개별공시지가 없는 토지에 대한 감정평가법인이 평가한 감정가액의 적정여부

토지는 형질변경이 이행 중이었으며, 그 후 개별공시지가가 큰 폭으로 상승하였으므로 모 번지 개별공시지가 적용은 부당하므로 감정평가법인이 평가한 감정가액으로 과세한 당초처분 정당

소득세법 제99조기준시가의 산정

1. 피고○○세무서장이 2005.10.4. 원고 ○○○에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 110,693,400원의 부과처분 중 106,661,600원을 초과하는 부분을 피고 ○○○세무서장이 2005.9.28. 원고 ○○○에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 109,893,450원의 부과처분 중 106,661,600원을 초과하는 부분을 각 취소한다.

2. 원고들의 각 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 이를 3분하여 그 중 2는 원고들의 나머지는 피고들의 각 부담으로 한다.

청 구 취 지

피고 ○○세무서장이 2005.10.4. 원고 ○○○에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 110,693,400원 피고 ○○세무서장이 2005.9.28. 원고 ○○○에 대하여 한 109,893,450원(소장 청구취지 기재 110,693,400원은 오기로 보인다)의 각 부과처분을 각 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고들 외 2인(○○○, ○○○)은 1996.10.25. ○○시 ○○동 산 ○○-○ 임야 71,688㎡(이하 '이 사건 모 지번 토지'라 한다)를 공동으로 상속(각 4분의 1지분)받아 보유하던 중 원고들 외 2인은 2004.4.16. 이 사건 모 지번 토지 중 일부인 38,513㎡를 위치를 특정하여 주식회사 ○○○와 주식회사 ○○○에게 아파트 부지용으로 44억원(114,084원/㎡)에 매도하는 계약을 체결하였고, 2004.8.17. 매수인들에게 위 매도 대상 토지에 대하여 소유권이전등기를 경료하기 전에 아파트 건립용으로 사용할 것을 사전에 승낙하였다.

나. 그 후 원고들을 포함한 매도인들은 2004.10.12. 이 사건 모 지번 토지를 같은동 165-3 임야 71,688㎡로 등록전환 한 다음, 같은 날 같은 동 165-3 임야 33,119㎡(이하 '165-3 토지'라 한다)와 같은 동 165-8 임야 38,569㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)로 분할 한 다음 2004.11.9. 이 사건 토지(최초 매매계약상 매도대상으로 특정하였던 토지와는 평수에 있어서 약간의 차이가 있으나 매도인들과 매수인들 쌍방이 사후에 최초 매매계약상 매도대상으로 특정하였던 토지가 포함된 이 사건 토지를 매도하는 것으로 합의한 것으로 보인다)에 대하여 위 매수인들 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.

다. 그 후 원고들은 2004.12.15. 피고들에게 이 사건 토지의 양도에 대하여 이 사건 모 지번 토지의 2004.6.30. 공시 2004.1.1. 기준 개별공시지가인 ㎡당 19,700원을 기준으로 양도가격을 평가하여 양도소득세 예정신고를 하고, 그에 따라 원고 ○○○ 원고 ○○○은 각 24,452,625원씩을 이 사건 토지에 대한 양도소득세로 납부하였다. 그러나 ○○○○국세청의 감사지적에 따라 피고들은, 이 사건 토지는 분할 후 토지로서 구 소득세법(2004.12.31. 법률 제7289호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제99조 제1항 가목 단서 및 구 소득세법시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제164조 제1항에서 정한 "개별공시지가가 없는 토지"에 해당하는 것으로 보고, 이 사건 모 지번 토지를 이 사건 토지와 165-3 토지로 분할 한 2004.10.12.을 기준으로 토지가격을 감정평가 한 주식회사 ○○○○평가법인, ○○감정원의 감정가액의 평균액(55,850원/㎡)을 이 사건 토지의 양도가액으로 평가하여, 피고 ○○세무서장은 2005.10.4. 원고 ○○○에게 2004년 귀속 양도소득세 121,359,566원(신고불성실가산세 10,666,160원과 납부불성실가산세 4,031,800원이 포함되어 있다), 피고 ○○○세무서장은 2005.9.28. 원고 ○○○에게 2004년 귀속 양도소득세 120,559,610원(신고불성실가산세 10,666,160원과 납부불성실가산세 3,231,846원이 포함되어 있다.)을 부과 · 고지하는 이 사건 각 처분을 하였다.

