부동산을 취득할 수 있는 권리가 아닌 부동산 양도에 해당하므로 미등기전매에 해당함

원고가 계속하여 매수인의 지위를 유지하고 있었던 이상 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아니라 부동산의 양도에 해당하고, 원고로서는 김CC이 원고를 대신하여 안BB에게 잔금을 완납함으로써 그 취득에 관한 등기가 가능하였음에도 원고 명의의 소유권이전등기를 하지 아니한 채 곧바로 김CC에게 소유권이전등기를 마쳐 주었으므로 이는 미등기 전매에 해당함.

2013구단425 양도소득세부과처분취소

이AA

서산세무서장

2013. 11. 15.

2013. 12. 6.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2012. 4. 2. 원고에 대하여 한 2003년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. OO시 OO동 290 전 623㎡, 같은 동 290-4 전 636㎡, 같은 동 290-5 전 614㎡, 같은 동 290-6 전 491㎡, 같은 동 290-7 전 159㎡(이하 위 토지들을 통틀어 '이 사건 토지'라 한다)는 안BB이 소유하고 있다가 2003. 6. 17. 김CC 명의로 '2003. 6. 1. 매매'를 원인으로 소유권이전등기가 경료되었다.

나. 수원세무서장은 이 사건 토지의 양도와 관련하여 김CC을 세무조사한 후, 피고에게 원고가 이 사건 토지를 미등기전매하였다는 취지의 과세자료를 통보하였고, 이에 따라 피고는 원고가 이 사건 토지를 안BB으로부터 OOOO원에 매수하여 김CC에게 OOOO원에 미등기 전매한 것으로 보고, 2012. 4. 2. 원고에게 2003년 귀속 양도소득세 OOOO원을 부과, 고지하였다.

다. 이에 원고가 2012. 6. 29. 이의신청을 하자, 피고는 원고의 양도차익을 당초 OOOO원에서 OOOO원으로 변경하여 양도소득세를 재산정하여 2012. 7. 18.경 위 양도소득세 중 OOOO원을 감액하는 경정결정을 하였다(이하 위 2012. 4. 2.자 양도소득세 부과처분 중 감액 경정되고 남은 OOOO원 부분을 '이 사건 처분'이라 한다).

라. 원고는 2012. 11. 12. 이 사건 처분에 대하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2012. 12. 31. 기각되었다.

[인정사실] 다툼 없는 사실, 갑 3, 6 내지 10호증, 을 1호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고는 김CC에게 이 사건 토지를 양도한 것이 아니라 이 사건 토지를 취득할 수 있는 권리를 양도한 것이다. 그런데 피고가 이와 달리 원고가 이 사건 토지를 취득하여 미등기전매하였다고 보고 중과세율을 적용하여 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

2) 이 사건 토지는 원래 이DD가 안BB으로부터 OOOO원에 매수하기로 하고 계약금 OOOO원을 지급하였는데, 원고가 이DD에게 OOOO원을 지급하고 매수인 지위를 양수하였다. 그 후 원고가 다시 김CC에게 이 사건 토지를 OOOO원에 매도하기로 하고 계약금 OOOO원을 수령하였다가 김CC이 안BB에게 지급해야 할 잔금 OOOO원 중 OOOO원이 부족하여 위 계약금 OOOO원을 반환하여 잔금 OOOO원을 지급하게 하였고, 이후 김CC을 상대로 잔금 OOOO원을 지급하라는 민사소송을 제기하여 위 소송에서 화해권고결정에 따라 김CC으로부터 OOOO원을 지급받았다. 결국 원고가 이 사건 토지의 양도와 관련하여 취득한 양도차익은 OOOO원 {김CC으로부터 받은 OOOO원(계약금 OOOO원 + 실제 지급받은 잔금 OOOO원) - 이DD에게 지급한 OOOO원 - 김CC에게 다시 반납한 계약금 OOOO원)} 임에도 불구하고 원고의 양도차익이 OOOO원임을 전제로 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 이DD와 조EE은 2003. 1월경 안BB과 사이에 안BB 소유의 이 사건 토지를 OOOO원에 매수하는 매매계약을 체결하고 안BB의 대리인 안FF에게 계약금 OOOO원을 지급하였다.

