조심-2018-부-1143, 1144 (2018.06.04)

분양권에 관한 매수인 명의를 변경한 날을 양도시기로 봄이 상당함

분양권의 대금청산일에 앞서 분양권에 대한 권리의무승계 계약을 체결하고 분양권의 명의를 변경하였으므로 소득세법 시행령 제162조에 따라 분양권에 관한 매수인 명의를 변경한 날을 양도시기로 봄이 상당함

소득세법 제98조양도 또는 취득의 시기, 소득세법 시행령 제162조양도 또는 취득의 시기

2018구합23719 양도소득세부과처분취소

조AA 외 1명

○○○세무서장 외 1명

2018. 12. 7.

2019. 1. 25.

1. 원고들의 이 사건 소 중 각 양도소득세 522,421,840원을 초과하는 부분의 취소청구 부분을 각 각하한다.

2. 원고들의 각 나머지 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용은 원고들이 부담한다.

2017. 10. 18., 피고 ○○○세무서장이 원고 조AA에게 한, 피고 □□세무서장이 원고 양BB에게 한 2015년도 귀속 양도소득세 각 549,420,290원의 부과처분 중 408,197,159원을 초과하는 부분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고들은 공동으로 2012. 1. 17. CCCCCC공사(이하 '공사'라고만 한다)로부터 공사가 ○○ ○○2지구 택지개발사업으로 분양하는 ○○시 ○○읍 ○○리 000-0 대 26,470㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 아래와 같이 매매대금 36,263,900,000원에 취득하기로 하는 내용의 매매계약(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다)을 체결하였다.

제1조(매매대금 및 대금납부방법)

① 원고들(이하 '갑'이라 한다)은 이 사건 토지를 다음 표의 가격으로 공사(이하 '을'이라 한다)에게서 매수하며 갑은 매매대금을 별지 1 '대금납부방법'의 납부방법에 따라 을에게 납부하기로 한다.

② 갑은 매 할부금을 납부하기로 한 날마다 납부하지 않은 잔여대금에 대하여 연 6%의 할부이자를 을에게 지급하기로 한다. 이 경우 할부이자는 계약체결일(조성공사준공전에 가분할 면적으로 계약체결하는 경우에는 토지사용승낙일 또는 을이 알려주는 면적산정기준일)로부터 계산하기 시작한다.

제2조(지연손해금)

① 갑이 제1조의 매매대금(할부원금 및 할부이자를 말하며 정산금을 포함한다)을 납부하기로 한 날에 납부하지 아니할 때에는 체납한 금액에 대하여 총 지연기간에 연 13%의 이율을 적용하여 산정한 지연손해금을 을에게 납부하기로 한다. 다만, 총 지연기간이 1개월 이내인 경우에는 연 9%의 이율을, 총 지연기간이 3개월 이내인 경우에는 연 11%의 이율을 적용하여 산정한다. 이 경우 지연기간은 납부하기로 한 날의 다음 날부터 계산한다.

제3조(대상토지의 사용)

② 갑이 대상 토지를 사용하고자 하는 경우에는 매매대금을 완납하거나 납부하지 않은 잔여대금에 대하여 을이 정하는 담보를 제공하고 을의 사용승낙을 받기로 한다. 다만, 조성사업이 준공되어 지적 및 등기공부 정리가 완료된 경우에는 을은 사용승낙을 하지 아니하기로 한다.

제6조(소유권이전)

① 을은 갑이 매매대금(정산금을 포함한다)을 완납한 후 대상 토지의 소유권을 이전하기로 한다. 다만 조성사업준공전에 대상 토지를 공급한 경우에는 조성사업준공과 지적 및 등기공부 정리를 완료한 후에 소유권을 이전하기로 하되 이 경우 을은 조성사업 준공과 지적 및 등기공부 정리절차를 성실히 이행하기로 한다.

② 을은 갑이 매매대금을 완납하기 전이라도 소유권이전이 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 갑이 납부하지 않은 잔여대금에 대하여 을이 정하는 담보를 제공한 때에 한하여 소유권을 이전할 수 있다.

