실지거래가액 인정 여부

일반적인 토지가격의 상승추세나, 근저당권최고액이 공동근저당이라고 하더라도 원고의 신고가액보다 현저히 높은 것으로 볼 때 이 사건 매매계약서는 원고가 이 사건 토지의 취득시 작성한 매매계약서로 볼 수 없음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

1. 처분의 경위

원고가 1988. 2. 16. 소외 박ㅇㅇ로부터 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇㅇ의 8 대지 352.7평방미터(이하 이사건 토지라 한다)를 취득하였다가, 1989. 2. 8. 이를 소외 안ㅇㅇ에게 매도하고 같은 해 4. 17. 소유권이전등기를 경료하여 주었으며 과세표준확정신고기한 전인 같은 해 12. 19. 피고에게 위 토지의 거래에 있어 취득가액과 양도가액은 모두 금2억원으로서 양도차익이 발생하지 않았다는 취지로 신고를 하면서 그 증빙서류로 이에 부합하는 매매계약서 2통을 제출한 사실, 그러나 피고는 위 각 매매계약서가 모두 신빙성이 없다는 이유로 계약서상의 취득가액 및 양도가액을 인정하지 아니하고 취득일은 1988. 2. 16.로, 양도일은 1989. 4. 17.로 보아 각 시점의 기준시가에 의하여 양도소득을 금19,956,120원으로 산정한 다음 1993. 1. 16. 원고에게 청구취지 기재와 같은 양도소득세 및 방위세를 부과, 고지한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 을제1,2호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 인정할 수 있다.

2. 처분의 적법 여부

가. 원고는 자신이 1989. 12. 19. 위 거래에 관련한 매매계약서를 제출하여 실제 거래관계를 밝혀 양도소득이 전혀 없음을 밝혔음에도 불구하고, 피고가 위 계약서의 신빙성을 부정하고 일방적으로 기준시가를 적용하여 과세를 한 것은 소득세법 시행령 제170조제4항에 어긋나는 위법한 처분이라고 주장한다.

나. 소득세법(1990. 12. 31. 법률 4281호로 개정되기 전의 것) 제23조제4항제1호 및 제45조제1항제1호는 토지.건물의 양도에 따른 양도차익의 산정은 취득 또는 양도 당시의 기준시가에 의하도록 하되 다만, 대통령령이 정하는 일정한 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 위와 같은 경우의 하나로서 같은 법 시행령(1989. 8. 1. 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것) 제170조제4항제3호는 양도자가 법제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 규정하고 있다.

따라서 일반적인 부동산 양도의 경우, 양도자가 양도차액예정신고나 과세표준확정신고시에 제출한 증빙서류에 의하여 취득가액과 양도가액 모두의 실지거래가액이 밝혀진 경우에는 양도차익의 산정은 기준시가에 의할 것이 아니라 실지거래가액에 의하여야 할 것이고, 다만 취득가액 또는 양도가액 모두가 밝혀지지 않거나 그중 어느하나의 실지거래가액만이 확인되는 경우에는 위 시행령 제170조제4항제3호는 적용될 수 없고, 원칙으로 돌아가 기준시가에 의하여 산정하여야 할 것이다(대법원 1990. 8. 28. 선고 90누2666판결 참조).

다. 그러므로 이 사건에 있어서 원고가 제출한 증빙서류에 의하여 위 토지의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 관하여 살피건대, 갑제4,5호증의 각 기재 의하면, 원고는 위와 같이 부동산을 처분한 후 1989. 12. 19. 피고에게 양도소득에 관한 증빙으로서 2통의 매매계약서를 제출하였는데, 그중 위 토지의 취득에 관한 매매계약서(갑제5호증의 1)는 매도인이 소외 박ㅇㅇ, 매수인은 원고이고, 매매대금은 2억원이며 계약일인 1988. 2. 5. 계약금 20,000,000원, 같은 달 16. 잔금 180,000,000원을 지급하기로 기재되어 있으며 검인계약서는 아닌 반면에, 위 토지의 매도에 관한 매매계약서(갑제5호증의 2)는 매도인이 원고, 매수인은 소외 안ㅇㅇ이고, 매매대금은 2억원으로 계약일인 1989. 2. 8. 에 계약금 20,000,000원, 중도금은 80,000,000원(중도금지급일은 확실하지 아니하다), 1989. 4. 20.에 잔금 1억원을 지급하되 잔금 지급을 위하여 은행에 위 토지를 담보로 제공하기로 기재되어 있으며 같은 해 2. 13.자로 ㅇㅇ구청장으로부터 검인을 받은 사실을 인정할 수 있는바, 우선 위 갑제5호증의 2 계약서를 보면, 이는 ㅇㅇ구청장의 검인을 받은 검인계약서로서 특별한 사정이 없는한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되므로 위 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다고 볼만한 자료가 없는 이 사건에 있어서 원고는 위 토지를 위 검인계약서의 내용대로 금 2억원에 양도한 것이라고 인정된다고 하겠다.

그러나 갑제5호증의 1 매매계약서에 관하여 보건대, 앞서 본 각 증거와 갑제8호증의 기재에 의하면, 위 토지의 기준시가는 취득시 105,826,929원(203등급), 양도시 127,987,777원(207등급)으로 1년 사이에 약 20.9%가 상향조정된 사실, 또한 위 토지에 관하여 1986. 8. 23. 채권최고액 3억원으로 된 공동근저당권이 설정되었다가 1987. 6. 1. 말소되었던 사실을 인정할 수 있는바, 이러한 일반적인 토지가격의 상승추세나 근저당권 채권최고액이 공동근저당이라고 하더라고 금 3억원이나 된다는 사실에 비추어 볼때 원고가 이 사건 토지를 2억원에 취득하여 1년 이상을 보유하다가 취득가액과 같은 금액으로 처분한다는 것은 도저히 납득할 수 없으므로 위 매매계약서는 원고가 이 사건 토지의 취득시 작성한 매매계약서로 보기 어렵고 또한 같은 취지의 내용을 담은 갑제5호증의 1, 갑제6호증의 각 기재 및 증인 박ㅇㅇ의 증언은 믿지 아니하고 그밖에 원고 주장에 부합하는 자료가 없으므로 결국 원고가 주장하는 이 사건 토지의 취득가액은 실지거래가액을 확인할수 없다 할 것이고, 따라서 취득가액이 확인되지 않는 이상 양도가액이 확인된 것에 관계없이 이 사건 토지에 관한 양도차익의 산정은 기준시가에 의하여 행하여야 할 것이다.

라. 따라서 원고가 제시하는 증빙서류로는 실지거래가격이 확인되었다고 볼 수 없으므로 피고가 원고의 신고를 배척하고 이 사건 부동산의 양도차익산정을 기준시가에 의하여 한 조치는 적법하다고 하겠다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유없으므로 이를 기각하고 소송비용은 패소자인 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.