분할 전후를 통하여 토지이용 현황에 변화가 없어 기준시가 없는 토지로 본 처분은 부당하다는 주장의 당부

분할 전 모 지번 개별공시지가는 임야를 기준으로 정해졌으나 장차 학교용지로 형질이 변경될 것을 전제로 토지를 매수하였으며, 분할후에는 도로로 예정된 부지와 접하게 되었고 학교용지로 지목변경이 이루어졌다 따라서 토지이용에 변화가 있어 기준시가 없는 토지로 보아 감정가액으로 평가한 처분은 정당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

소득세법 제96조 (양도가액)

소득세법 시행령 제96조 (토지ㆍ건물의 기준시가 산정)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2008. 2. 11. 원고에 대하여 한 2004년도 귀속 양도소득세 84,193,310원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

"가. 원고와 심○○는 ○○시 ○동 ○ 15-1 임야 78,388㎡(이하분할 전 모지전 토지'라 한다)를 공유하고 있던 중, 2004. 3. 31. ○○○○○ 주식회사(이하소외 회사'라고 한다)에게 그 가운데 11,840㎡를 특정하여 평당 750,000원(≒ ㎡당 227,272원)에 매도하였다.", "나. 분할 전 모 지번 토지는 원래 78,388㎡이었으나 2004. 5. 28. 그 면적이 74,445㎡로 축소 정정된 후 ○동 30-21 임야로 등록 전환되었고, 위 매매 계약의 이행을 위하여 거기서 같은 동 30-22 임야 11,840㎡(이하이 사건 토지'라 한다)를 분할하는 바람에 결국 62,605㎡만 남게 되었다. 그 후 원고는 2004. 5. 28. 소외 회사로부터 위 매매계약의 잔금을 지급받고 이 사건 토지의 소유권이전등기를 마쳐 주었다.",다. 이 사건 토지는 2003. 11. 24. 도시관리계획상 초등학교 시설 부지로 결정되었고, 2005. 11. 7. 공공용지의 협의취득을 원인으로 소외 회사로부터 경기도로 소유권이 이전되었으며, 2006. 5. 19. 그 지목이 임야에서 학교용지로 변경되었고, 한편 분할 전 모 지번 토지 중 나머지 부분은 도시관리계획에 의하여 도로 및 근린공원용지 등으로 결정되었다.

라. 원고는 2004. 7.경 이 사건 토지 중 원고 소유인 98,182분의 48,282 지분의 양도에 관하여 분할 전 모 지번 토지의 개별공시기자인 ㎡당 11,800원(2003. 1. 1. 기준)을 적용하여 양도소득세 4,185,660원을 산정한 후 이를 예정신고 납부하였다.

마. 수원세무서장은 이 사건 토지의 개별공시지가가 2004. 10. 31. 처음 고시되었으므로, 양도 당시인 2004. 5. 28.에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당하는 것으로 보아 한국감정원과 주식회사 ○○○○○ 감정평가법인에 이 사건 토지의 가액 평가를 의뢰하였고, 위 감정평가기관은 2004. 5. 28. 당시 이 사건 토지의 가액을 ㎡당 60,500원 및 62,000원으로 각 감정하였다.

바. 피고는 위 감정평가 금액을 참작하여 이 사건 토지의 가액을 ㎡당 61,250원으로 정한 다음 양도소득세를 다시 계산하여, 2008. 2. 11. 원고에게 2004년 귀속 양도소득세 84,193,310원을 추가로 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

사. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2008. 2. 29. 조세심판원에 심판을 청구하였으나 2008. 6. 24. 기각되었다.

아. 분할 전 모 지번 토지와 분할된 각 토지의 개별공시지가는 다음과 같다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1, 갑 2호증, 갑 4호증, 갑 5호증의 1 내지 3, 갑 8호증의 1, 2, 갑 9, 11호증, 을 1~4호증, 을 5호증의 1 내지 3의 각 기재, 이 법원의 오산시장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

⑴ 이 사건 토지의 양도 당시 분할 전 모 지번 토지에 관하여 개별공시지가가 고시되어 있었고, 그 후 분할 및 등록전환으로 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지의 특성이나 품위 또는 정황이 현저히 달라지지도 않았으므로, 분할 전 모 지번 토지의 개별공시지가를 이 사건 토지의 개별공시지가로 보아야 한다. 따라서 이 사건 토지에 관하여 개별공시지가가 없는 것으로 보아 감정평가액을 기준으로 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