다. 그 후 원고 ○○○은 이 사건 처분 중 자신에 대한 부과처분에 대하여 ○○○○국세청장에게 이의신청을 한 결과 ○○○○국세청장으로부터 원고 ○○○에 대한 이 사건 처분 중 신고불성실가산세부분만을 배제하여 그 세액을 경정하라는 결정을 받자, 피고 ○○세무서장은 2006.2.6. 원고 ○○○에 대한 이 사건 처분 중 신고불성실가산세 10,666,160원을 감액하는 경정처분을 하였고, 원고 ○○○도 이 사건 각 처분 중 자신에 대한 처분에 대하여 국세심판원에 심판청구를 한 결과 국세심판원으로부터 원고 ○○○에 대한 이 사건 처분 중 신고불성실가산세부분 만을 제외하여 그 세액을 경정한다는 결정을 받자, 피고 ○○○세무서장이 위 결정에 따라 2006.10.11. 원고 ○○○에 대한 이 사건 처분 중 신고불성실가산세 10,666,160원을 감액하는 경정처분을 하였다.{따라서 이 사건 각 부과 처분은 원고 ○○○에 대하여는 110,693,400원(121,359,566원-10,666,160원, 10원 미만은 버림), 원고 ○○○에 대하여는 109,893,450원(120,559,612원-10,666,160원, 10원 미만은 버림)의 부과 처분만 잔존하게 되었다.}

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑1 내지 4호증의 각 1, 2, 갑5호증, 갑6, 7호증의 각 1, 2, 을1, 2호증의 각 1, 2, 을3호증의 1 내지 3, 을4호증의 1 내지 4, 을5호증의 1, 2, 을6 내지 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

(1) 이 사건 모 지번 토지를 이 사건 토지와 165-3 토지로 분할한 것은 매매계약의 이행을 위하여 불가피하게 분할 절차를 이행하기 위한 것으로서 형질변경이나 지목 변경이 아닌 단순한 토지의 분할인데, 이러한 경우 이 사건 토지는 이 사건 모 지번 토지에 대한 2004.6.30. 공시 2004.1.1. 기준 개별공시지가가 고시되어 있었던 이상 구 소득세법 제99조 제1항 가목 단서, 같은 법 시행령 제164조 제1항에 정한 "개별공시지가가 없는 토지"에 해당하지 아니함에도 이와 달리 피고들이 이 사건 토지를 "개별공시지가가 없는 토지"에 해당한다고 하여 위와 같이 감정평가 한 가격을 기준하여 이 사건 토지에 대한 양도가격을 산정한 다음 양도소득세를 결정, 부과한 이 사건 각 처분은 위법하여 모두 취소되어야 한다.

(2) 가사 이 사건 토지가 지적법에 의하여 분할된 토지이거나 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상 지목이 사실상 변경된 토지로서 "개별공시지가가 없는 토지"에 해당한다고 보더라도 피고들이 감정평가 한 감정평가서상에는 품등비교 및 기타 가격 산정요인에 대한 이유 기재가 전혀 없어 위법한 감정평가를 하였는바, 이를 기초로 한 이 사건 처분도 위법하다.

(3) 이 사건 토지와 같이 지적법에 따른 분할 등에 의하여 "개별공시지가 없는 토지"에 해당하는 경우에는 납세자가 감정평가에 의한 감정가액이 확인될 때까지 양도소득세를 예정신고 또는 확정 신고하거나 세액을 자진하여 납부할 방법이 전혀 마련되어 있지 아니하므로, 가산세를 면제할 정당한 사유가 있다.

나. 관련 법령

○ 소득세법 제99조 (기준시가의 산정)

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토지

지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것)

제164조 (토지건물의 기준시가 산정)

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목이용 상황 등 지가형성요인이유사한 인근 토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규 등록 토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정고시가 누락된 토지(국공유지를 포함한다)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

○ 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률(2002.2.4 법률 제6655호로 개정된 것)

제9조(토지의 감정평가)

① 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정 평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 담보권의 설정 · 경매등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료 · 조성비용등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다.

② 제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치 · 지형 · 환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과

표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가 하여야 한다.

○ 제10조의 2(개별공시지가의 결정 · 공시 등)

② 시장 · 군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할 · 합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정 · 공시하여야 한다.

○ 지가공시및토지등의평가에관한법률시행령(2004.3.17. 대통령령 제18312호로 개정된 것)

제12조의 2(분할 · 합병 등이 발생한 토지의 개별공시지가)

① 법 제10조의2 제2항에서 "분할 · 합병 등이 발생한 토지"라 함은 다음 각 호의 토지를 말한다.