나. 원고들은 공사에게 각자의 지분(50%)에 해당하는 계약보증금 각 1,813,195,000원을 납부한 후 2012. 5. 18. 주식회사 DD건설(이하 'DD건설'이라고만 한다)에 이 사건 분양계약상의 수분양자지위의 1/2을 각 906,597,500원에 양도하였다.

다. 이후 원고들은 제1차 내지 제5차 할부금을 납입하지 못한 상태에서 2014. 11. 4. DD건설에 이 사건 분양계약상의 나머지 수분양자지위(이하 '이 사건 분양권'이라 한다)를 1,813,195,000원(각 원고별로 906,597,500원)에 이전하되 잔금 1,813,195,000원은 2014. 11. 4. 일시불로 지급하는 것을 조건으로 하는 내용의 부동산 매매계약(이하'이 사건 양도계약'이라 한다)을 체결하고, 같은 날 ○○남도 ○○시장으로부터 부동산등기 특별조치법 제3조에 따라 위와 같은 부동산 매매계약서에 대한 검인을 받았다.

라. 원고들, DD건설 및 공사는 2015. 3. 20. 'DD건설이 원고들과 공사가 2012. 1. 17.자로 매매계약을 체결한 이 사건 토지에 관하여 동 매매계약상의 일체의 권리의무를 그대로 승계하기로 하고, DD건설이 이 사건 토지에 대한 명의변경 후 원고들과 공사간에 체결된 매매계약 및 이 권리의무승계계약서에서 정한 의무사항을 이행하지 아니할 경우 공사는 계약해제하고 계약보증금 해당액을 귀속하기로 하는 내용'의 권리의무승계계약을 체결하였고, 같은 날 공사의 토지매각원부상 이 사건 분양권에 관하여 원고들로부터 DD건설 명의로 명의변경이 이루어졌다.

마. 한편 DD건설은 2015. 3. 13. 주식회사 EEEE파트너스와 사이에 이 사건 분양권을 양도하기로 하는 계약을 체결하였고, 2015. 3. 30.자로 공사의 토지매각원부상 DD건설로부터 위 회사 명의로 명의변경이 이루어졌으며, 주식회사 EEEE파트너스는 이 사건 분양계약에서 정한 미납할부금과 연체이자를 전액 납부하였다.

바. 원고들은 2016. 5. 31. 이 사건 분양권의 양도에 대하여 양도가액 및 취득가액을 각 906,597,500원, 양도차익을 각 0원으로 하여 각 양도소득세 기한 후 신고를 하였다.

사. ○○지방국세청장은 2017. 3. 8.부터 2017. 4. 16.까지 DD건설에 대한 법인세통합조사를 실시한 후 2017. 6. 2. 이 사건 분양권의 양도가액이 1,900,000,000원(각 원고별 950,000,000원)임에도 원고들이 1,813,195,000원으로 신고하여 양도가액 86,805,000원(각 원고별 43,402,500원)을 누락하였다고 보아 과세자료를 피고들에게 통보하였다.

아. 이후 피고들은 2017. 6. 12.부터 2017. 7. 22.까지 원고들에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 후 위 양도가액 누락액 각 43,402,500원 및 이 사건 분양권 양도시 DD건설이 부담하기로 한 할부금 연체이자(이하 '이 사건 연체이자'라 한다) 각 1,003,521,071원을 양도가액에 포함하여 2017. 10. 18. 원고들에게 2015년 귀속 양도소득세 각 549,420,290원을 경정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

자. 원고들은 이에 불복하여 2017. 11. 23. 이의신청을 하였고, 피고들은 각 원고별로 양도가액 누락액 43,402,500원을 기타소득(위약금)으로 보아 양도가액에서 차감하여 각 양도소득세 26,998,450원을 감액・경정하였다.