⑵ 설령 이 사건 토지의 개별공시지가가 없는 것으로 본다고 하더라도, 이 사건 토지의 2004. 7. 1. 기준 개별공시지가가 ㎡당 39,000원의 낮은 가격으로 정해진 점에 비추어볼 때, 피고가 이와 시기적으로 근접한 2004. 5. 28. 당시 이 사건 토지의 가액을 ㎡당 61,250원으로 높게 결정한 것은 소득세법시행령 제164조 제1항에 기한 평가를 그르친 것이고, 이는 결국 뒤늦게 양도하여 2004. 7. 1.자 개별공시지가를 적용받는 것보다 오히려 앞서 양도했을 때의 세금 부담이 훨씬 높아지는 불합리한 결과가 되므로, 이런 점에 비추어 이 사건 처분은 과세형평을 그르친 것으로서 위법하다.

나. 관계법령

소득세법 제96조 (양도가액)

소득세법 시행령 제96조 (토지ㆍ건물의 기준시가 산정)

다. 판단

⑴ 개별공시지가가 없는 토지에 해당하는지 여부

"구 소득세법(2004. 12. 31. 법률 제7319호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서는 개별공시지가가 없는 토지의 가액 평가방법에 관하여만 같은 법 시행령에 위임하고 있을 뿐이므로, 개별공시지가가 없는 토지의 범위를 같은 법 시행령)2005. 2. 19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제164조 제1항 각호 소정의 경우로만 제한하여 볼 수는 없고, 따라서 한 필지의 토지가 2개의 이상의 토지로 분할된 경우 분할 전후를 통하여 토지의 성상과 위치, 용도, 형질 등 토지이용의 현환에 변화가 있어 분할 전 모 지번 토지에 대한 개별공시지가를 적용함이 부당하고 인정되는 경우, 분할 후 토지는 구 소득세법 제99조 제1항 가목 단서, 같은 법 시행령 제164조 제1항 제2호에서 정한지적법에 의하여 분할된 토지'로서 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 봄이 상당하다.",앞서 본 증거 및 사실관계에 의하면, 분할 전 모 지번 토지에 대한 2003. 1. 1.자 개별공시지가는 당시의 현황인 임야를 기준으로 정해졌으나, 그 후 2003. 11. 24.자 도시관리계획의 고시에 따라 이 사건 토지는 비로소 학교용지로 결정되었고, 그 전에 소외 회사는 위 도시관리계획 결정에 따라 이 사건 토지가 장차 학교용지로 형질이 변경될 것을 전제로 2004. 3. 31. 이 사건 토지를 매수하였으며, 그 후 이 사건 토지는 분할 후 도로로 예정된 부지와 접하게 되었고, 2006. 5. 29. 드디어 학교용지로 지목변경이 이루어졌다.

이와 같은 제반 사정을 종합할 때, 이 사건 토지는 분할 전후를 통하여 토지의 성상과 형질 등에 변동이 있어 구체적인 토지이용 현황의 변화가 있는 것으로 보아야 하므로, 분할 후 이 사건 토지는 구 소득세법 제99조 제1항 가목 단서, 같은 법 시행령 제164조 제1항 제2호에서 정한 개별공시지가가 없는 토지에 해당하고, 따라서 분할 전 모 지번 토지에 대한 개별공시지가를 이 사건 토지에 적용하는 것은 부당하다.

⑵ 토지 가액 평가의 위법 여부

피고는 감정평가가액을 참작하여 이 사건 토지의 가액을 ㎡당 227,272원에 매도하여 큰 이익을 얻었으므로, 이런 모든 사정을 감안할 때 이 사건 토지의 감정가액이 몇 개월 후의 개별공시지가보다 높게 결정되었다는 사실만으로 그 감정평가가 소득세법시행령 제164조 제1항에 기한 적정한 평가방법을 그르친 것이라 볼 수 없고, 이와 같이 평가방법에 위법사유가 없는 이상 그 평가금액에 의하여 산정된 양도소득세액이 그 후에 결정된 개별공시지가를 기준으로 한 양도소득세액보다 다소 높은 결과가 되더라도, 그 양도소득세 부과처분을 과세형평에 반하는 위법한 처분이라고 할 수 없다.

⑶ 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.