logobeta
arrow
대법원 1993. 8. 14. 선고 91다41316 판결
[위약금][공1993.11.1.(955),2740]
판시사항

가. 국토이용관리법상 허가대상의 거래인지 신고대상의 거래인지를 구별하는 거래단위면적의 결정기준

나. 매도인 및 매수인이 수인인 매매계약이 무효인 경우 계약금 상당액의 부당이득반환채권의 성질

다. 국토이용관리법상의 거래허가를 받지 않은 매매계약의 매수인이 계약금의 반환을 부당이득으로 청구할 수 있는지 여부

라. 국토이용관리법상의 허가를 받지 않은 유동적 무효상태의 매매계약이 확정적으로 무효로 되는 경우

판결요지

가. 국토이용관리법 제21조의3 제1항 , 제2항 , 제8항 , 같은법시행령 제25조 제3항 , 제4항 의 취지에 비추어 보면, 동일 당사자 사이에 국토이용관리법상의 규제구역 내에 있는 수필지의 토지에 관하여 매매계약을 체결하고자 하는 경우에 있어서 그 매매가 같은 법상의 토지거래허가대상인가 아니면 단순히 신고대상인가를 구별하는 거래단위면적은 각 필지별 면적에 따라 필지별로 정할 것이 아니라 목적 토지들의 지리적 근접성 및 이용상황, 당해 거래의 경제적 목적, 대금의 결정방법 등 제반 상황을 종합적으로 고려하여 수필지 토지 전체가 하나의 매매계약 목적물이라고 보여지는 경우에는 수필지 토지 전체의 면적을 기준으로 정하여야 할 것이고, 또한 매수인 또는 매도인이 여러 사람이라고 하더라도 위 거래단위면적은 당해 토지면적 자체를 기준으로 결정할 것이지 매매당사자 1인별 면적을 기준으로 결정할 것은 아니다.

나. 채권자나 채무자가 여러 사람인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다고 할 것이므로, 피고를 포함한 4인의 매도인이 원고를 포함한 4인의 매수인에게 임야를 매도하기로 하는 계약을 체결한 경우 매매계약의 무효를 원인으로 부당이득으로서 계약금의 반환을 구하는 채권은 특별한 사정이 없으면 불가분채권채무관계가 될 수 없으므로 매도인 중의 1인에 불과한 피고가 매수인 중의 1인에 불과한 원고에게 위 계약금 전액을 반환할 의무가 있다고 할 수 없다.

다. 국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지에 대하여 관할도지사의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없으나 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 계약일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상의 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 할 것이며, 이러한 유동적 무효상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다고 할 것이므로 위와 같이 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효상태의 매매계약을 체결하고 매수인이 이에 기하여 임의로 지급한 계약금은 그 계약이 유동적 무효상태로 있는 한 이를 부당이득으로 반환을 구할 수는 없고 유동적 무효상태가 확정적으로 무효로 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있다.

라. 국토이용관리법상의 거래허가를 받지 않은 유동적 무효상태의 계약은 관할도지사에 의한 불허가처분이 있을 때뿐만이 아니라, 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 경우 등에도 확정적으로 무효로 된다.

원고, 피상고인

원고

피고, 상고인

피고 소송대리인 변호사 이우선

주문

원심판결 중 예비적청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

이유

상고이유에 대하여 본다.

제1점에 대하여

(1) 국토이용관리법 제21조의3 제1항 제2항 에 의하면, 같은 법 제21조의2 제1항 에 따라 지정된 규제구역 내에서 토지 등의 거래계약을 체결하고자 하는 경우에는 관할도지사의 허가를 받도록 하되, 일반경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령이 정하는 용도별 면적 이하의 토지 등의 거래계약에 대하여는 계약체결 후 관할시장, 군수, 구청장에게 그 신고를 하도록 되어 있고, 같은 법 제21조의3 제8항 은 그와 같은 토지면적의 산정방법에 관하여 필요한 사항을 대통령령으로 정하도록 위임하고 있으며, 이에 따라 같은법시행령 제25조 제3항 에서 “일단의 토지이용을 위하여 토지 등의 거래계약을 체결한 후 1년 안에 다시 같은 사람과 일단의 토지 등의 나머지의 전부 또는 일부에 대하여 토지 등의 거래계약을 체결한 경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 본다”고 규정함과 아울러 같은 조 제4항 에서는 규제구역의 지정 당시 신고대상면적을 초과하는 토지는 그 후 당해 토지가 분할 된 경우에도 분할 후 최초의 거래에 있어서는 분할전 토지의 면적, 즉 허가대상이 되는 면적의 토지의 거래계약을 체결한 것으로 본다고 규정하고 있다.