2) 원고와 곽GG은 2003. 4월경 이DD, 조EE으로부터 위 매매계약의 매수인 지위를 승계하기로 하고 이DD, 조EE에게 계약금 OOOO원에 프리미엄을 더한 금액을 지급한 후, 안BB과 사이에 2003. 5. 10.까지 잔금 OOOO원을 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다.

3) 그 후 원고와 곽GG은 조HH의 중개 아래 2003. 6. 3. 이 사건 토지를 김CC에게 OOOO원에 매도하기로 하는 계약을 체결하면서, 매매대금은 계약금 OOOO원, 중도금 OOOO원, 잔금 OOOO원으로 나누어 지급하되, 중도금 OOOO원은 김CC이 이 사건 토지를 담보로 금융기관에서 대출을 받아 원고 측을 대신하여 안BB의 대리인 안FF에게 직접 지급하기로 약정하였고, 이에 따라 원고가 계약 당일 김CC으로부터 계약금 OOOO원을 지급받았다.

4) 김CC은 2003. 6. 16.경 안FF로부터 이 사건 토지에 대한 근저당권설정과 소유권이전에 필요한 일체의 서류를 넘겨받은 뒤, 2003. 6. 17. II농업협동조합으로부터 이 사건 토지를 담보로 OOOO원을 대출받았다.

5) 김CC은 2003. 6. 17.경 안FF, 원고, 곽GG 등이 함께 모인 자리에서 위와 같이 대출받은 OOOO원에서 세금 등 각종 비용을 제출하고 남은 OOOO원에다가 원고에게 계약금으로 지급했다가 돌려받은 OOOO원을 더하여 OOOO원을 안FF에게 지급하였고, 같은 날 이 사건 토지에 관하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료받았다.

6) 그 후 김CC은 원고와 곽GG으로부터 계약금 OOOO원과 잔금 OOOO원 중 OOOO원(나머지 잔금 OOOO원은 김CC이 다시 이 사건 토지를 매도하여 이익이 남으면 주기로 약정하였으나, 이후 김CC은 이 사건 토지를 매도하면서 전혀 이득을 남기지 못한 것으로 보인다)을 지급할 것을 요구받자, 원고를 채권자로 하여 위 OOOO원, OOOO원에 대하여 각 차용증을 작성하여 주었다.

7) 원고는 위 차용증에 기하여 김CC을 상대로 OOOO원 및 지연손해금의 지급을 구하는 민사소송(대전지방법원 서산지원 2003가합1044호)을 제기하여 2004. 5. 13. 전부 승소판결을 받았고, 이에 김CC이 항소하여 항소심(대전고등법원 2004나5363호)에서 2005. 8. 17. 조정이 성립되었는데, 주요내용은 다음과 같다.

'피고는 원고에게 OOOO원을 지급한다. 위 금원은 원고와 곽GG 사이의 이 사건 토지의 매매와 관련한 동업약정에 기한 곽GG의 원고에 대한 분배금채권을 피고가 양도받았음을 전제로, 피고의 원고에 대한 분배금채권을 감안하여 산정한 금액이므로, 향후 곽GG은 원고에 대하여 이 사건 토지의 매매와 관련한 일체의 금원 청구를 할 수 없고, 만약 곽GG이 원고에게 이 사건 토지의 매매와 관련한 금원을 청구하는 경우 그에 관한 모든 책임은 피고가 진다.'

8) 김CC은 위 조정에 기하여 원고에게 OOOO원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하였다.

[인정근거] 갑 1, 2호증, 을 3 내지 6호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 곽GG의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 원고의 첫 번째 주장에 대하여

구 소득세법(2003. 12. 30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제94조 제1항은 '양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다'고 규정하고 제1호에서 '토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득'을, 제2호 (가)목에서 '부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득'을 각각 과세대상 소득으로 들고 있다. 한편 양도소득세의 세율을 정한 구 소득세법 제104조 제1항 제3호는 미등기 양도자산에 대하여 100분의 60의 중과세율을 적용하도록 하면서, 제3항 본문에서 '제1항 제3호의 미등기 양도자산이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다'고 규정하고 있다.

