[1] 주택임대차보호법상 임대차의 대항요건인 주민등록의 유효 여부에 대한 판단 기준

[2] 다가구용 단독주택의 경우, 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추기 위해서 지번 외에 호수까지 기재해야 하는지 여부(소극) 및 임차인이 같은 건물 내에서 이사를 하면서 호수를 변경한 전입신고를 다시 한 경우에도 원래의 전입신고가 유효한 공시방법이 되는지 여부(적극)

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.

[2] 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보아야 하는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 하므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하고, 그 임차인이 위 건물 중 종전에 임차하고 있던 부분에서 다른 부분으로 옮기면서 그 옮긴 부분으로 다시 전입신고를 하였다고 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니다.

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항

[1][2] 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결(공1997하, 3820)

합자회사 영진상호신용금고

피고

서울지법 1997. 8. 29. 선고 97나5878 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여, 피고는 1991. 12.경 벽돌조 슬래브 3층 다가구용 단독주택(7가구)인 이 사건 주택의 종전 소유자인 소외 1로부터 위 주택 중 (주소 1 생략)를 보증금 35,000,000원에 임차하여 입주한 후 1991. 12. 10. 관할 동사무소에 '서울특별시 은평구 (주소 1 생략)'으로 전입신고를 마친 사실, 그 후 원고는 1995. 9. 19. 서울지방법원 서부지원 95타경19191호로 이 사건 주택에 대한 임의경매개시결정을 받고, 같은 달 28. 임의경매등기가 기입된 후 경매절차가 개시되었는데, 피고는 같은 해 10. 9. 위 소외 1의 부탁을 받고 이 사건 주택의 지층 중 원심판결 별지도면 표시 (가) 부분으로 이사하면서 주민등록을 '서울특별시 은평구 (주소 2 생략)'으로 변경하고서 이를 점유하고 있는 사실, 원고는 1996. 3. 12. 위 경매절차에서 이 사건 주택을 낙찰받아 같은 해 5. 4. 원고 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 피고가 1991. 12. 10. '서울특별시 은평구 (주소 1 생략)'으로 전입신고를 마친 것으로써 위 지층 (가) 부분에 대한 주택임대차보호법상의 유효한 공시방법을 취득하였다고 볼 수 없고, 이 사건 주택에 대한 임의경매개시결정 후 피고가 주민등록을 '서울특별시 은평구 (주소 2 생략)'으로 변경하여 이 사건 주택의 지층 (가) 부분으로 옮긴 것만으로는 경락인인 원고에게 대항할 수 없다고 판단하여, 피고에게 이 사건 주택의 지층 (가) 부분의 명도를 구하는 원고의 이 사건 청구를 인용하였다.

2. 그런데 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정되는 것 인바(대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결, 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결 등 참조), 이른바 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보아야 하는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고 (대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결 참조), 그 임차인이 위 건물 중 종전에 임차하고 있던 부분에서 다른 부분으로 옮기면서 그 옮긴 부분으로 다시 전입신고를 하였다고 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니다.

그렇다면 피고가 1991. 12.경 소외 1로부터 다가구주택인 이 사건 주택 중 일부를 임차하여 입주한 후 전입신고를 마치고 이 사건 주택에서 계속 거주하여 오고 있는 이 사건에 있어서 피고의 임차권에 대한 대항력 요건으로서의 주민등록은 피고가 이 사건 주택 중 (주소 1 생략)에서 (주소 2 생략) 부분으로 이사한 시기와 관계없이 피고가 이 사건 주택의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 마친 1991. 12. 10.을 기준으로 결정된다고 봄이 상당하다고 할 것이다.

그럼에도 불구하고 피고가 1991. 12. 10. '서울특별시 은평구 (주소 1 생략)'으로 전입신고를 마친 것으로써 위 지층 (가) 부분에 대한 유효한 공시방법을 취득한 것으로 볼 수 없다고 판단하여 이 사건 임대차의 대항력의 요건으로서의 주민등록을 위 전입일자를 기준으로 결정하여야 한다는 피고의 주장을 배척한 원심판결에는, 주택임차권 및 그 대항력에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.