차. 이후 원고는 2018. 2. 21. 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2018. 6. 4. 원고들의 청구를 기각하는 결정을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 갑 제4호증, 을 제1호증 내지 을 제8호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 소 중 감액

직권으로 살피건대, 앞서 본 바와 같이 피고들은 이의신청 과정에서 원고들의 일부 주장을 받아들여 양도가액 누락액 43,402,500원을 기타소득(위약금)으로 보아 양도가액에서 차감하여 각 양도소득세 26,998,450원을 직권으로 취소하는 내용의 감액경정을 한 사실이 인정되므로, 이 사건 소 중 원고들에 대한 양도소득세 각 549,420,290원 중 522,421,840원을 초과하는 부분은 위와 같이 감액되어 이미 소멸하고 없는 처분에 대한 것으로서 각각 부적법하다.

3. 원고들의 주장 및 판단

가. 원고들의 주장

1) 피고들은 이 사건 분양권의 양도일을 공사의 대장상 매수인 명의변경일인 2015. 3. 20.로 보았으나, 원고들은 2014. 11. 4. DD건설과 사이에 이 사건 양도계약을 체결한 후 당일 이 사건 분양권을 인도하고 계약내용을 명확히 하고자 ○○남도 ○○시장으로부터 검인을 받았으므로 이 사건 분양권의 양도일 및 이 사건 연체이자의 산정기준일은 2014. 11. 4.로 보아야 한다. 피고는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호[대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부・등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일]에 의거 이 사건 분양권의 명의변경일인 2015. 3. 20.을 양도시기로 보았으나 이 사건 분양권은 등기를 요하는 물건이 아닐 뿐만 아니라 공사의 명의변경은 위 법령에서 정한 등기부・등록부 또는 명부에의 변경에 해당하지 않는다.

2) 원고들은 2014. 11. 4.자로 DD건설로부터 매매대금을 전액 지급받기로 약정하였으나 DD건설의 자금사정으로 매매대금을 수령하지 못하여 DD건설이 2014. 11. 4. 이 사건 분양권을 사용・수익하기로 하되 매매대금은 그 진행에 따라 지급받기로 합의하여 원고들은 2015. 5. 15.부터 2016. 7. 21.까지 1년 2개월에 걸쳐 12회로 분할하여 매매대금을 지급받았으므로 이 사건 분양권의 양도는 장기할부조건부 매매에 해당하여 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호의 규정에 따라 DD건설이 이 사건 분양권을 사용・수익하기로 한 날인 2014. 11. 4.을 이 사건 분양권의 양도일이자 이 사건 연체이자의 산정기준일로 보아야 한다.

3) 이 사건 분양권 양도는 개인이 법인에게 양도한 것으로 DD건설의 입장에서는 법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호 단서 규정에 따라 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용・수익하는 경우에는 그 이전등기일・인도일 또는 사용수익일 중 가장 빠른 날로 하도록 규정하고 있으므로 이 사건 분양권의 인도일이자 사용・수익일인 2014. 11. 4.이 이 사건 분양권의 양도시기가 된다.

4) 원고는 DD건설과 2014. 11. 4. 이후의 연체이자는 매수인이 부담하기로 약정하였으므로 2014. 11. 4. 이후의 연체이자는 양도가액에서 제외되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 3 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 첫 번째 주장에 대하여

가) 관련 법리 등

(1) 구 소득세법(2015. 1. 6. 법률 제12989호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제94조 제1항 및 제96조 제1항은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우 자산의 양도가액은 '양도 당시 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(실지거래가액)'으로 규정하고 있고, 같은 법 제95조 제1항은 '양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(양도가액)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(양도차익)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다'고 규정하고 있는바, 위 '총수입금액'이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻한다고 할 것이고, 그 대가에 해당하는 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 한다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92누2967 판결 등 참조).

