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판시사항
[1] 주택임대차보호법상 임대차의 대항 요건인 주민등록의 유효 여부에 대한 판단 기준
[2] 다가구용 단독주택의 경우, 주택임대차보호법상 대항 요건을 갖추기 위해 지번 외에 호수까지 기재해야 하는지 여부(소극) 및 지번을 정확히 기재했으나 호수를 잘못 기재한 경우 대항 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있는지 여부(적극)
판결요지
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.
[2] 이른바 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항 에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 임차인이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.
참조조문
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항
원고,피상고인
원고
피고,상고인
피고
주문
원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결의 요지
원심판결 이유에 의하면 원심은, 소외 1은 1987. 9. 27. 서울 은평구 (주소 생략) 지상에 벽돌조 평슬래브 위 갓경사기와 지하 1층, 지상 2층 주택을 신축하고 1989. 11. 15. 자신의 명의로 소유권보존등기를 마친 사실, 위 건물은 건축물관리대장 및 등기부등본상 단독주택으로 등재되어 있으나 위 소외 1이 이를 신축함에 있어 지하 1층은 2세대, 지상 1층은 1세대, 지상 2층은 2세대가 독립된 주거 생활을 할 수 있도록 건축한 다음 각 세대별로 구획된 주거 부분을 소외인들에게 분양, 매도한 사실, 그러나 위 건물은 주택건설촉진법 제3조 제3호 , 같은법시행령 제2조 제1항 소정의 공동주택으로 허가, 건축된 것이 아니어서 등기부나 건축물관리대장에 층, 호수별로 구분하여 등기되어 있지 않은 까닭으로 대지와 건물에 관하여 각 매수인 앞으로 지분 이전의 형식으로 소유권이전등기를 경료하여 준 사실(위 소외 1은 위 건물의 지층 1호를 소외 2에게, 지층 2호를 소외 3에게, 1층을 소외 4에게, 2층 1호를 소외 5에게, 2층 2호를 소외 6에게 각 매도하고 모두 1989. 10. 16. 매매를 원인으로 하여 1989. 11. 15.에 위 각 매수인들에게 지분을 이전하였는데 등기부상 갑구란의 각 공유자지분 표시 뒤에 지층 1, 2호, 1층, 2층 1, 2호 등으로 각 호수를 표시하였다.), 소외 7은 1995. 2. 26. 위 소외 2로부터 위 건물의 원심판결 별지목록 기재 지층 1호 건물 및 토지 지분(이하 이 사건 부동산 지분이라 한다)을 매수한 다음 같은 해 3. 30. 위 소외 2의 각 지분을 이전받았는데 그 무렵 원고가 위 소외 7에게 금 20,000,000원을 대여하고 그 채무의 담보로 이 사건 부동산 지분에 관하여 채권최고액 금 30,000,000원, 채무자 위 소외 7, 근저당권자 원고로 된 근저당권을 경료받은 사실, 피고는 위 건물의 지층 1호를 임차(임대차계약서상에는 지층 101호라고 표시하였다.)하였는데 그 처인 소외 8이 1992. 11. 17. 전입신고함에 있어 호실을 '연립 - 101'로 신고한 사실(그 후 1995. 4. 27. 착오 기재를 이유로 '101'로 정정되었다.), 위 건물에 입주한 다른 사람들의 주민등록 신고에 대하여 살펴보면 각 그 지번 표시 뒤에 소외 4는 '1층', 위 소외 5는 '2층 1', 소외 9는 '2층 - 2호'라고 각 신고하였고, 지층 2호에 살고 있는 소외 10은 호실의 표시는 하지 않은 채 지번만 신고한 사실을 각 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 위 건물은 등기부 및 건축물관리대장상 1호의 단독주택으로 등재되어 있으나 그 실질에 있어서는 이를 다세대주택과 유사한 공동주택으로 보아야 할 것이고, 또한 각 세대의 분양, 매수자들에 대한 공유지분 등기는 특정 세대에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것이라 할 것이며, 위와 같이 등기된 공유지분에 근저당권이 설정되고 그 근저당권의 실행에 의하여 경매가 이루어지는 경우 위 경매의 대상은 독립된 각 세대에 대한 구분소유적 공유지분이라 할 것이므로 이 사건 95타경10927호 임의경매절차상 경매 목적물은 위 건물의 지층 1호라 할 것이고, 따라서 이 사건에 있어서는 위 소외 8의 주민등록으로 과연 위 건물 지층 1호에 임차인이 주소 또는 거소를 가진자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부가 문제된다 할 것인바, 위 건물은 지하 1층과, 지상 2층으로 되어 있는 건물이고, 등기부상 표제부에는 각 호실의 표시가 구분되어 있지 않다 하더라도 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 호수가 표시되어 있고, 임대차계약 체결시에도 임대 목적물을 위 건물 지층 101호로 특정하였으며, 위 건물 지층 2호에 입주자를 제외한 나머지 입주자들은 모두 전입신고시 등기부의 갑구란 표시와 같이 신고한 이상 위 소외 8이 이 사건 건물에 대한 전입신고시 '연립 - 101'로 신고한 것은 일반 사회통념상 1층의 1호를 표상하는 것으로 봄이 상당하므로 이를 위 건물 지층 1호에 대한 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 보기는 어렵다(위 소외 8이 전입신고시 층 및 호수를 기재하지 않았다면 모르되 층 및 호수를 기재한 이상 통상의 건물의 표시와 일치되게 신고하였어야 할 것이다.)고 판단하였다.
2. 판단
주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다 고 할 것이고( 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결 , 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 , 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결 등 참조), 주택건설촉진법 제3조 에 의하면, 제2호 에서 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하고, 제3호 에서 공동주택이라 함은 대지 및 건물의 벽, 복도, 계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거 생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다고 규정하고, 그 위임을 받은 같은법시행령 제2조 제1항 에서 공동주택의 종류를 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 규정하고 있고, 한편, 건축법시행령 제2조 제1항 제13호 [별표 1]은 용도 분류에 따라 주택을 단독주택과 공동주택으로, 다시 단독주택을 단독주택, 다중주택, 공관으로, 공동주택을 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분하고 있으며, 위에서 본 바와 같이 위 건물은 건축법상 단독주택으로 건축되어 준공된 다음 건축물관리대장 및 등기부에 단독주택으로 등재된 점에 비추어 건축법이나 주택건설촉진법상 위 건물은 단독주택으로 보아야 하고, 한편, 주민등록법시행령 제5조 제5항 은 주민등록 관계 서류에 시·도, 시·군·자치구, 구(자치구가 아닌 구를 두는 경우에 한한다.), 읍·면·동, 리, 지번의 순으로 주소를 기재하되, 공동주택의 경우에는 지번 다음에 건축물관리대장에 의한 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재한다라고 규정하고 있다.
그러므로 이 사건에 있어서 위 소외 8의 주민등록으로 과연 위 건물 지층 1호에 임차인이 주소 또는 거소를 가진자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부가 문제된다 할 것인바, 위 건물과 같은 이른바 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항 에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 피고측이 위 소외 8의 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 피고 등이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 소외 8이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.
그럼에도 원심이 위 소외 8이 위 건물에 대한 전입신고시 '연립 - 101'로 신고한 것은 일반 사회통념상 1층의 1호를 표상하는 것으로 봄이 상당하므로 이를 위 건물 지층 1호에 대한 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 보기는 어렵다고 판단하였음은 주택임대차보호법상의 임차인의 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 것이고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 더 심리 $판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.