2012나59758 부당이득금

별지 1 원고들 목록 기재와 같다 .

원고들 소송대리인 법무법인 ○○○

담당변호사 ○○○

分分分分分分

성남시 OOO OOO 000

대표자 사장 ○○○

소송대리인 법무법인 ○○

담당변호사 ○○○, ○○○

수원지방법원 성남지원 2012. 6. 27. 선고 2011가합12435 판결

2012. 12. 13 .

2013. 2. 7 .

1. 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 기각한다 .

2. 소송총비용은 원고들이 부담한다 .

1. 청구취지

피고는 원고들에게 별지 2 계산표 ' 청구액 ' 란 기재 각 돈과 각 이에 대한 이 사건 소

장 부본 송달 다음날부터 이 사건 판결 선고일까지는 연 5 %, 그 다음날부터 다 갚는

날 까지는 연 20 % 의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라 .

2. 항소취지

주문과 같다 .

1. 기초사실

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결의 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다 .

2. 원고들의 주장

원고들은, 원고들과 피고 사이에 체결된 위 각 분양계약상의 분양대금 ( 분양전환가격 )

을 산정함에 있어, 이 사건 아파트에 제공된 택지는 공공택지이므로 법규명령인 택지개발업무처리지침이 적용되고, 따라서 택지비는 위 지침에 따라 택지조성원가의 70 % 로 산정하여야 함에도 불구하고 피고는 100 % 를 적용하였고, 원고들은 피고에게 위와 같이 산정된 별지 2 계산표 ' 분양대금 ' 란 기재 분양대금을 모두 지급하였는바, 위 분양계약 중 피고가 위와 같이 택지비 산정을 잘못하여 정당한 분양전환가격을 초과한 부분은 강행법규에 위반하여 무효이므로, 피고는 법률상 원인없이 위 금원 상당의 이익을 얻고, 원고들은 같은 금액 상당의 손해를 입었다 할 것이어서, 피고는 원고들에게 별지 2 계산표의 ' 분양대금 ' 란 기재 각 금액에서 ' 정당한 분양전환가격 ' 란 기재 각 금액을 뺀 각 ' 청구액 ' 란 기재 상당의 돈을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다고 주장한다 .

3. 판단

가. 구 임대주택법 ( 2011. 3. 9. 법률 제10463호로 개정되기 전의 것 ) 제21조 제1항 , 제10항, 구 임대주택법 시행령 ( 2011. 3. 2. 대통령령 제22689호로 개정되기 전의 것 ) 제23조 제8항, 구 임대주택법 시행규칙 ( 2011. 4. 11. 국토해양부령 제350호로 개정되기 전의 것 ) 제14조, 제9조 제1항 [ 별표 1 ] 에 의하면, 임대주택을 분양전환할 경우 그 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균하여 산정하여야 하는데, 이 경우 건설원가는 택지비와 건축비를 합산한 가액인 최초 입주자 모집 당시의 주택가격에 자기자금이자를 가산한 후 감가상각비를 차감한 금액을 의미한다고 규정하고, 택지비와 관련하여서는 " 국가, 지방자치단체나 대한주택공사 등 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관이 택지개발촉진법 등 법률에 따라 개발, 공급하는 택지, 즉 공공택지의 경우에는 그 공급가격 " { [ 별표 1 ] 제2항 라. 2 ) 택지비 중 가 ) 호, 이하 ' 이 사건 [ 별표 1 ] 가 ) 호 ' 라고 한다 ) 에 의하여, " 임대사업자가 공공택지가 아닌 택지를 취득 또는 보유하고 있는 경우, 즉 사업자보유택지의 경우에는 최초 입주자 모집 공고 전에 감정평가한 가격의 산술평균가격 " { [ 별표 1 ] 제2항 라. 2 ) 택지비 중 나 ) 호, 이하 ' 이 사건 [ 별표 1 ] 나 ) 호 ' 라고 한다 ) 에 의하여 택지비를 산정한다고 규정하고 있다 .

그리고 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하며, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효이다 ( 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조 ) .

