부동산 양도시점과 감정평가시점의 현상이 현저하게 변한 경우 감정가액의 적정 여부

감정인이 양도당시의 현황에 대한 구체적이고도 합리적인 파악 없이 건물의 시가를 평가한 것은 적법한 감정가액이라고 볼 수 없음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

대법원 1992. 12. 22. 선고 92누14076 판결

1. 원고들의 청구를 각 기각한다. 2. 소송총비용은 원고들의 부담으로 한다.

1. 부과처분의 경위

원고 정ㅇㅇ는 1958. 11. 12 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇㅇ1가 81의 3 대 870.8평방미터(81의7 대177.9평방미터가 합병됨) 및 그 지상의 연와조 스레이트지붕 2층 점포 1,2층 각 32평을 취득하여 위 2층 점포를 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 영업용 1층 191.04평방미터, 2층 191.04평방미터(내역: 철근콘크리트조 1층 85.26평방미터, 2층 85.26평방미터, 벽돌조 1층 105.78평방비터, 2층 105.78평방미터)로 증축하고, 1978. 12. 28 ㅇㅇㅇ 1가 81의 1,3 양 지상에 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 사무실 및 점포 1층 85.95평방미터 2내지 4층 각 99.17평방미터를 신축하여 그 앞으로 소유권보존등기를 마친 후 이를 타에 임대하여 부동산임대업을 영위하다가 1990. 6. 23 소외 유ㅇㅇ 및 ㅇㅇ산업주식회사에게 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇㅇ 1가 81의 3 대 870.8평방미터 및 그 지상의 철큰콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 영업용 1층 191.04평방미터, 2층 191.04평방미터와 ㅇㅇㅇ 1가 81의 1,3 양 지상의 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 사무실 및 점포 1층 85.95평방미터 2내지 4층 각 99.17평방미터를 대금 4,740,000,000원에 매도한 사실, 원고 정영규는 1955. 3. 15 ㅇㅇㅇ 1가 81의 5 대 171.2평방미터(77의 3 대 4.6평방미터와 78의 2 대 12.2 평방미터가 합병된 것임)와 ㅇㅇㅇ 1가 81의 3, 5 양 지상의 연와조 스레이트지붕 2층 점포 1층 34평 2층 29평을 취득하여 227.67평방미터, 2층 211.14평방미터, 3층 29.75평방미터(내역: 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층 115.27평방미터, 2층 115.27평방미터, 3층 29.75평방미터, 벽돌조 슬래브지붕 1층 112.4평방미터, 2층 95.87평방미터)로 증축한 후 이를 타에 임대하여 부동산임대업을 영위하다가 1990. 6. 26 위 유ㅇㅇ 등에게 ㅇㅇㅇ 1가 81의 5 대 171.2평방미터와 ㅇㅇㅇ 1가 81의 3, 5 양 지상의 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 영업용 1층 227.67평방미터, 2층 211,14평방미터, 3층 29.75평방미터를 대금 932,400,000원에 매도하였으며, 원고 정진규는 1978. 12. 13 ㅇㅇㅇ 1가 81의 4 대 151.3평방미터(76의 1 대 66.1평방미터와 77의 2 대 5.3평방미터가 합병된 것임) 및 그 지상의 벽돌조 슬레이트지붕 2층 점포 1층 82.64평방미터, 2층 82.64평방미터를 취득하고 같은 해 12.23 ㅇㅇㅇ 1가 81의 3,4 양지상의 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 영업용건물 1층 101.79평방미터, 2층 101.79평방미터, 3층 56.93평방미터를 신축하여 이를 타에 임대하여 부동산임대업을 영위하다가 같은해 6. 23 ㅇㅇ산업주식회사에게 ㅇㅇㅇ 1가 81의 4 대 151.3평방미터와그 지상의 벽돌조 슬레이트지붕 2층 점포 1층 82.64평방미터, 2층 82.64평방미터 및 ㅇㅇㅇ 1가 81의 3,4 양 지상의 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 영업용건물 1층 101.79평방미터, 2층 101.79평방미터, 3층 56.93평방미터를 대금 825,600,000원에 매도한 사실, 원고들은 위와 같이 대지들과 건물들을 매도하면서 그시경 부동산임대업의 폐업신고를 하였고 매수인들은 더 이상 부동산임대업을 영위하지 않고 위 매수한 건물들을 사옥등 다른 용도로 사용하는 사실, 피고는 원고들이 매도한 건물들(이하 이 사건 건물들이라 한다)의 매매를 부가가치세의 과세대상이 되는 부가가치세법 제6조 제1항의 재화의 공급으로 보아 부가가치세법 제22,23조와 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 단서에 의하여 위에서 인정된 원고들이 매도한 대지들(이하 이 사건 대지들이라 한다)과 이사건 건물들에 대한 합산된 매매대금으로부터 지방세법상 이 사건 대지들과 이사건 건물들의 각 과세표준에 기한 안분비율에 따라 이 사건 건물들의 매매대금을 분리하여 계산한 후 이를 과세표준으로 하여 청구취지 기재 각 과세처분(이하 이사건 처분이라 한다)을 한 사실은 각성립에 다툼이 없는 갑제1호증의 1,2,3, 갑제6호증의 1내지8, 갑제7,8,9호증의 각 1,2,3, 을제1호증의 1내지 4, 을제2,4호증, 을제3호증의 1,2, 의 각 기재와 증인 박ㅇㅇ의 증언에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