그런데, 부동산매매계약을 체결한 매수인이 대금을 청산하지 아니한 상태에서 매매계약상 권리의무 내지 매수인의 지위를 제3자에게 양도하고 그 매매계약 관계에서 탈퇴하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 것에 불과하여 매매당사자 간에 잔금의 완납 전이라도 소유권이전등기를 먼저 넘겨주기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 취득에 관한 등기 자체가 원칙적으로 불가능하므로 이를 양도하더라도 구 소득세법 제104조 제1항 제3호 소정의 미등기 양도자산에 관한 중과세율을 적용할 수 없을 것이나(대법원 2012. 9. 27. 선고 2010두23408 판결 등 참조), 부동산 매매계약을 체결한 매수인이 대금을 청산하지 아니한 상태라고 하더라도 그 매매계약상 권리의무관계 내지 매수인의 지위를 그대로 유지하면서 제3자와 다시 그 부동산에 관한 매매계약을 체결한 경우에는 매수인의 명의로 부동산을 취득하여 양도하기로 하는 것이므로 이는 부동산의 양도에 해당하고, 그 후 매수인이 매도인에게 잔금을 완납하면 그 취득에 관한 등기가 가능하므로 매수인이 그 명의의 소유권이전등기를 하지 아니한 채 곧바로 제3자에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다면 이에 대하여는 구 소득세법 제104조 제1항 제3호 소정의 미등기 양도자산에 관한 중과세율을 적용하여야 할 것이다(대법원 2013. 10. 11. 선고 2013두10519 판결 참조).

이 사건의 경우, 위 인정사실에서 알 수 있는 바와 같이 원고가 안BB에게 대금을 청산하지 않은 상태에서 김CC과 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하기는 하였으나 원고가 계속하여 안BB과의 매매계약상 매수인의 지위를 그대로 유지하고 있었던 이상 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아니라 부동산의 양도에 해당하고, 원고로서는 김CC이 원고를 대신하여 안BB에게 잔금을 완납함으로써 그 취득에 관한 등기가 가능하였음에도 원고 명의의 소유권이전등기를 하지 아니한 채 곧바로 김CC에게 소유권이전등기를 마쳐 주었으므로 이에 대하여는 구 소득세법 제104조 제1항 제3호 소정의 미등기 양도자산에 관한 중과세율을 적용하여야 한다. 따라서 이와 같은 전제에서 한 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 원고의 두 번째 주장에 대하여

을 4호증의 3, 을 5호증의 2의 각 기재 및 증인 곽GG의 증언에 변론 전체의 취지를 더하면, 원고와 곽GG은 이 사건 토지를 미등기전매하여 차익을 남기기로 하는 동업 약정을 체결하고 이DD, 조EE에게 계약금 OOOO원에 프리미엄 명목으로 OOOO원을 더한 OOOO원을 지급하였는데, 이 중 원고가 OOOO원, 곽GG이 OOOO원을 부담하였음을 알 수 있고(설사 원고의 주장대로 이DD 측에게 OOOO원을 지급하였다 하더라도, 증인 곽GG의 증언에 의하면 이DD 측에게 지급한 금액 중 원고가 실제 부담한 금액은 OOOO원임이 인정되므로 양도차익 산정에 있어 이 부분은 결론에 영향이 없다), 이와 달리 원고가 제출한 증거만으로는 원고가 이DD 측에게 OOOO원을 지급하였고, 이를 모두 원고가 부담하였음을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

또한, 위 인정사실에서 본 바와 같이 원고가 김CC으로부터 계약금 OOOO원을 받았다가 이를 반환하였고, 이후 소송을 통하여 김CC으로부터 위 반환한 계약금 및 잔금 등 명목으로 OOOO원을 지급받았는데, 위 OOOO원은 곽GG과의 관계에서 동업약정에 기한 분배금채권관계까지 모두 정산된 결과 얻어진 이득이므로, 결국 원고가 이 사건 토지의 양도와 관련하여 얻은 양도차익은 김CC으로부터 받은 OOOO에서 이DD 측에게 지급한 계약금 중 원고가 부담한 OOOO원을 뺀 나머지 OOOO원이라고 봄이 상당하다 `따라서 이와 달리 피고가 원고의 양도차익을 OOOO원으로 산정한 잘못이 있다 할 것이나, 이로 인하여 부과고지된 양도소득세 세액(OOOO원)이 원래 원고가 부담하여야 할 정당한 세액(OOOO원)을 넘지 않는 이상 이 사건 처분이 위법하다고 할 수는 없다(대법원 1993. 9. 28. 선고 92누10180 판결, 대법원 2006. 6. 15. 2004두3823 판결 등 참조)}

따라서, 이 사건 토지의 양도로 인한 원고의 양도차익이 OOOO원이라는 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.