1. 지적법상 분할 또는 합병된 토지

2. 공유수면매립 등으로 지적법상 신규로 등록된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 국 · 공유지가 매각 등의 사유로 사유지로 된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지

② 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 개별공시지가를 결정 · 공시한다.<개정 2002.4.8>

1. 1월 1일부터 6월 30일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 7월 1일을 기준일로 하여 10월 31일까지 결정 · 공시

2. 7월 1일부터 12월 31일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음연도 1월 1일을 기준일로 하여 다음 연도 6월 30일까지 결정 · 공시

다. 판단

(1) 위 가.(1)항 주장 부분

갑5호증, 갑6, 7호증의 각 1,2, 을3호증의 1,2,3, 을4호증의 1 내지 4, 을5호증의 1,2의 각 기재, 이 법원의 ○○시장에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, ○○시장은 1999.2.24. 이 사건 토지를 제2종일반주거지역으로 지정하였던 사실, 한국토지공사는 이 사건 토지를 포함한 일대 임야 등 대하여 2004.7.5. ○○시장에게 "○○아파트"등을 신축하는 주택건설사업계획승인신청을 하였으며, 그에 대하여 ○○시장은 2004.11.20. 위 사업을 승인하는 결정을 하였고, 이어 이 사건 토지에 대하여 2004.11.26. 제1종지구단위계획구역으로 지정한 사실, 한편 원고들을 포함한 매도인들도 이 사건 토지 분할 전인 2004.8.17. 매수인들인 주식회사 ○○등에게 이 사건 토지에 대하여 아파트 건립용으로 사용함을 사전에 승낙하였던 사실, 이 사건 토지에 인접한 ○○시 ○○동 194-4 임야의 2004.6.30. 고시 2004.1.1. 기준 개별공시지가가 1㎡당 67,700원인 사실, 이 사건 모 지번 토지에서 분할되어 임야로 그대로 남게 된 165-3토지에 대한 2005.6.30.고시 2005.1.1. 기준 개별공시지가는 1㎡당 9,240원인 반면, 이 사건 토지에 대한 같은 날 고시 같은 날 기준 개별공시지가는 1㎡당 84,600원인 사실, 이 사건 모 지번 토지에 대한 2004.6.30. 고시 2004.1.1. 기준 개별공시지가는 용도지역이 2종일반주거지역과 자연녹지로 구분 지정된 경우로서 토지이용상황을 자연림으로 하여 평가하여 산출된 사실, 이 사건 토지는 이 사건 모 지번 토지로부터 분할 된 다음 소유권이전등기 이후 2005.3.15. 현재 아파트 신축공사에 따른 형질변경이 진행 중인 사실을 인정할 수 있다.

살피건대, 구 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서는 개별공시지가가 없는 토지의 가액 평가방법에 관하여만 같은 법 시행령에 위임하고 있을 뿐이므로 개별공시지가가 없는 토지의 범위를 같은 법 시행령 제164조 제1항 각호 소정의 경우로만 제한하여 볼 수는 없고, 분할 전후를 통하여 토지의 성상과 위치, 용도, 형질 등에 변동이 있어 토지이용 현황의 변화가 있어 분할 전 모 지번 토지에 대한 개별공시지가를 적용함이 부당하다고 인정되는 경우에는 분할 후 토지는 구 소득세법 제99조 제1항 가목 단서, 같은 법 시행령 제164조 제1항 제2호에서 정한 '지적법에 의하여 분할된 토지'로서 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 봄이 상당하다고 할 것이다.

그런데 위 인정사실에 의하면, 이 사건 토지가 분할되기 전인 2004.6.30. 고시된 2004.1.1.자 이 사건 모 지번 토지에 대한 개별공시지가는 토지이용상황을 단순히 자연림으로 평가하였으나, 이 사건 토지는 사실상 분할 전에 아파트의 건립이 예정되어 있어 아파트신축 사업승인신청을 한 상태였고, 분할 이후에는 아파트신축사업승인이 나고 이어 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 아파트 건립을 위한 형질변경이 이행중이었으며, 그 이후 2005.6.30. 공시된 이 사건 토지에 대한 2005.1.1.기준 개별공시지가가 2004.6.30. 공시 2004.1.1.기준 개별공시지가에 비하여 큰 폭으로 상승하였는바, 사정이 이와 같다면 이 사건 토지의 분할 전후를 통하여 토지이용현황 등에 변동이 없다고 할 수 없고 따라서 이 사건 토지에 대하여 분할 전 이 사건 모 지번 토지에 대한 개별공시지가를 적용하는 것은 부당하다고 할 것이므로, 분할 후 토지인 이 사건 토지는 구 소득세법 제99조 제1항 가목 단서, 같은 법 시행령 제164조 제1항 제2호에 정한 '지적법에 의하여 분할된 토지'로서 "개별공시지가가 없는 토지"에 해당한다고 봄이 상당하다 할 것이다.