(2) 위와 같은 법령의 취지에 비추어 보면, 동일 당사자 사이에 국토이용관리법상의 규제구역 내에 있는 수필지의 토지에 관하여 매매계약을 체결하고자 하는 경우에 있어서 그 매매가 같은 법상의 토지거래허가대상인가 아니면 단순히 신고대상인가를 구별하는 거래단위면적은 각 필지별 면적에 따라 필지별로 정할 것이 아니라 목적 토지들의 지리적 근접성 및 이용상황, 당해 거래의 경제적 목적, 대금의 결정방법 등 제반상황을 종합적으로 고려하여 수필지 토지 전체가 하나의 매매계약 목적물이라고 보여지는 경우에는 수필지 토지 전체의 면적을 기준으로 정하여야 할 것이고, 또한 매수인 또는 매도인이 여러 사람이라고 하더라도 위 거래단위면적은 당해 토지면적 자체를 기준으로 결정할 것이지 매매당사자 1인별 면적을 기준으로 결정할 것은 아니라고 할 것이다.

(3) 기록에 의하면, 이 사건 임야지역은 건설부공고에 의하여 국토이용관리법상의 규제구역으로 지정되면서 면적이 6,000㎡ 를 초과하는 임야의 거래에 관하여는 도지사의 허가를 받도록 되어 있었으며, 이 사건 임야 두 필지는 서로 접해있는 임야로서 매매계약도 하나의 계약으로 체결되고 그 매매대금도 필지의 구분 없이 일괄 결정된 사실이 인정되는바, 따라서 이 사건 매매계약의 거래단위면적은 위 두 필지 임야의 총면적으로 보아야 할 것이고, 매수인 및 매도인이 각각 4인으로 되어 있고 그 목적물인 위 임야의 각 필지별 면적이 6,000㎡에 이르지는 않는다고 하더라도 그 거래단위가 된 위 두 필지 임야의 총면적이 6,000㎡를 초과하는 이상, 이 사건 매매계약은 필지별 면적이나 거래당사자의 수에 관계없이 국토이용관리법상의 허가대상이 되는 거래라고 할 것이다.

위와 같은 취지의 원심판결은 정당하다고 할 것이고, 거기에 소론과 같은 국토이용관리법상의 토지거래허가에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.

논지는 이유 없다.

제2점에 대하여

(1) 채권자나 채무자가 여러 사람인 경우에 특별한 의사표시가 없으면 각 채권자 또는 각 채무자는 균등한 비율로 권리가 있고 의무를 부담한다고 할 것인바, 원심은 피고를 포함한 4인의 매도인이 원고를 포함한 4인의 매수인에게 이 사건 임야를 매도하기로 하는 계약을 체결하였다고 인정하였음에도 불구하고 이 사건 매매계약의 무효를 원인으로 부당이득으로서 이 사건 계약금의 반환을 구하는 원고의 예비적 청구에 관하여 그 채권이 어떠한 특별한 사정으로 인하여 불가분채권채무관계가 되었는가에 대하여 아무런 설시도 없이 매도인 중의 1인에 불과한 피고가 매수인 중의 1인에 불과한 원고에게 위 계약금 전액을 반환할 의무가 있다고 하였으니, 원심판결에는 필경 심리를 다하지 아니하였거나 다수 당사자 사이의 채권채무관계에 관한 법리를 오해하여 판결결과에 영향을 미친 위법이 있다 고 할 것이고, 이점을 지적하는 논지는 이유 있다.