2. 부과처분의 적법여부

가. 당사자의 주장

피고는 위 처분사유와 적용법조를 들어 이 사건 부과처분이 적법하다고 주장함에 대하여 원고들은, (1) 원고들이 이 사건 건물들을 양도한 것은 원고들의 부동산임대업자로서의 지위의 소멸을 가져오는 것이므로 부가가치세법 제1조 제4항, 같은법시행령 제3조 제3항에서 말하는 사업관련재화의 일시적 우발적 공급이라고 볼 수 없을 뿐만 아니라 사실상 사업폐지와 동시에 이 사건 건물들을 양도한 것으로서 부가가치세법 제6조 제4항에서의 사업폐지후 잔존물의 자가공급이라고 의제할 수도 없어서 부가가치세 과세대상이 되지 않으므로 이 사건 처분은 위법하고, (2) 설사 이 사건 건물들의 양도가 부가가치세 과세대상이 된다고 하더라도 감정평가에 의하여 건물의 가액과 토지의 가액을 구분할 수 있는 경우는 건물에 대한 그 감정평가액을 실지거래가액으로 보거나 인정되는 대지와 건물 전체의 실제 매매대금 중 감정에 나타난 건물과 토지가액의 안분비율에 따라 계산한 건물의 매매가액을 건물의 공급가액으로 볼 수 있어서 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 단서에 정한 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 할 수 없고, 이 사건에 있어서 원고들이 이 사건 대지들과 건물들의 양도 당시의 가액에 대하여 감정평가를 받은 바 있으므로 위 감정결과에 따라 이 사건 건물들의 과세표준이 결정되어야 함에도 이와 달리 피고가 이 사건 대지들 및 건물들의 매매대금 중 건물가격과 토지가격이 구분되어 있지 않아 건물가격이 불분명하다는 이유로 이 사건 건물들의 과세표준을 계산함에 있어서 감정평가에 나타난 안분비율에 의하지 않고 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항 단서를 적용한 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

나.판단

(1). 원고들의 위(1) 주장에 관하여

먼저 관계법령에 관하여 보건대, 부가가치세법 제1조 제1항 제1호는 부가가치세의 과세대상의 하나로 재화 또는 용역의 공급을 정하고 있으며 위 법 제6조 제1항은 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다고 규정하고 있는 바, 앞서 본 바와 같이 원고들이 각기 그 임대사업용 고정자산인 이 사건 건물들을 양도함으로써 사업을 폐지하게 된 것이라면 이는 사업자가 사업폐지의 목적으로 재화를 공급한 것이 분명하고 그와 같이 사업자가 법률상 계약상의 원인에 의하여 재화를 공급한 이상 부가가치세법 제6조 제1항 소정의 재화의 양도에 해당되어 부가가치세법 제1조제1호에 의하여 부가가치세의 과세대상이 된다고 볼 것이므로 원고들의 주장에 관하여 판단할 필요없이 이 사건 처분은 적법하다 할 것이다.