나. 원고들은 이 사건 아파트의 분양전환가격 산정과 관련하여 이 사건 아파트 신축 · 임대사업은 공공택지가 공급된 경우로서 이 사건 [ 별표 1 ] 가 ) 호가 적용됨을 전제로 하여 택지비는 택지개발촉진법에 따른 택지개발업무처리지침을 적용하여 산정하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 이 사건 [ 별표 1 ] 가 ) 호에서의 ' 공급가격 ' 이란 ' 공공기관이 택지개발촉진법 등 법률에 따라 개발, 공급한 경우의 그 공급가격 ', 즉 택지개발촉 진법에 따라 산정한 공급가격만을 의미하는 것이 아니라, 택지가 공급될 당시 시행되는 관련 개별 법령에서 정한 택지공급가격에 관한 기준에 위반하지 아니하는 범위 내에서 임대사업자가 택지공급자로부터 실제로 공급받은 택지의 가격을 의미하는 것이라 할 것이고, 한편 피고가 이 사건 아파트에 대한 최초 입주자 모집 공고를 하였던 당시에 시행 중이던 택지개발업무처리지침 ( 2002. 3. 18. 개정된 것 ) 은 제18조 제1항 [ 별표 3 ] 에서 택지공급가격의 산정기준을 규정하고 있는데, 위 택지개발업무처리지침은 구 택지개발촉진법 ( 2002. 2. 4. 법률 제6655호로 개정되기 전의 것 ) 제18조 제2항 , 구 택지개발촉진법 시행령 ( 2002. 12. 26. 대통령령 제17816호로 개정되기 전의 것 ) 제13조의2 제7항에 따라 택지개발촉진법령의 규정에 의한 택지개발 · 공급 및 관리 등의업무를 처리하는 경우에 적용되는 규정인 반면, 이 사건 아파트 신축 · 임대사업은 ' 구 도시 저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법 ' 제7조에 따라 피고가 그 시행자로 지정되어 시행되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 이러한 사실관계에 의하면, 이 사건 아파트 택지 공급가격 산정의 근거 법률은 이 사건 주거환경개선사업의 근거 법률로서 최초 입주자 모집공고 당시 시행 중이던 ' 구 도시 저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법 ' ( 2002. 2. 4. 법률 제6656호로 개정되기 전의 것, 이하 ' 임시조치법 ' 이라고 한다 ) 이라고 할 것이고, 달리 주거환경개선사업의 일환으로 신축된 이 사건 아파트의 택지 공급가격을 산정함에 있어서 택지개발촉진법이나 택지개발업무처리지침이 직접 적용된다고 볼 만한 명시적인 법적 근거도 없다. 따라서 이 사건 아파트 분양전환가격과 관련한 택지비 산정에 있어서 택지개발촉진법이나 택지개발업무처리지침이 적용되어야 한다는 원고들의 주장은 이유 없다 .

다. 원고들은, 이 사건 아파트 임대사업의 근거 법률인 임시조치법, 같은 법 시행령 및 준용되는 주택건설촉진법에는 임대주택 건설용지의 공급가격에 대하여 구체적으로 정한 규정이 없으나, 택지개발의 근거법령이 다르더라도 무주택 임차인의 우선분양권 보호라는 입법 목적은 동일하므로, 구체적으로 공급가격을 정하고 있는 택지개발촉진법 및 택지개발업무처리지침을 이 사건 아파트 분양전환가격과 관련한 택지비 산정에 있어서 유추적용하여야 한다고 주장한다 .