(2) 다만, 원심은 이 사건 매매계약이 국토이용관리법상의 허가대상이 되는 거래임에도 불구하고 그 허가를 받음이 없이 체결되었으므로 위 계약은 당연 무효라고 판단하고, 매도인인 피고에 대하여 계약금으로 지급받은 금원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단하였다.

그러나, 국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지에 대하여 관할도지사의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지는 없으나 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 계약(허가를 배재하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 계약은 여기에 해당한다고 볼 것이다)일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상의 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 할 것이며, 이러한 유동적 무효상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다고 할 것이므로 ( 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체판결 참조), 위와 같이 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효상태의 매매계약을 체결하고 매도인이 이에 기하여 임의로 지급한 계약금은 그 계약이 유동적 무효상태로 있는 한 이를 부당이득으로 반환을 구할 수는 없고 유동적 무효상태가 확정적으로 무효로 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있다고 할 것 이며, 다만 위와 같은 유동적 무효상태의 계약은 관할도지사에 의한 불허가처분이 있을 때 뿐만이 아니라, 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 경우 등에는 유동적 무효상태의 계약은 확정적으로 무효로 된다고 보아야 할 것이다 ( 당원 1993.7.27. 선고 91다33766 판결 참조).

기록에 의하면, 규제구역 내에 있는 이 사건 임야에 대한 이 사건 매매계약은 관할도지사의 허가를 배제하거나 허가를 잠탈할 것을 내용으로 하는 것으로는 보이지 않으므로 위 매매계약은 유동적 무효상태의 계약이라고 할 것이고, 따라서 원심으로서는 위와 같은 유동적 무효상태가 확정적으로 무효가 되었는지를 심리하여 확정적 무효에 이른 경우에 한하여 매도인이 지급받은 계약금을 부당이득으로서 반환할 것을 명하여야 할 것이다.

그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것이 없이 원심판결 중 예비적 청구에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   배만운(재판장) 최재호 김석수 최종영(주심)

arrow
심급 사건
-서울고등법원 1991.10.15.선고 91나27879

따름판례

- 대법원 1995. 11. 21. 선고 94다20532 판결 [공1996.1.1.(1),32]

- 대법원 1996. 11. 22. 선고 96다31703 판결 [공1997.1.1.(25),28]

- 부산고등법원 1998. 11. 5. 선고 98누1338 판결:상고 [하집1998-2, 533]

관련문헌

- 전우진 토지거래허가를 받지 아니한 거래당사자간간의 법률관계 : 계약금에 관련된 법률관계 판례연구 v.1997 / 서울지방법원 동부지원 1997

- 윤경 공동명의의 가등기권자가 매매예약이 완결된 매매목적물에 대한 본등기의 이행을 구하는 소의 형태 법조 51권 12호 (2002.12) / 법조협회 2002

- 추신영 【대법원 1991.12.24. 선고 09다12243 전원합의체 판결】- 유동적 무효의 법리 (판례강의) 계약법 / 동방문화사 2015

- 사법연수원 민사실무: 2016 Ⅱ 사법연수원 2016

- 제철웅 유동적 무효인 매매계약이 확정적 무효로 된 경우의 부당이득반환의무 판례월보 320호 / 판례월보사 1997

- 양창수 비채변제 : 민법 제742조의 입법취지에 따른 재조명 민법연구 . 제7권 / 박영사 2005

- 심병연 가. 토지거래허가를 받지 아니하고 체결된 매매계약이 무효로 확정되는 시기 나. 강행법규인 국토이용관리법을 위반한 자 스스로 그 위반을 주장하는 것이 신의칙 위반인지 여부 대법원판례해설 20호 (94.05) / 법원도서관 1994

