서울행정법원2014구합53520 (2015.01.08)

조심2013서3787 (2013.12.03)

환산가액으로 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 매매사례가액을 적용하여 과세함

쟁점토지 취득당시 유사자산 매매사례가액이 존재하고, 동 가액을 허위로 보기 어려우므로, 원고가 이를 적용하여 쟁점토지 취득가액을 산정한 것은 잘못이 없는 것임

소득세법 제97조양도소득의 필요경비계산 소득세법 시행령 제176조의2추계결정 및 경정

서울고등법원2015누36227 양도소득세부과처분취소

서AA 외 1명

강남세무서장 외 1명

서울행정법원2014구합53520 (2015.01.08)

2016.07.13

2016.08.17

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 피고 강남세무서장이 2013. 5. 20. 원고 서AA에게 한 2007년 귀속 양도소득세 000원(가산세 포함)의 부과처분 및 피고 중부세무서장이 2013. 5. 21. 원고 서BB에게 한 2007년 귀속 양도소득세 000원(가산세 포함)의 부과처분을 모두 취소한다.

3. 소송총비용은 피고들이 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고 서AA는 1989. 2. 3. 경기도 ○○시 ○○동 산 00-0 임야 124,595㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다) 중 42,445.8㎡에 해당하는 지분을 취득한 후(다만 원고 서AA는 1989. 2. 3. 소외 CC, DD, EE 명의로 명의신탁 등기를 경료하였다가, 1995. 12. 5. 명의신탁을 해지하고 본인 명의로 다시 등기하였다), 2007. 8. 31. 주식회사 FF(이하 'FF'이라 한다)와 GG에게 위 토지 지분을 000원에 양도하였다. 원고 서AA는 2007. 11. 30. 양도소득과세표준을 예정신고하면서 그 취득 당시의 취득가액의 증빙을 분실하여 취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 구 소득세법(2007. 12. 31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것, 이하 '소득세법'이라 한다) 제97조 제1항 나목의 규정에 의하여 양도 당시의 실지거래가액을 기준시가에 따라 환산한 환산가액으로 취득가액을 계산하여(000원) 양도소득과세표준 및 자진납부계산서를 제출하였다.

나. 원고 서BB는 1989. 2. 3. 이 사건 토지 중 20,991.9㎡에 해당하는 지분(이하 이 지분과, 원고 서AA가 취득한 위 지분을 합쳐서 '이 사건 토지 지분'이라 한다)을 취득한 후, 2007. 8. 31. FF와 GG에게 위 토지 지분을 000원에 양도하고, 2007. 11. 30. 양도소득과세표준을 예정신고하면서 그 취득 당시의 취득가액의 증빙을 분실하여 취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 소득세법 제97조 제1항 나목의 규정에 의하여 양도 당시의 실지거래가액을 기준시가에 따라 환산한 환산가액으로 취득가액을 계산하여(000원) 양도소득과세표준 및 자진납부계산서를 제출하였다.

다. 피고 강남세무서장은 2013. 5. 원고들의 이 사건 토지 지분 양도에 관한 현지확인을 실시하여, 취득일 전후 각 3월 이내에 이 사건 토지의 공유지분 일부를 취득한 HH와 JJ의 부동산 매매계약서상 매매가액인 ㎡당 000원을 매매사례가액으로 보아 이 사건 토지 지분의 취득가액을 재계산하였다.

라. 위 재계산을 기초로 피고 강남세무서장은 원고 서AA의 취득가액을 000원으로 계산하여 2013. 5. 20. 원고 서AA에게 2007년 귀속 양도소득세 000원(가산세 포함, 이하 같다)을 경정･고지하였고, 피고 중부세무서장은 피고 강남세무서장으로부터 위 과세자료를 통보받아 원고 서BB의 취득가액을 000원으로 계산하여 2013. 5. 21. 원고 서BB에게 2007년 귀속 양도소득세 000원을 경정･고지하였다(이하 '이 사건 각 처분'이라 한다).