(2) 구 소득세법 제98조, 구 소득세법 시행령(2015. 6. 1. 대통령령 제26302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제162조 제1항은 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하면서, 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 당해 자산의 취득시기 및 양도시기로 한다고 규정하고 있다. 한편 부동산의 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 물권의 이전을 목적으로 하는 매매의 효과로서 매도인이 부담하는 재산권이전의무의 한 내용을 이루는 것이고, 매도인이 물권행위의 성립요건을 갖추도록 의무를 부담하는 경우에 발생하는 채권적 청구권으로 그 이행과정에 신뢰관계가 따르므로, 소유권이전등기청구권을 매수인으로부터 양도받은 양수인은 매도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 매도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없고, 따라서 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 이상 그 권리의 성질상 양도가 제한되고 그 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요한다고 할 것이므로 통상의 채권양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않으며 반드시 채무자의 동의나 승낙을 받아야 대항력이 생긴다(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653, 67660 판결 참조).

나) 판단

위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 을 제4호증의 기재에 의하면, 원고들은 DD건설로부터 별지 2 '대금수령내역' 기재와 같이 2015. 5. 15.부터 2016. 7. 21.까지 12회에 걸쳐 이 사건 분양권의 양도대금을 수령한 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 분양권의 대금청산일은 2016. 7. 21.에 해당하고 앞서 본 바와 같이 원고들과 DD건설 및 공사는 이 사건 분양권의 대금청산일에 앞서 2015. 3. 20. 이 사건 분양권에 대한 권리의무승계 계약을 체결하고 공사는 이 사건 분양권의 명의를 원고들에서 DD건설로 변경하였으므로 소득세법 시행령 제162조에 따라 이 사건 분양권에 관한 매수인 명의를 변경한 2015. 3. 20.을 양도시기로 봄이 상당하다. 또한 이 사건 양도계약에 따라 DD건설은 이 사건 토지에 관한 수분양자지위 이전의 대가로서, 원고들이 분양대금의 지급을 지체함으로 인하여 공사에 대하여 추가 부담하게 된 지연손해금 채무인 이 사건 연체이자도 함께 인수하였으므로 이 사건 연체이자는 이 사건 양도계약과 관련하여 실제 거래한 가액에도 당연히 포함된다고 보아야 하고, 원고들로서는 이 사건 연체이자 상당액의 채무를 면하게 되는 양도차익을 얻었다고 봄이 상당하다. 따라서 이와 다른 전제에서 나온 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 두 번째 주장에 대하여

가) 관련 법리

구 소득세법 제98조, 구 소득세법 시행령 제162조 제1항의 각 규정은 납세자의 자의를 배제하고 과세소득을 획일적으로 파악하여 과세의 공평을 기할 목적으로 소득세법령의 체계 내에서 여러 기준이 되는 자산의 취득시기 및 양도시기를 통일적으로 파악하고 관계 규정들을 모순 없이 해석ㆍ적용하기 위하여 세무계산상 자산의 취득시기 및 양도시기를 의제한 규정인 점(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두6282 판결 등 참조) 등에 비추어 보면, 매매계약의 경우 그 계약 당시에 최종 할부금의 지급기일이 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상임이 확정되어 있어야만 구 소득세법 시행규칙(2015. 5. 13. 기획재정부령 제480호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제78조 제3항 제2호가 규정하는 장기할부조건부 매매의 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있고, 단지 최종 할부금의 지급일까지 상당한 기간이 소요될 것으로 예상되었거나 구체적인 계약 이행과정에서 최종 할부금의 지급이 지연되어 결과적으로 소유권이전등기등기 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 1년 이상이 경과된 후에 지급되었다고 하여 장기할부조건부 매매라고 할 수는없다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013두2037 판결 등 참조).

