김○철, 김○호, 김○우는 각 금 16,027,030원을 원고 유○순, 김○경은 각 금 5,626,757원을 이 사건 각 토지에 대한 양도소득세로 납부하였다.

라. 그러나, 대전지방국세청의 감사지적에 따라 피고들은, 이 사건 각 토지는 분할 후 토지로서 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 '법'이라 한다) 제99조 제1항 기록 단서 및 구 소득세법시행령(2005. 12. 31. 법률 제19254호로 개정되기 전의 것, 이하 '령'이라 한다) 제164조 제1항에서 정한 "개별공시지가 없는 토지"에 해당하는 것으로 보고, 한국감정원과 ○○에셋감정평가법인의 감정가액의 평균액을 이 사건 각 토지의 양도가액으로 평가하여, 피고들은 원고들에게 청구취지 기재와 같이 2005년 귀속 양도소득세를 부과ㆍ고지하였다(이하 '이 사건 각 처분'이라 한다).

마. 원고들은 이 사건 각 처분에 불복하여 행정심판을 청구하였으나 모두 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1 내지 8, 10 내지 19호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법여부

가. 원고들의 주장

(1) 원고들은 이 사건 모 지번 토지가 분할되기 전에 매수인에게 매도하였고, 이 사건 모 지번 토지를 이 사건 각 토지로 분할한 것은 이 사건 매매계약이 있은 후 매수인들에 의하여 이루어진 것이며, 원고들이 이 사건 모 지번 토지가 이 사건 각 토지로 분할되기 전에 소유권이전등기를 경료하여 주지 못한 것은 이 사건 모 지번 토지 지상에 있는 묘지의 이장문제가 늦게 해결되었기 때문인데, 이러한 경우 이 사건 모 지번 토지의 개별공시지가를 기준으로 하여 양도가격을 산정하는 것이 정당함에도 불구하고 이 사건 각 토지를 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 하여 감정평가를 한 가격을 기준으로 하여 양도가격을 산정한 다음 양도소득세를 결정, 부과한 이 사건 각 처분은 위법하여 모두 취소되어야 한다.

(2) 가사 이 사건 각 토지가 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 하더라도 이 사건 각 토지에 대한 감정평가금액이 이 사건 각 토지들에 대한 2006. 1. 1. 기준 개별공시지가보다 높게 책정된 것은 보면 이 사건 각 토지에 대한 감정평가는 위법하다.

나. 관계법령

소득세법 제99조 (기준시가의 산정)

소득세법 시행령 제162조 (양도 또는 취득시기)

소득세법 시행령 제164조 (토지ㆍ건물의 기준시가 산정)

다. 판단

(1) 위 가.(1)항 주장에 관한 판단

살피건대, 이 사건 모 지번 토지의 양도시기는 소유권이전등기가 경료된 2005. 11. 4.이라 할 것인데, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 원고들은 이 사건 모 지번 토지 분할 전인 2005. 4. 매수인들에게 이 사건 모 지번 토지를 주택시설 건립용으로 사용함을 사전에 승낙하였던 사실, 이 사건 모 지번 토지가 12필지로 분할되면서 그 중 '336-39'는 도로로 지목이 변경되어 이 사건 모 지번 토지를 관통하게 된 사실, 이 사건 모 지번 토지 일대의 지가가 2005년부터 상승하고 있었다는 원고들의 주장 등을 종합하여 살펴보면, 이 사건 모 지번 토지에 대한 개별공시지가는 토지이용상황을 단순히 자연림으로 평가하였는데 이 사건 모 지번 토지는 사실상 분할 전에 전원주택의 건립이 예정되어 있는 상태에 있었다고 할 것인바 분할 전후를 통하여 토지의 성상과 위치, 용도, 형질 등에 변동이 있어 토지이용현황의 변화가 있는 경우에 해당하여 분할 전 모 지번 토지에 대한 개별공시지가를 적용하는 것이 부당하다고 할 것이므로, 분할 후 토지인 이 사건 각 토지는 법 제99조 제1항 가목 단서, 령 제164조 제1항 제2호에 정한 '지적법에 의하여 분할된 토지'로서 '개별공시지가가 없는 토지'에 해당한다고 봄이 타당하다.

(2) 위 가.(2)항 주장에 관한 판단

부동산가격공시및감정평가에관한법률 제21조 제1항 본문 및 제2항에서 감정평가업자가 타인이 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 하고, 그 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와의 위치ㆍ지형ㆍ환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가 하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제31조의 규정에 의하여 감정평가업자가 감정평가를 함에 있어서 준수하여야 할 원칙과 기준을 정한 감정평가에관한규칙 제17조 제1항, 제6항에서는 토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도ㆍ지목ㆍ주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동율ㆍ도매물가상승율 및 기타사항(관계법령에 의한 토지의 사용ㆍ처분 등의 제한 또는 그 해제, 도시계획의 결정ㆍ변경 또는 도시계획사업의 시행, 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비, 토지의 형질변경이나 지목의 변경, 토지개량비 등 유익비의 지출, 은행 등 금융기관의 이자율의 변동, 기타 지가에 영향을 미치는 요인 등)을 종합적으로 참작하여 평가하도록 하고 있다.

살피건대, 을 제9, 10호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 피고 청주세무서장의 의뢰를 받은 한국감정원과 주식회사 ○○에셋감정평가법인은 이 사건 각 토지의 특성에 대하여 그 지리적 위치 '경덕중학교 남서측인근', 주위환경 '택지개발예정지대', 도로상태 '세로가', 공적규제 '토지거래허가지역'으로 각 평가하여 토지가격을 평가한 사실을 인정할 수 있는 바, 이 사건 각 토지들 중 일부에 대하여 2006. 1. 1. 기준 개별공시지가가 위와 같이 감정평가된 금액의 평균금액보다 다소 높다는 점만으로는 각 감정평가가 위법하다고 할 수 없으므로, 원고들의 위 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

따라서 원고들의 청구를 모두 기각한다.