[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건인 주민등록이 임대차를 공시하는 방법으로서 효력이 있는지 여부의 판단 기준

[2] 등기부상 동·호수 표시인 '디동 103호'와 불일치한 '라동 103'호로 된 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 수 없다고 본 사례

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이고, 그 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록이 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.

[2] 등기부상 동·호수 표시인 '디동 103호'와 불일치한 '라동 103'호로 된 주민등록은 그로써 당해 임대차건물에 임차인들이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있다고 보여지지 아니한다고 하여, 위 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 수 없다고 본 사례.

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항

[1][2] 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결(공1997하, 3820)

원고

피고 1 외 1인 (피고들 소송대리인 변호사 김준수)

서울지법 1998. 12. 9. 선고 98나45866 판결

원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원심의 판단

원심은 그 내세운 증거들에 의하여, 원고는 소외 1에 대한 서울지방법원 북부지원 95가단(사건번호 1 생략)호 및 그 항소심인 서울지방법원 95나(사건번호 2 생략)호 임차보증금반환사건에서 각 확정된 판결에 따른 금 14,000,000원 및 그에 대한 지연손해금의 채무명의에 기하여, 1997. 2. 19. 지하실과 1층으로 구성된 이 사건 주택 중 소외 1의 1/2 지분에 관하여 서울지방법원 북부지원 97타경(사건번호 3 생략)호로 강제경매신청을 한 사실, 위 강제경매절차가 진행중이던 같은 해 4. 7. 피고 1은 소외 1로부터 위 주택 중 지하실을 임차보증금 10,000,000원에 임차한 임차인으로서, 피고 2는 소외 1로부터 1층을 임차보증금 35,000,000원에 임차한 임차인으로서 각 권리신고 및 배당요구를 한 사실, 위 주택 중 소외 1의 위 지분은 같은 해 9. 1. 공유자인 소외 2에게 금 43,147,571원에 낙찰되었고, 같은 해 10. 6. 소외 2가 낙찰대금을 지급하자 경매법원은 같은 해 12. 16. 임차인인 피고들이 주택임대차보호법에 따라 일반채권자인 원고보다 선순위로 배당받아야 한다는 이유로 위 낙찰대금에서 집행비용 금 1,639,740원을 공제한 나머지 금 41,507,831원 중 금 10,000,000원을 피고 1에게, 나머지 금 31,507,831원을 피고 2에게 각 배당하는 배당표를 작성한 사실, 이 사건 주택은 4개의 독립된 동(동)이 하나의 단지를 이루고 있는 ○○연립주택의 1동 중 1세대인데, 위 4개동은 등기부상 알파벳 순서에 따라 에이(A), 비(B), 씨(C), 디(D)동으로 각 등재되어 있어서 이 사건 주택 역시 등기부상 '디동 103호'로 등재되어 있으나, 실제 건물외벽에는 에이동이 가동, 비동이 나동, 씨동이 다동, 디동이 라동으로 각 표시되어 있고, 위 ○○연립주택이 건립된 지번 위에는 에이, 비, 씨, 디동이나 가, 나, 다, 라동으로 등기부상 등재되거나 건물외벽에 표시된 건물 4동 이외에 또 다른 건물은 없는 사실, 이에 따라 ○○연립주택에 입주한 다른 임차인들 중에는 등기부상 표시에 따라 에이, 비, 씨, 디동으로 주민등록전입신고를 한 임차인도 있고, 건물외벽의 표시대로 가, 나, 다, 라동으로 주민등록전입신고를 한 임차인도 있는데, 피고들은 각 임차목적물에 입주할 당시 건물외벽의 표시대로 '○○연립 라동 103호'로 기재하여 주민등록전입신고를 마친 사실 등을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 ○○연립주택 건물외벽의 표시는 등기부상의 알파벳 순서에 따른 동 명칭을 한글순서에 따라 바꾸어 표기한 것에 불과하여 사회통념상 '라동 103호'의 표시로서 피고들이 위 '디동 103호'에 주소를 가진 것으로 제3자가 충분히 인식할 수 있으므로, 위 건물외벽의 표시에 따라 '라동 103호'로 마친 피고들의 각 주민등록전입신고는 주택임대차보호법상 유효한 공시방법이라고 할 것이어서 임차권자인 피고들은 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖추었다고 판단함으로써 피고들이 대항력을 갖추지 못하였다는 원고의 주장을 배척하고, 나아가 원고의 나머지 주장들도 모두 배척한 후, 이 사건 배당이의청구를 모두 기각한 제1심판결을 유지하고 원고의 항소를 기각하는 판결을 하였다.

2. 대법원의 판단

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이고, 그 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록이 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다 고 함이 대법원의 확립된 판례이다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다47828 판결, 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결, 1997. 7. 11. 선고 97다10024 판결 등 참조).

관련증거들을 기록과 대조하여 검토하여 보면 이 부분에서 원심이 한 사실인정은 정당하다고 할 것이나, 위와 같은 입장에서 볼 때 원심이 인정한 사정들을 모두 참작하더라도 이 사건 주택의 등기부상의 동·호수 표시인 '디동 103호'와 불일치한 위 '라동 103호'로 된 피고들의 각 주민등록은 그로써 당해 임대차건물에 피고들이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있다고 보이지 아니하므로, 위 각 주민등록은 피고들의 각 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 할 수 없다 할 것이다(대법원 1997. 1. 24. 선고 96다43577 판결, 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결, 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결 등 참조).

따라서 이와 반대의 입장에서 피고들의 위 각 주민등록을 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 한 원심의 판단은 주택임대차보호법상 대항요건으로서의 주민등록에 관한 법리를 오해한 위법을 저지른 것이라고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 원고의 상고논지는 이유가 있다.

3. 그러므로 원고의 나머지 상고논지에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.