나) 판단

위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 각 사실에 비추어 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고들은 2014. 11. 4. DD건설과 이 사건 양도계약을 체결할 당시 잔금을 2014. 11. 4. 일시불로 지급하기로 약정하였을 뿐 이 사건 분양권의 인도일이나 사용수익일을 별도로 정하지 아니하였던 점, ② 이 사건 양도계약체결 당시에는 할부금 지급시기, 지급금액, 지급횟수, 잔금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인지 여부가 확정되어 있지 아니하였던 점, ③ 원고들이 주장하는 이 사건 양도계약서 작성일에는 DD건설로부터 잔금은 물론 계약금조차 지급받지 못하였고 2012. 1. 17. 공사로부터 이 사건 토지를 매수하기로 하면서 작성한 이 사건 분양계약 제6조에 규정하고 있는 이 사건 토지에 대한 매매대금 정산이나 담보 제공 등이 없었으므로 2014. 11. 4. 이 사건 분양권이 DD건설에 양도된 것으로 보기도 어려운 점, ④ 이 사건 양도계약은 이 사건 토지에 대한 수분양자 지위를 이전하는 계약으로 그 성질상 인도일이나 사용수익일을 상정하기 어려운 점 등에 비추어 보면, 이 사건 양도계약이 장기할부조건부 매매에 해당한다고 보기는 어렵고, 매매대금 잔금의 지급기일까지 기간이 결과적으로 1년 이상이 되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 따라서 원고들의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

3) 세 번째 주장에 대하여

법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호는 법인이 상품 등외의 자산의 양도로 인한 판매손익 등의 귀속사업연도를 정하도록 하는 법인세에 관한 규정이므로 개인인 원고들이 법인에 이 사건 분양권을 양도하였다고 하여 이 사건 분양권의 양도시기에 관하여 소득세법이 아닌 법인세법 규정이 준용되는 것은 아니므로 원고들의 이 부분 주장은 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다.

4) 네 번째 주장에 대하여

갑 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 양도계약서에는 '매도인은 잔금 지급일 현재 위 부동산에 관련된 세무 및 제세공과금을 변제키로 한다'고 기재되어 있을 뿐 연체이자 처리에 대한 내용은 기재되어 있지 않은 점, ② 이 사건 양도계약서는 이 사건 토지의 소유권이전등기의무를 지는 공사의 동의나 승낙이 없이 원고들과 DD건설간에 체결된 것에 불과한 점, ③ 원고들이 제출한 DD건설 대표이사 유현구의 확인서는 이 사건 양도계약 체결당시가 아닌 2017. 8.경 사후에 작성된 문서로 단순히 2014. 11. 4. 현재까지 발생한 지연손해금을 매수법인이 인수하기로 쌍방 협의하였다고만 기재되어 있을 뿐 인수방법, 인수금액 등 구체적인 내용이 포함되어 있지 않아 이를 그대로 믿기는 어려운 점, ④ 부동산 매매계약의 내용으로서 그 양도로 인하여 매도인이 부담하여야 할 양도소득세 등을 매수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행되었다면, 위 세액 상당액은 부동산의 양도와 대가관계에 있다고 볼 것이어서 그 양도가액은 매매대금과 위 세액 상당액을 합산한 금액이라고 보아야 하는데(대법원 1992. 7. 14. 선고 92누2967 판결 등 참조), 위와 같은 법리는 부동산 매매계약의 매수인 지위에 관한 양도ㆍ양수계약의 내용으로 기존 매수인이 매도인에 대하여 부담하는 매매대금의 지연손해금 채무를 매수인 지위의 양수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행된 경우에도 동일하게 적용된다고 봄이 상당한 점 등에 비추어 보면, 원고들과 DD건설은 합의에 의하여 이 사건 분양권의 양도시기에 연체이자를 DD건설이 부담하기로 약정하였다고 봄이 상당하고, 앞서 판단한 바와 같이 이 사건 분양권의 양도시기는 2015. 3. 20.이므로 원고들은 위 양도시기까지의 연체이자를 부담할 의무가 있고, 만일 원고들과 DD건설이 합의하에 2014. 11. 4. 이후의 연체이자는 매수인이 부담하기로 약정하였다고 하더라도 이는 매도인이 부담하여야 할 연체이자를 매수인이 부담하기로 한 특약으로 이 역시 매매대금에 포함된다고 봄이 상당하다. 따라서 원고들의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 소중 각 양도소득세 522,421,840원을 초과하는 부분의 취소청구 부분은 부적법하여 각하하고, 원고들의 각 나머지 청구는 이유 없이 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.