서울행정법원2014구단3399(2014.06.19)

조심2013서3669(2013.12.04)

매매사례로 적용된 검인계약서상 취득가액이 소득세법상 기준시가와 소급감정가액과 현저한 차이를 보인다면 매매사례로 적용될 수 없음

이 사건 토지의 공유자의 이 사건 각 검인계약서상의 매매대금은 실제와 달리 작성되었다고 봄이 타당하고 이 사건 각 검인계약서상 매매가액을 '매매사례가액'으로 적용하여 이루어진 이 사건 처분은 위법함

소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정)

소득세법 시행령 제115조 (기준시가의 결정)

2014누56408

곽AA

용산세무서장

서울행정법원 2014. 6. 19. 선고 2014구단3399 판결

2015. 12. 18.

2016. 1. 22.

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 피고가 2013. 5. 20. 원고에게 한 2007년 귀속 양도소득세 000원의 경정처분을 취소한다.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1989. 2. 3. 성남시 OO동 산OO-O 임야 OOO㎡ 중 OOO㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 취득하였다가, 2007. 9. 28. BBBB 주식회사 등에 이를 양도하였다.

나. 원고는 2007. 11. 30. 이 사건 토지에 관한 양도소득세 신고・납부를 하면서, 양도가액은 실지거래가액인 OOOO원으로 하고, 취득가액은 그 증빙서류가 화재로 소실되었음을 이유로 환산가액인 OOOO원으로 하였는데, 피고는 매매사례가액에 의하여 이 사건 토지의 취득가액을 ㎡당 4,083원 상당으로 계산한 OOO원으로 산출한 후 2013. 5. 20. 2007년 귀속 양도소득세를 가산세 포함 OOOO원으로 경정・고지하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

다. 원고는 2013. 8. 14. 이에 불복하여 심판청구를 하였으나, 2013. 12. 4. 조세심판원으로부터 기각결정을 받았다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제4호증, 갑 제12호증의 1, 2, 을 제1호증, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 양도소득세 본세 부분

피고가 매매사례가액의 근거로 삼은 CCC, DDD 명의의 각 매매계약서는 조세 편의를 위하여 일괄 작성된 소위 검인계약서에 불과하다. 위 각 매매계약서에 기재된 매매대금은 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가의 10분의 1에도 미치지 못하는 점, 이 사건 토지 일대는 원고가 이 사건 토지 지분을 취득한 1989. 2. 3. 당시 부동산 투기 열풍이 일어난 지역이어서 미등기 상태에서의 전전매 과정에 매매대금이 급등하였던 점, 이 사건 당시의 검인계약서 작성 관행 등에 비추어 위 각 매매계약서는 실제 매매계약서로 볼 수 없다. 따라서 위 각 매매계약서상의 매매대금을 매매사례가액으로 삼을 수 없다.

(2) 설령 이 사건 처분 중 양도소득세 본세 부분이 적법하더라도 원고가 이 사건 각 검인계약서의 존재를 알고 있었다고 볼 수 있는 사정이나 가능성이 없다. 따라서 원고에게 위 각 검인계약서의 매매가액을 매매사례가액으로 하여 이 사건 토지 지분의 양도소득을 계산하여 신고하는 것을 기대할 수 없다. 결국 원고에게 이 사건 양도소득세 신고・납부의무의 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있었다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 관련 법리

매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것이다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조).

(2) 인정사실

① 이 사건 토지의 소유자인 FFF와 DDD 사이에 이 사건 토지 중 일부 지분에 관한 1988. 9. 10.자 매매계약서가, FFF와 CCC 사이에 이 사건 토지 중 일부 지분에 관한 1988. 9. 10.자 매매계약서가 각 작성되었다(이하 위 각 매매계약서를 '이 사건 각 검인계약서'라 한다). 위 각 검인계약서는 등기신청을 위하여 EEE 사법서사 사무실의 직원 GGG에 의하여 작성되었고, 위 각 검인계약서에 기초하여 1989. 2. 3. CCC 명의의 지분이전등기가, 1989. 3. 8. DDD 명의의 지분이전등기가 각 마쳐졌다. 한편, 원고는 1989. 2. 3. HHH 명의로 이 사건 토지 지분에 관하여 지분이전 등기를 마침으로써 이 사건 토지 지분을 취득하였는데 등기부상 등기원인일은 1988. 9. 10.로 기재되어 있다.

② 이 사건 각 검인계약서의 매매대금은 모두 ㎡당 4,083.7원으로 계산하여 산정되었다. 한편, 이 사건 토지의 1989. 1. 1. 기준 내무부 고시 토지등급은 110등급이 고 등급가액은 ㎡당 964원이다.

③ 이 사건 토지에 관한 개별공시지가는 원고가 이 사건 토지 지분을 취득할 당시에는 존재하지 않았고, 1990년부터 비로소 공시되어 1990. 1. 1. 기준 이 사건 토지의 개별공시가는 ㎡당 45,000원이었다.