(2) 원고들의 위(2) 주장에 관하여

먼저 관계법령에 관하여 보건대, 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항은 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다 라고 규정하고, 1990. 12. 31 신설된 같은 조 제4항 제3호는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다 라고 규정하고 있는 바, 비록 이 사건 대지들과 건물들의 양도 당시에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항이 없었지만 위와 같은 조항이 신설되기 이전에도 부가가치세법시행령 제48조의 2 제3항 단서는 사업자가 토지와 그 지상에 정착된 건물을 함께 공급하는 때에 부가가치세 과세대상인 건물의 공급가액과 비과세대상인 토지의 공급가액이 구분되어 있지 아니 하여 양자의 가액이 불분명한 경우에 과세대상 건물의 공급가액을 산출하기 위한 특례규정으로서 믿을 만한 감정기관에 의한 양도 당시의 건물과 토지의 가액이 구분된 감정평가가 있는 경우에는 적용되지 않는다고 해석할 수도 있다 할 것이다.

그러므로 이 사건에 있어서 믿을만한 감정기관에 의한 양도 당시의 이사건 건물들과 이 사건 대지들의 가액이 구분된 감정평가가 있는지에 관하여 본다.

증인 황ㅇㅇ의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑제11호증의 기재에 의하면 ㅇㅇ감정평가법인이 위 각 부동산 양도 당시인 1990. 6. 23과 같은 달 25로 소급하여 이 사건 건물들과 이사건 대지글의 시가를 구분하여 1993. 5. 3 감정평가를 한 사실은 인정된다. 그러나 한편 이 사건 건물들과 이 사건 대지들의 양도시점과 위 감정평가시점은 약 3년의 차이가 있고, 이 사건 건물들과 이 사건 대지들의 매수인들은 원고들과 달리 부동산임대업을 하는 것이 아니라 사옥 등 다른 용도로 이 사건 건물들을 사용하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같으므로 이사건 건물들의 양도시점과 위 감정평가시점에 있어서의 현상이 현저하게 변하였으리라는 것은 쉽게 예상할 수 있다 할 것이다.

그런데 위 감정평가서에 의하면 위와 같은 예상과 같이 감정평가 당시 이 사건 건물들중 ㅇㅇㅇ 1가 81의 3,4 양 지상의 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 영업용건물 1층 101.79평방미터, 2층 101.79평방미터, 3층 56.93평방미터와 ㅇㅇㅇ 1가 81의 4 지상의 벽돌조 슬레이트지붕 2층 점포 1층 82.64평방미터, 2층 82.64평방미터는 전부 멸실되었고, ㅇㅇㅇ 1가 81의 3, 5 양 지상의 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 영업용 1층 227.67평방미터, 2층 211.14평방미터, 3층 29.75평방미터는 일부가 멸실된 상태이었으며, 감정인은 이 사건 건물들에 대한 감정평가를 함에 있어 구조, 용재, 시공정도, 부대설비, 관리상태 등을 참작한 복성식 평가법으로 평가하되 감가수정을 정액법을 기준으로 하고 공부상의 구조 및 권리이전 내역 사진 탐문조사 현상, 이용상태, 보수개량의 정도등 현장의 정황 및 관계인의 진술을 종합하여 양도 당시의 이 사건 건물들을 파악하여 감정하였다고 추상적으로 기재되어 있을뿐, 감정 당시와 양도당시의 이 사건 건물들의 현황이 구체적으로 어떻게 변하였는지와 양도당시의 현황이 어떠했는지에 대하여 설명한바 없다.

이는 감정인이 감정대상물인 이 사건 건물들의 양도당시의 현황에 대한 구체적이고도 합리적인 파악이 없이 이 사건 건물들의 시가를 감정평가한 것으로 볼 수밖에 없으므로 이러한 감정평가를 양도 당시의 이사건 건물들의 가액에 대한 감정기관에 의한 믿을 만한 감정평가로 볼 수 없다.

결국 원고들의 위 주장은 이유 없고, 부가가치세법시행령 제48조의2 제3항 단서를 적용한 이 사건 처분은 적법하다 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고들의 청구는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하며, 소송총비용은 패소자인 원고들의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.