따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 위 가.(2)항 주장 부분

부동산가격공시및감정평가에관한법률 제21조 제1항 본문 및 제2항에서 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 하고, 그 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치 · 지형 · 환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가 균형을 유지하도록 감정평가 하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제31조의 규정에 의하여 감정평가업자가 감정평가를 함에 있어서 준수하여야 할 원칙과 기준을 정한 감정평가에관한규칙 제17조 제1항, 제6항에서는 토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도 · 지목 · 주변 환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가 변동율 · 도매물가 상승률 및 기타사항(관계법령에 의한 토지의 사용 · 처분 등의 제한 또는 그 해제, 도시계획의 결정 · 변경 또는 도시계획사업의 시행, 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비, 토지의 형질변경이나 지목의 변경, 토지개량비등 유익비의 지출, 은행 등 금융기관의 이자율의 변동, 기타 지가에 영향을 미치는 요인 등)을 종합적으로 참작하여 평가하도록 하고 있다.

살피건대, 을3호증의 1 내지 3의 각 기재에 의하면, ○○세무서장이 주식회사 ○○감정평가법인과 ○○감정원에 의뢰하여 얻은 감정평가서에 첨부된 각 토지특성조사표에는 이 사건 토지의 지리적 위치 "○○경찰서 서측 인근 제2종 일반주거지역내 위치", 주위환경 "공공기관(경찰서, 시청), 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설이 혼재하는 시가지 주변의 미개발지대", 이용 상황 "토지와 임야", 형상지세 "부정형 완경사", 도로상태 "세로(가)"로, 특기사항 란에 "아파트 신축공사에 따른 형질변경 중인 이행지"로 각 기재되어 있고, 이 사건 토지와 주변 환경이유사한 인근토지인 ○○시 ○○동 194-4 임야의 2004.1.1. 기준 공시지가를 기준으로 하여 앞서 본 이 사건 토지의 특성을 기초로 이 사건 토지에 대한 2004.10.12. 분할 당시의 개별토지단가를 평가한 사실을 인정할 수 있는바, 그렇다면 이러한 감정평가법인이 평가한 감정가액에 어떠한 위법 사유가 있다고 할 수 없고 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다.

따라서, 원고의 위 주장도 이유 없다.

(3) 위 가.(3)항 주장 부분

살피건대, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고 · 납세의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서, 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있는 등 그 의무해태를 탓 할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 부과될 수 없는 것이라 할 것이다.

이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 토지는 분할 전후를 통하여 토지의 용도, 형질 등의 사실상 변동으로 말미암아 토지이용현황의 변동이 있어 분할 전 모 지번 토지에 대한 개별공시지가를 적용함이 부당하다고 인정되는 경우에 해당하여 구 소득세법 제99조 제1항 가목 단서, 같은 법 시행령 제164조 제1항 제2호에 정한 '지적법에 의하여 분할된 토지'로서 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다는 점은 앞서 본 바와 같은바, 그렇다면 이 사건 토지와 같이 지적법에 따른 분할 등의 사유로 인하여 개별공시지가 없는 토지에 해당하는 경우, 납세자인 원고들로서는 ○○세무서장이 김정평가법인의 감정평가에 의한 감정가액이 확인될 때까지 양도소득세를 예정 또는 확정 신고를 하거나 세액을 자진하여 납부할 방법이 전혀 마련되어 있지 아니하다고 할 것이므로, 위와 같은 사정이 있다면 납세의무자인 원고들이 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있다고 할 것이므로, 원고들에 대한 가산세를 면제함이 타당하다고 할 것이다.

그렇다면, 이 사건 각 부과처분 중 원고들에 대한 각 납부불성실가산세(앞서 본 바와 같이 피고들은 이미 원고들에 대한 각 신고불성실가산세를 직권으로 면제하여 감액경정 한 바 있다.)의 부과처분은 위법하여 취소되어야 할 것이다.

3. 결 론

그렇다면, 피고 ○○세무서장이 2005.10.4. 원고 ○○○에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 110,693,400원의 부과처분 중 106,661,600원(110,693,400원-납부불성실가산세 4,031,800원)을 초과하는 부분과 피고 ○○세무서장이 2005.9.28. 원고 ○○○에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 109,893,450원의 부과처분 중 106,661,600원(109,893,450원-납부불성실가산세 3,231,846원, 십원 미만은 버린다)을 초과하는 부분은 각 위법하여 이를 각 취소하여야 할 것이므로, 원고들의 이 사건 각 청구는 위 각 인정범위 내에서 이유 있어 이를 각 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결 한다.