마. 원고들은 이 사건 각 처분에 불복하여 2013. 8. 16. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2013. 12. 3. 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1, 2호증(가지번호 포함, 이하

같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

1) 양도소득세 본세 부분

피고들이 매매사례가액의 근거로 삼은 HH, JJ 명의의 각 매매계약서는 조세편의를 위하여 작성된 검인계약서에 불과하다. 위 각 매매계약서에 기재된 매매대금은 1990. 1. 1. 기준 개별공시지가의 10분의 1에도 미치지 못하는 점, 이 사건 토지 일대는 원고들이 이 사건 토지 지분을 취득한 1989. 2. 3. 당시 부동산 투기 열풍이 일어난 지역이고, 위 각 검인계약서상 매수가액은 KK가 LL로부터 미등기전매의 방식으로 매수한 가격인 점, 이 사건 당시의 검인계약서 작성 관행 등에 비추어 위 각 매매계약서는 실제 매매계약서로 볼 수 없다. 따라서 위 각 매매계약서상의 매매대금을 매매사례가액으로 삼을 수 없다.

2) 양도소득세 가산세 부분

원고들이 위 각 검인계약서의 매매가액을 알 수는 없으므로 원고들에게 위 각 검인계약서의 매매가액을 매매사례가액으로 하여 이 사건 토지 지분의 양도소득을 신고할 것을 기대할 수는 없다. 결국 원고들에게 양도소득세 신고･납부의무의 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있었다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것이다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누2353 판결 등 참조).

2) 인정사실

① 이 사건 토지의 소유자인 LL과 JJ 사이에 이 사건 토지 중 일부 지분에 관하여 1988. 9. 10.자 매매계약서가 작성되고, LL과 HH 사이에 이 사건 토지 중 일부 지분에 관하여 1988. 9. 10.자 매매계약서가 작성되었다(이하 위 각 매매계약서를 '이 사건 각 검인계약서'라 한다). 위 각 검인계약서는 등기신청을 위하여 MM 사법서사 사무실의 직원 NN에 의하여 작성되었고, 위 각 검인계약서에 기초하여 1989. 3. 8. JJ 명의의 지분이전등기가 마쳐지고, 1989. 2. 3. HH 명의의 지분이전등기가 마쳐졌다. 한편, 원고들은 1989. 2. 3. 이 사건 토지 지분에 관하여 지분이전등기를 마침으로써 이 사건 토지 지분을 취득하였는데 등기부상 등기원인일은 모두 1988. 9. 10.로 기재되어 있다.

② 이 사건 각 검인계약서의 매매대금은 모두 ㎡당 000원으로 계산하여 산정되었다. 한편, 이 사건 토지의 1989. 1. 1. 기준 내무부 고시 토지등급은 000등급이고 등급가액은 ㎡당 000원이다.

③ 이 사건 토지에 관한 개별공시지가는 원고들이 이 사건 토지 지분을 취득할 당시에는 존재하지 않았고, 1990년부터 비로소 공시되어 1990. 1. 1. 기준 이 사건 토지의 개별공시지가는 ㎡당 000원이었다.

④ NN은 이 법원 2014누00000 양도소득세경정부과처분취소 사건에서 증인으로 출석한 후 '이 사건 각 검인계약서는 부동산등기를 하고 취･등록세를 납부하기 위해서 등기서류로 작성한 것이다. 위 각 검인계약서의 매매대금은 매매계약 당사자들이 불러준대로 기재한 것으로 기억하고 있다. 당시에는 취･등록세 납부를 위한 매매계약서에 매매대금을 내무부 고시 등급가액으로 적는 것이 통상적이었던 것으로 기억한다.'라고 증언하였다. LL도 '이 사건 각 검인계약서는 법무사 사무실에서 작성한 계약서에 본인이 날인한 것으로 실제 매매계약서는 아니고 취득세 납부와 등기시 제출한 계약서로 판단된다'라고 진술하고 있다.

⑤ 이 사건 토지가 소재한 ○○시 ○○동 일대는 1988년경 부동산 투기 열풍이 일었고, 1988. 1. 15. 당시 소득세법령에 따른 양도가액의 산정기준인 기준시가를 결정함에 있어 지방세법상의 과세시가표준액(토지등급가액)에 일정한 배율을 적용하여 산정하는 특정지역으로 지정되었다(이 사건 토지와 같은 내무부 고시 토지등급이 000등급인 토지에 대하여는 6.43배의 배율이 적용되었다).

