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판시사항
[1] 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부의 판단 기준
[2] 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 당시의 주택 현황과 일치하였으나, 그 후 사정변경으로 등기부상 주택의 표시가 달라진 경우, 그 주민등록이 달라진 주택 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 공시 방법으로서 유효한지 여부(한정 소극)
판결요지
[1] 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단되어야 한다.
[2] 건축중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부상의 주택의 표시가 달라졌다면, 주민등록상의 주소가 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없다.
참조조문
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항
원고,피상고인
주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 율촌 담당변호사 장영기)
피고,상고인
피고
주문
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결 이유와 원심이 인용하고 있는 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 피고가 1994. 9. 12. 소외 1로부터 그가 다가구용 단독주택으로 허가받아 건축중인 서울 양천구 (주소 생략) 지상의 지하 1층, 지상 3층 주택 중 원심판결 첨부 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 부동산이라 한다)에 해당하는 부분을 임차보증금을 38,000,000원으로 정하여 임차한 후 같은 해 10. 24.(같은 해 10. 18.의 오기로 보인다.) 그 주소를 건축허가 당시의 주택의 현황대로 '서울 양천구 (주소 생략)'로만 기재하여 주민등록 전입신고를 마치고, 같은 해 11. 1. 임대차계약서상에 확정일자까지 받은 사실, 그런데, 소외 1은 그 후 같은 해 12. 12.에 이르러 위 다가구용 단독주택의 용도를 다세대주택으로 변경하여 신고한 후 그 사용승인을 거쳐 1995. 5. 3. 이를 다세대주택으로 각 층·호마다 구분하여 소유권보존등기를 마친 후, 같은 달 23. 그 중 피고가 임차한 부분에 해당하는 이 사건 부동산[서울 양천구 (주소 생략) 지층 (호수 생략) 48.84㎡]에 관하여 소외 2 명의의 소유권이전등기를 경료하여 주었고, 소외 2는 같은 날 이에 관하여 원고 명의의 근저당권설정등기를 경료해준 사실, 피고는 그 후 같은 달 25.에 이르러 그 주소를 '서울 양천구 (주소 생략) ○○빌라 (호수 생략)'으로 정정하는 주민등록 주소정정신고를 한 사실을 각 인정한 후, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시 방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이고, 한편, 다세대주택의 경우 동, 호수 표시 없이 그 지번만으로 주민등록을 한 경우에는 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동, 호수에 주소를 가진 것으로 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로 임대차의 유효한 공시 방법을 갖추었다고 할 수 없다고 전제한 다음, 위 인정 사실에 의하면, 피고가 이 사건 부동산의 임차 당시에 한 주민등록은 그 동, 호수가 특정되지 않아 이 사건 부동산에 관하여 준공검사 후 등기부가 작성된 후에는 그것으로는 다세대주택인 이 사건 부동산 위의 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있다고 볼 수 없어 위 주민등록은 이 사건 부동산에 대한 임대차를 공시하는 효력이 없고, 피고는 주소정정신고를 한 다음날인 1995. 5. 26.에야 비로소 유효한 공시 방법을 갖추었다고 할 것이니, 피고는 위 주민등록 정정 전에 근저당권을 취득한 원고에 대하여 우선변제청구권을 주장할 수 없다고 판단하여, 이 사건 부동산의 경매절차에서 원고에 우선하여 피고에게 배당한 배당액을 취소하고, 그 금액을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하여 달라는 원고의 청구를 인용하고 있다.
2. 건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단되어야 할 것이므로, 소유권보존등기가 경료되기 전에 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부상의 주택의 표시가 달라졌다면, 주민등록상의 주소가 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한 (대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결 참조), 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없다 고 할 것이다.
원심이 확정한 사실관계에 의하면, 이 사건 부동산에 해당하는 부분을 포함한 서울 양천구 (주소 생략) 지상의 지하 1층, 지상 3층 주택은 원래 다가구용 단독주택으로 허가받았다가 그 후 다세대주택으로 용도변경되어 사용승인을 받은 후 다세대주택으로 각 층·호마다 구분하여 소유권보존등기가 경료되었고, 이에 따라 이 사건 부동산의 등기부상의 표시도 당초와 달리 그 층, 호수가 특정되어 표시되어, 원고도 그 달라진 표시를 전제로 이 사건 근저당권설정등기를 마쳤는데, 피고는 이 사건 부동산이 건축중인 동안에 건축허가 당시의 주택의 현황을 기초로 그 주소를 '서울 양천구 (주소 생략)'로만 기재하여 주민등록 전입신고를 마쳤다가 이 사건 부동산이 등기부상으로 그 층, 호수가 특정되어 등재되었음에도 그 주민등록을 등기부상의 표시와 맞게 정정하지 않고 있다가 원고 명의의 근저당권설정등기가 경료된 후에 비로소 이를 정정하게 된 사실을 알아볼 수 있는바, 사정이 이와 같다면, 당초와 달리 서울 양천구 (주소 생략) 지층 (호수 생략) 48.84㎡로 소유권보존등기가 경료된 이 사건 부동산에 관하여 달라진 주택의 표시를 전제로 비로소 등기부상으로 이해관계를 가지게 된 원고로서는 소유권보존등기가 경료되기 전에 마친 '서울 양천구 (주소 생략)'라는 당초의 피고의 주민등록상의 주소 기재에 의하여서는 이 사건 부동산에 피고가 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 피고의 위 주민등록은 원고에 대한 관계에서는 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없다 할 것이고, 위와 같은 결론은 위 주민등록상의 주소 기재가 전입신고 당시의 주택의 현황과 일치하는지의 여부나, 그 주소 기재가 등기부상의 표시와 일치하지 않게 된 데 대하여 피고에게 귀책사유가 있었는지의 여부에 의하여 달라지는 것은 아니라 할 것이다.
같은 취지에서 원심이 그 주소를 '서울 양천구 (주소 생략)'로 기재하여 한 피고의 주민등록으로는 이 사건 부동산에 관한 임대차를 공시하는 효력이 없다고 판단한 조치는 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.