이 사건 주거환경개선사업의 근거 법률인 임시조치법의 입법 목적이 " 도시의 저소득 주민 밀집거주지역의 주거환경개선을 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 저소득 주민의 복지증진과 도시환경개선에 이바지함 " 에 있고, 택지개발촉진법은 " 도시지역의 시급한 주택난을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 택지의 취득 · 개발 · 공급 및 관리 등에 관하여 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정과 복지 향상에 이바지함 "을 목적으로 하고 있으며, 이 사건 분양전환가격 산정의 근거 법률인 임대주택법의 입법 목적도 " 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것 " 이어서, 위 관련 법률의 입법 목적이 모두 ' 국민 주거생활의 안정 ' 이라는 점에서 다소 유사한 면이 있기는 하나, 앞서 본 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 임대주택법은 우선분양전환제도상의 택지비 산정에 있어서 임대주택 사업부지의 취득 경위를 기준으로 하여 임대사업자가 공공택지를 공급받은 경우와 공공택지 이외의 택지를 취득한 경우로 나누어 이에 따라 택지비 산정에 차등을 두고 있을 뿐 , 임대주택의 임차인이나 우선분양권자의 사정 등을 고려하여 택지비 산정에 차등을 두고 있지 않으며, 이에 따라 우선분양권이 보장되는 무주택 임차인이라고 하더라도 공공택지 이외의 택지를 사업부지로 한 임대주택을 분양전환 받는 경우에는 이 사건 [ 별지 1 ] 나 ) 호에 따라 택지공급가가 아닌 감정평가금액을 기준으로 한 택지비를 기초로 하여 분양전환가격이 결정되는 점을 고려하면, 임대주택법의 입법 취지는 공공사업에 의하여 조성되어 상대적으로 저렴한 공공택지를 공급받은 경우에는 임대사업자가 우선 분양전환을 통해서 자신이 택지공급자에게 지불한 택지공급가를 초과하는 이익을 취득하는 것을 허용하지 않겠다는 것일 뿐, 나아가 무주택 임차인 등에 대한 우선분양전환에 있어서는 어떠한 경우에도 택지비를 조성원가 또는 그 이하로 할인하여 분양가격을 산정하여야 한다는 취지는 아닌 점, 임대주택법은 위와 같이 공공택지를 공급받은 경우에는 개별 법령에 따른 택지공급가를 우선분양전환시의 택지비 산정기준으로 규정함으로써 임대사업자가 택지공급가를 초과하는 이익을 취득하는 것을 금지하면서도 임대사업자가 이러한 규정으로 인하여 손실을 입는 것 역시 방지하고 있는바, 만약 이 사건에서 택지개발업무처리지침을 적용하여 택지 조성원가 이하로 택지비를 산정하여 분양전환가격을 결정하게 되면, 임대사업자인 피고는 우선분양전환으로 인하여 사실상 이 사건 사업부지 취득을 위해 실제 지출한 매입비용도 전액 회수할 수 없는 손실을 입게 되어 부당한 점, 한편 택지개발촉진법 및 택지개발업무처리지침은 이 법에 따른 택지개발의 경우 국민주택규모의 임대주택건설용지에 대하여는 조성원가 또는 그 이하의 가격으로 택지를 공급할 것을 강제함으로써 택지공급자의 손실을 예정하고 있으나 , 이는 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업은 용도변경을 통해 주택건설용지, 상업편익 시설용지, 공공시설용지, 학교용지 등 다양한 용도의 택지를 조성할 수 있고, 이에 따라 택지공급자에게 임대주택용지나 학교용지와 같이 공익성이 강한 용지에 대하여는 조성원가 또는 그 이하로 공급하도록 강제하더라도 그로 인한 손실은 수익성이 보장되는 다른 상업용지 등의 공급을 통해 보전할 수 있다는 택지개발사업의 특성을 고려한 것인 반면, 임시조치법에 따른 주거환경개선사업은 기존 주택을 철거하고 그 지상에 공동주택 등을 신축하여 이를 임대 또는 분양하는 것이 사업 내용의 전부여서 택지비를 매입가나 조성원가 이하로 할인할 경우 그 손실을 만회할 방법이 없으므로 이에 대한 실질적인 손실보전조치 없이 주거환경개선사업자에게 택지공급가의 할인만을 강제하는 것은 그 타당성을 인정하기 어려운 점, 원고들은 임시조치법상의 사업시행자는 국고 또는 국민주택기금을 통해 사업비를 보조받거나 융자받을 수 있고, 실제로 이 사건 아파트 건축에 있어서도 국민주택기금 56억 원을 대출받는 등 이 사건 아파트 임대 · 분양사업 시행에 있어 혜택을 누리므로, 택지개발촉진법에 의하여 개발된 택지에 대하여 조성원가 이하의 할인가를 적용하는 경우와 달리 취급할 이유가 없다고 주장하나, 국민주택기금 대출액에 대한 이자는 자기자금이자로서 분양전환가격에 가산되는 비용이므로, 국민주택기금 대출을 통해 대출이자의 감소와 같은 어떠한 금융이익이 발생한다고 하더라도 이는 원고들을 포함한 우선분양자들이 부담하여야 할 분양전환가격에 그대로 반영됨으로써 그 혜택은 실질적으로 우선분양자에게 귀속될 뿐 임대사업자인 피고가 그 이익을 보유한다고 볼 수 없고, 달리 피고가 주거환경개선사업 시행자로서 이 사건 아파트 신축 · 임대사업을 영위함에 있어서 원고들이 주장하는 택지 조성원가 30 % 할인액에 상응하는 경제적 이익 내지 혜택을 누리고 있다거나 이를 기대할 만한 사정이 있다고는 보이지 않는 점, 이처럼 택지개발촉진법에서 조성원가 이하로 택지 공급을 강제하고 있는 것은 택지개발촉진법상의 택지개발사업이 갖는 위와 같은 특성을 충분히 고려한 것일 뿐이고, 나아가 도시개발법과 같이 ' 공공택지 ' 개념을 사용하고 있는 다른 법률에서는 개별 공공사업의 목적 및 특성을 고려하여 개별 법령마다 서로 다른 택지공급가격에 관한 기준을 규정하고 있는 점을 고려하면, 택지개발촉진법 및 택지개발업무처리지침상의 택지공급가 산정 관련 규정이 택지개발촉진법에 따른 택지개발 이외에 그 근거 법령을 달리하는 모든 공공택지 개발 · 공급의 경우에도 적용되어야 하는 일반 규정이라고 단정할 수 없는 점, 원고들은 이 사건 주거환경개선사업의 근거 법령인 임시조치법에는 택지 공급가격 산정에 대한 관련 규정이 없으므로 택지개발촉진법상의 관련 규정이 유추적용되어야 한다고 주장하나, 원고들 주장과 같이 임시조치법에 관련 규정이 없어 다른 법률의 관련 규정을 유추적용하여야 할 필요성이 인정된다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 공공사업에 의한 택지 공급의 경우에 있어서 택지 공급가격 산정기준에 대해서는 여러 관련 법률에서 서로 다른 다양한 기준을 제시하고 있는바, 그 중 택지개발촉진법의 규정만을 이 사건 분양전환 가격 산정에 유추적용하여야 한다고 보아야 할 특별한 사정은 엿보이지 않는 점 등에 비추어 보면, 임시조치법을 근거 법령으로 하고 있는 이 사건 아파트의 분양전환가격 산정에 있어서 택지개발촉진법이나 택지개발업무처리지침을 유추적용하여 택지비를 산정하여야 한다 .