⑥ 한편, JJ는 2007. 11. 9. 위 검인계약서상의 매매대금을 취득가액으로 하여 0억 0천만 원이 넘는 양도소득세를 자진 신고･납부하였다.

⑦ 이 법원 2014누00000 양도소득세경정부과처분취소 사건에서의 PP감정평가법인의 감정결과에 의하면, 1988. 9. 10. 당시 이 사건 토지의 시가는 ㎡당 000원이다.

[인정근거] 앞서 든 각 증거, 다툼 없는 사실, 갑 제5 내지 39호증, 을 제5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

3) 판단

위 인정사실과 앞서 든 증거들 및 제1심 증인 JJ, QQ, RR의 각 증언에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 각 검인계약서상의 매매대금은 실제와 달리 작성되었다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 각 검인계약서상 매매가액인 ㎡당 000원을 '매매사례가액'으로 적용하여 이루어진 이 사건 각 처분은 위법하다(즉 피고들이 택한 취득가액 추계방식은 위법한 것이어서 그 추계방식에 합리성이 있다는 전제에 선 피고들 주장은 받아들일 수 없다). 나아가 피고들이 주장하는 바와 같이 원고들이 신고한 환산가액에 타당성이 없다는 사정만으로는 이 사건 각 처분의 위법성을 제거할 수 없다.

① 원고들이 이 사건 토지 지분을 취득할 당시 시행되던 지방세법령에 의하면 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되 취득자의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 내무부 고시 토지등급가액보다 낮은 때에는 내무부 고시 토지등급가액을 과세표준으로 삼도록 규정하고 있었다. 1989. 1. 1. 당시 이 사건 토지의 내무부 고시 토지등급가액은 ㎡당 000원이므로 이 사건 각 검인계약서에 기재된 매매대금은 내무부고시 토지등급가액보다 4배가량 높기는 하다. 그러나 이 사건 각 검인계약서에 기재된 매매대금은 매수인 입장에서는 취득세의 과세표준이 되지만, 매도인 입장에서는 양도소득세 산정을 위한 양도금액의 기준이 된다. 원고들이 이 사건 토지 지분을 취득할 당시 시행되던 소득세법령에 의하면, 양도가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여 산정되고, 다만 예외적으로 실지거래가액에 의하여 산정되는바, 이 사건 토지의 기준시가는 위 토지등급가액에 이 사건 토지에 대하여 국세청장이 1988. 1. 5. 정한 배율인 6.43을 곱하면 000원(= 000원/㎡ × 6.43)으로 이 사건 각 검인계약서에 기재된 매매대금보다 상당히 높다. 그런데 기준시가는 통상적으로 실지거래가액보다 낮을 가능성이 높은 것이다.

② 앞서 본 바와 같은 NN과 LL의 진술 등에 비추어, 이 사건 각 검인계약서는 당사자들이 실제 약정한 내용을 토대로 작성된 것이 아니라 법무사 사무소에서 새로이 등기를 위하여 작성된 것으로 보이므로 그 매매대금 역시 취･등록세 납부 등을 위하여 새로이 정해졌을 개연성이 있다.

③ 검인계약서 제도는 1988. 10. 1.부터 시행되었는데, 이 사건 각 검인계약서는 위 제도가 시행되기 이전인 1988. 9. 10.자로 작성되어 있어 사후에 소급하여 작성되었을 가능성도 배제할 수 없다.

④ 이 사건 각 검인계약서상 매매대금은 앞서 본 기준시가(㎡당 000원)의 66% 정도에 불과할 뿐만 아니라 위 PP감정평가법인의 소급감정가액(㎡당 000원)의 30%에도 미치지 못하고, 환산공시지가(㎡당 000원)의 10%에도 미달한다.

⑤ 앞서 본 JJ의 양도소득세 신고･납부 사실은, 그 신고･납부를 JJ가 아닌 양수인 측이 대신한 것이어서 이 사건 각 검인계약서의 진정성을 담보할 사정으로 보기 어렵다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 나머지 주장에 대하여 살펴볼 필요 없이 원고들의 이 사건 청구는 이유 있어 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심 판결을 취소하고 이 사건 각 처분을 취소한다.