④ GGG은 당심에서 증인으로 출석한 후 '이 사건 각 검인계약서는 부동산등기를 하고 취・등록세를 납부하기 위해서 등기서류로 작성된 것이다. 위 각 검인계약서의 매매대금은 매매계약당사자들이 불러 준 대로 기재한 것으로 기억하고 있다. 당시에는 취・등록세 납부를 위한 매매계약서에 매매대금을 내무부 고시 등급가액으로 적는 것이 통상적이었던 것으로 기억한다.'라고 증언하였다.

⑤ 이 사건 토지가 소재한 성남시 OO동 일대에 1988년경 부동산 투기 붐이 일었고, 1988. 1. 15. 당시 소득세법령에 따른 양도가액의 산정기준인 기준시가를 결정함에 있어 지방세법상의 과세시가표준액(토지등급가액)에 일정한 배율을 적용하여 산정하는 특정지역으로 지정되었다(이 사건 토지와 같은 내무부 고시 토지등급이 110등급인 토지에 대하여 6.43배의 배율이 적용되었다).

⑥ 한편, DDD는 2007. 11. 9. 위 검인계약서상의 매매대금을 취득가액으로 하여 1억 7천만 원이 넘는 고액의 양도소득세를 자진 신고・납부하였다.

⑦ 당심에서의 KK감정평가법인의 감정결과에 의하면, 1988. 9. 10. 당시 이 사건 토지의 시가는 ㎡당 14,000원이다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제8 내지 16호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을 제6호증의 각 기재, 당심 증인 GGG의 증언, 당심에서의 KK감정평가법인의 시가감정결과, 변론 전체의 취지

(2) 판단

위 인정사실과 그 밖에 변론에 나타난 여러 증거들에 의하여 인정되는 다음 ①내지 ③과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 토지의 공유지분 일부를 FFF로부터 취득한 CCC과 DDD의 이 사건 각 검인계약서상의 매매대금은 실제와 달리 작성되었다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 각 검인계약서상 매매가액인 ㎡당 OOO 원을 '매매사례가액'으로 적용하여 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

① 원고가 이 사건 토지 지분을 취득할 당시 시행되던 지방세법령에 의하면 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되 취득자의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 내무부 고시 토지등급가액보다 낮은 때에는 내무부 고시 토지등급가액을 과세표준으로 삼도록 규정하고 있었다. 1989. 1. 1. 당시 이 사건 토지의 내무부 고시 토지등급가액은 ㎡당 967원이므로 이 사건 각 검인계약서에 기재된 매매대금은 내무부 고시 토지등급가액보다 4배가량 높기는 하다. 그러나 이 사건 각 검인계약서에 기재된 매매대금은 매수인 입장에서는 취득세의 과세표준이 되지만, 매도인 입장에서는 양도소득세 산정을 위한 양도금액의 기준이 된다. 그런데 원고가 이 사건 토지지분을 취득할 당시 시행되던 소득세법령에 의하면, 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여 산정되고, 다만 예외적으로 실지거래가액에 의하여 산정되는데, 이 사건 토지의 기준시가는 위 토지등급가액에 이 사건 토지에 대하여 국세청장이 1988. 1. 5. 정한 배율인 6.43을 곱하면 6,198.52원(= 964원/㎡ × 6.43)으로 이 사건 각 검인계약서에 기재된 매매대금보다 높다.

특히, 위와 같이 양도소득세 산정시 기준시가를 원칙으로 하는 것은 실지거래가액보다 현저히 낮은 금액으로 양도가액을 낮추어 신고하는 관행을 극복하고 세수를 확보하기 위한 것으로 실지거래가액보다는 낮지만 어느 정도 세수를 확보할 수 있는 '기준시가'라는 기준을 도입하였다는 점에 비추어 보면, 기준시가는 통상적으로 실지거래가액보다 낮을 가능성이 높다. 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2005두12640 판결 등 참조)는 판례도 이와 같은 점에서 이해할 수 있다.

② 당심 증인 GGG은 이 사건 검인계약서는 '이 사건 각 검인계약서는 부동산등기를 하고 취・등록세를 납부하기 위해서 등기서류로 작성된 것이다. 위 각 검인계약서의 매매대금은 매매계약당사자들이 불러 준 대로 기재한 것으로 기억하고 있다.'고 진술하고 있어, 이 사건 각 검인계약서는 당사자들이 작성한 실제 계약서를 토대로 작성된 것이 아니라 법무사 사무소에서 새로이 등기를 위하여 작성된 것으로 보이므로 그 매매대금 역시 취・등록세 납부 등을 위하여 새로이 정해졌을 개연성이 있다. 이 사건 토지의 매도인 FFF 역시 'DDD, CCC과의 검인계약서는 법무사사무실에서 작성된 계약서에 본인이 날인한 것으로 실제 매매계약서는 아니고 취득세 납부와 등기 시 제출한 계약서로 판단된다'고 진술하고 있어(갑 제21호증) 이를 뒷받침한다.

③ 게다가 당심에서의 KK감정평가법인의 감정결과에 의하면, 1988. 9. 10. 당시 이 사건 토지의 시가는 ㎡당 14,000원로 이 사건 각 검인계약서에 기재된 매매대금보다 훨씬 높다는 점에서도 이 사건 각 검인계약서는 실제와 달리 작성되었다고 보인다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 나머지 주장에 대하여 살펴볼 필요 없이 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아 들여 제1심 판결을 취소하고 이 사건 처분을 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.