고 할 수도 없다. 원고들의 위 주장도 이유 없다 .

라. 한편 원고들은 이 사건 아파트가 이 사건 [ 별지 1 ] 가 ) 호가 적용되는 공공택지가 공급된 경우에 해당됨을 전제로 하여 부당이득의 반환을 구하고 있으나, 임시조치법상의 주거환경개선사업은 주거환경이 열악한 도심지역의 주거환경개선을 위하여 필요한 ' 주택의 건설, 건축물의 개량, 공공시설의 정비 ' 를 그 사업 내용으로 할 뿐 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업과 같이 택지 그 자체의 조성 · 공급을 그 사업 내용으로

하지 않고 있고, 이 사건 아파트의 부지는 위와 같은 주거환경개선을 위한 임대주택 건설을 위하여 피고가 기존 토지소유자와의 개별적인 협의취득 등을 통해 보유하게 된 것일 뿐 어떠한 공공기관이 공공사업을 통하여 조성 · 개발한 택지를 피고에게 공급한 것이 아니며, 이처럼 피고는 택지공급자가 아닌 임대사업자로서 임대주택 건설 및 주택 공급을 위하여 이 사건 아파트 부지를 제3자로부터 매입 · 수용한 것에 불과하다는 점에 비추어 보면, 이 사건 아파트는 공공기관으로부터 공공택지를 공급받은 경우가 아니라 임대사업자가 공공택지가 아닌 택지를 취득 또는 보유하고 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하므로, 이 사건 [ 별표 1 ] 가 ) 호에 따라 택지개발촉진법 및 택지개발업 무처리지침이 적용되어야 한다는 원고들의 주장은 이 점에서도 받아들일 수 없다 .

4. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결 중 피고 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 기각한다 .

재판장 판사 최상열

판사이호재

판사김상연