검인계약서의 매매금액을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

양도당시 매매계약서가 확인되어 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이며, 검인계약서는 실지계약서로 추정되는 것이나, 취득시 검인계약서의 금액은 기준시가를 기준으로 작성되었고 소급감정한 시가와 상당한 차이가 나는 경우 검인계약서의 추정력이 번복되어 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)

소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정)

1. 피고가 2008. 1. 1. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 52,266,100원의 부과 처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

"가. 원고는 2006. 11. 3. 김해시 ○○면 ○○리 1149-7 답 2,800㎡(이하'이 사건 제1 토지'라 한다)와 같은 리 1113 답 2.536㎡(이하'이 사건 제2 토지'라 하고, 이 사건 제1 토지와 이 사건 제2 토지를 통틀어'이 사건 각 토지'라 한다)를 양도한 후 2007. 1. 29. 피고에게 이 사건 각 토지의 양도와 관련하여 양도가액은 실지거래가액인 451,000,000원으로, 취득가액은 당시 작성한 계약서를 분설하여 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 환산가액인 219,588,014원을 적용하여 계산한 양도소득세 51,817,743원을 신고・ 납부하였다.",나. 피고는 원고가 2001. 6.경 이 사건 각 토지를 소외 정○자, 하○희로부터 양수할 당시 제출한 검인계약서에 의하여 이 사건 각 토지의 실지거래가액이 확인된다는 이유로 위 검인계약서상의 매매금액 합계액인 71,486,617원을 이 사건 각 토지의 취득 당시 실지거래가액으로 보고, 양도당시 실지거래가액은 원고가 신고한 바와 같이 451,000,000 원고로 보아 양도차익을 산정한 다음 2008. 1. 1. 원고에게 양도소득세 52,266,100원을 부과, 고지하였다(이하'이 사건 처분'이라 한다).

다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2008. 2. 4. 국세청장에게 심사청구를 하였으나 국세청장은 2008. 4. 17. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 갑 제7호증의 1, 2, 을 제1호증의 1, 2 의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자들의 주장

피고는 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되므로 이에 근거 한 이 사건 처분은 적법하다고 주장하는데 반하여, 원고는, 이 사건 검인계약서에 기재된 매매가격은 실지거래가액이 아니라 취, 등록세 납부 편의를 위하여 이 사건 각 토지의 공시지가를 기준으로 하여 당사자들이 임의로 산정한 금액이므로 위 검인계약서는 실제 계약서로 볼 수 없고, 달리 이 사건 각 토지를 취득할 당시 작성한 매매계약서나 영수증 등이 남아 있지 않아 실지거래가액을 알 수 없는 경우에 해당하므로 취득 당시의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차적으로 적용하여 취득가액을 계산하여야 하는데, 이 사건의 경우 취득 당시의 매매사례가액이나 감정가액이 존재하지 아니하므로 환산가액을 기준으로 추계조사하여 취득가액을 결정하여야 하는바, 이에 따라 원고가 신고, 납부한 정당한 양도소득세액을 초과하여 부과하는 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다고 주장한다.

나. 관계법령

구 소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)

구 소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정)

다.판단

(1) 이사건각토지의취득가액결정

(가) 이 사건 각 토지의 양도 당시 실지거래가액이 451,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우 취득가액 역시 소득세법 제100조 제1항에 따라 실지거래가액에 의하여야 하므로 이 사건 각 토지의 실지취득가액이 피고 주장대로 검인계약서상 금액인 71,486,617원인지 여부에 관하여 본다.

"(나) 갑 제7호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고가 하○희로부터 이 사건 제1 토지 및 김해시 ○○면 ○○리 1149-2 탑 231㎡ 같은 리 1149-5 답 89㎡(이하'이 사건 제1 토지 등'이라 한다)를 취득하면서 제출한 검인계약서에는 계약일가 2001. 5. 7., 매매대금이 37,000,000원이고, 그 중 계약금 4,000,000원은 계약시에, 잔금 33,000,000원은 2001. 6. 7.에 각 지불하는 것으로 기재되어 있는 사실, 원고가 정○자로부터 이 사건 제2 토지를 취득하면서 제출한 검인계약서에는 계약일자가 2001. 6. 5. 매매대금이 35,000,000원이고, 그 중 계약금 5,000,000원은 계약시에, 잔금 30,000,000원은 2001. 6. 22.에 각 지불하는 것으로 기재되어 있는 사실을 각 인정할 수 있는바, 일반적으로 소유권이전등기를 경료할 당시 매매당사자들이 작성하여 시장 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 일응 추정된다 할 것이고, 그 계약서가 실제와 달라 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하므로 (대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 참조), 위 검인계약서가 실제와 달리 작성되었는지 여부가 문제된다.",(다) 그런데, 갑 제6호증의 1, 2, 을 제4호증, 을 제5호증의 1, 2의 각 기재, 증인 정○자의 증언, 감정인 하○호의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ①이 사건 제1 토지 등의 2000년 기준시가는 36,915,200원, 이 사건 제2 토지의 2000년 기준시가는 32,968,000원으로서 검인계약서상 이 사건 제l 토지 등의 매매대금인 37,000,000원, 이 사건 제2 토지의 매매대금인 35,000,000원과 그다지 차이가 나지 않는 점, ② 구 소득세법 제96조 제1항(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)은 양도소득의 산정에 있어 자산의 양도가액을 원칙적으로 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하도록 하고 있었으므로 원고가 이 사건 각 토지를 취득할 당시인 2001년에는 실지거래가액이 그리 중요한 의미를 갖지 않았던 것으로 보이는 점, ③ 2008. 12. 11. 감정인 하○호가 소급감정한 결과 원고가 이 사건 각 토지를 취득할 당시 이 사건 제1 토지의 시가는 70,000,000원, 이 사건 제2 토지의 시가는 63,400,000원인바 이는 검인계약서상의 매매대금과는 상당히 차이가 나는 점, ④ 하○희는 2001. 8. 14. 이 사건 제1토지 등을 양도하고 양도소득세를 신고하면서 이 사건 제1토지 등의 양도가액을 시가로 하여 37,000,000원으로 신고하였는데, 실제 하○회가 작성한 양도소득금액 계산명세서에는 이 사건 제1토지 등의 기준시가가 계산되어 기재되어 있는 것으로 보아 하○회가 신고한 양도가액 37.000.000원은 위 기준시가 합계액 36,915,200원(= 371,910 원 + 143,290원 + 36,400,000원)을 기초로 산정된 금액으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 위 검인계약서상의 매매가액이 이 사건 각 토지의 실지거래가액에 해당한다고 보기 어려우므로 위 검인계약서의 추정력은 번복되었다고 할 것이고, 결국 위 검인계약서만으로 이 사건 각 토지의 실지취득가액을 확인할 수 있다고 볼 수는 없다.

(2) 정당한세액의계산

(가) 결국 이 사건 각 토지의 취득가액에 대하여는 취득 당시의 실지거래가액을 확인하기 위하여 필요한 장부・ 매매계약서・ 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당된다고 할 것이어서, 이 경우 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것, 이하'법'이라 한다) 제114조 제5항, 구 소득세법 시행령(200B. 2. 22. 대통령령 제2061B호로 개정되기 전의 것, 이하'법 시행령'이라 한다) 제176조의2 제3항 제3호에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순으로 추계조사하여 취득가액을 결정 또는 경정하여야 하는데, 이 사건 각 토지에 관하여는 법 시행령 제176조의2 제3항 제1호, 제2호에서 정한 매매사례가액이나 감정가액이 존재하지 아니하므로, 결국 법 시행령 제176조의2 제3항, 제3호, 제2항 제2호에 의하여 양도당시의 실지거래가액에 취득 당시의 기준시가를 양도 당시의 기준시가로 나눈 값을 곱하여 환산한 가액을 취득가액으로 보아야 한다.

"(나) 그런데 갑 제3호증, 갑 제5호증의 1,2, 갑 제6호증의 1, 을 제5호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 각 토지의 양도 당시의 실지거래가액이 451,000,000원인 사실, 이 사건 각 토지의 취득 당시 기준시가는 69,368,000원(= 13,000원 x 2,800㎡ + 13,000원 x 2,536㎡), 양도 당시 기준시가는 142,471,200원(= 26,700원 x 2,800㎡ + 26,700원 x 2,536㎡)인 사실을 각 인정할 수 있으므로, 이 사건 각 토지의 취득가액을 219,588,014원{= 451,000,000원 x (69,368,000원 ÷ 142,471,200 원), 원 미만 버림}이 되고, 이를 기초로 계산한 정당한 양도소득세액은 원고가 신고 ・ 납부한 51,817,743원이 되는바, 따라서 위 정당한 세액을 초과하는 양도소득세를 원고에 대하여 부과하는 피고의 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.",3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.