- 이주흥 토지거래허가에 있어서 이른바 유동적 무효에 기한 법률관계 민사재판의 제문제 8권 / 한국사법행정학회 1994

- 김정도 토지거래허가를 받지 아니한 토지매매계약의 법률관계 재판과판례 4집 / 대구판례연구회 1995

- 오창수 토지거래허가구역 지정해제와 토지거래계약의 효력 판례연구 13집 / 서울지방변호사회 2000

- 정상현 허가 없는 토지거래계약의 효력과 대상청구권의 인정여부 판례연구 24집(2010.09) / 서울지방변호사회 2010

- 양창수 최근중요민사판례동향 , : 토지거래를 중심으로 . 민법연구 . 제4권 / 박영사 2007

- 윤철홍 토지거래의 규제에 관한 사법적 고찰 토지법학 27-1호 / 한국토지법학회 2011

- 소재선 거래허가구역내 토지의 허가구역지정해제와 유동적 무효 계약해제의 가부 판례월보 348호 / 판례월보사 1999

- 문흥수 부당이득반환청구권의 요건사실에 관한 판례이론 연구 : 부당이득제도의 보충성과 관련하여 . 법조 48권 6호 (99.06) / 법조협회 1999

- 이광범 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효인 계약의 법률관계 대법원판례해설 29호 (98.06) / 법원도서관 1998

- 김상용 토지거래허가제에 관한 유동적 무효의 법리 법과 정의 : 경사 이회창선생화갑기념논문집 / 박영사 1995

- 김상용 우리나라에서의 토지거래에 대한 제한 사법연구 3집 / 한학문화 1995

- 강인상 토지거래허가구역 내에서의 중간생략등기의 효력 : 대법원 1996. 6.28.선고, 96다3982 판결을 중심으로, 국토이용관리법상 허가 없이 체결된 매매계약 및 중간생략등기에 관한 판례정리 판례연구 1998 / 전주지방법원 1999

- 공순진 토지거래허가제 토지법학 12호 / 한국토지법학회 1997

- 서울행정법원 행정재판실무편람.. III:. 자료집 서울행정법원 2002

- 소재선 유동적 무효와 계약해제의 가부 Jurist 409호 : 2006년1호(민법총칙)(v.2006-1) / 청림출판 2006

- 김현석 토지거래 허가와 과세문제 조세법연구 (10-2) (2004.11) / 세경사 2004

- 김준호 유동적 무효 고시계 39권 6호 (94.05) / 국가고시학회 1994

- 강문종 거래허가대상토지(국토이용관리법)에 대한 매매계약과 허가전의 계약관계청산 : 허가신청협력의무 위반을 중심으로 . 판례연구 5집 / 부산판례연구회 1995

- 김상채 토지거래허가지역 내의 토지매매계약상의 지위의 양도 가부 재판실무연구 1996 / 광주지방법원 1997

- 정상현 토지거래계약의 특별요건으로서 허가의 취득 판례연구 22집(2008.08) / 서울지방변호사회 2008

- 윤진수 법률행위의 무효 : Pawlowski의 무효개념을 중심으로 . 법률행위론의 사적전개와 과제 : 이호정교수화갑기념논문집 이호정 교수 화갑기념논문집 / 박영사 2002

- 김상용 비채변제의 제유형 민사법연구 . 3 (2000.04) / 법원사 2000

- 정상현 법률행위의 요건체계와 토지거래허가 비교사법 15권 2호 (2008.06) / 한국비교사법학회 2008

- 임명순 토지거래의 허가취득을 위한 협력의무 위반과 계약해제 성균관법학 22권 2호 / 성균관대학교 비교법연구소 2010

- 양창수 1993년 민법 판례 개관 민법연구 . 제3권 / 박영사 2006

- 오시영 토지거래허가와 그 효력에 대한 연구 민사법학 35호 / 한국사법행정학회 2007

- 김홍엽 토지거래허가구역내의 토지매매계약체결시 협력의무불이행 내지 허가신청이전 매매계약의 철회에 대한 배상액예정의 효력 대법원판례해설 21호 (94.11) / 법원도서관 1994

- 정상현 거래허가 대상토지의 투기적 이중매매행위 방지대책 성균관법학 16권 2호 / 성균관대학교 비교법연구소 2004

- 김홍엽 토지거래허가구역내의 토지매매계약체결시 협력의무불이행등에 대한 배상액예정의 효력 법조 44권 4호 (95.04) / 법조협회 1995

- 정병문 토지거래허가지역 내의 토지거래계약에 따른 매매대금이 청산된 후 토지거래계약이 확정적으로 유효하게 된 경우, 양도소득세 부과제척기간의 기산일 대법원판례해설 48호 (2004.07) / 법원도서관 2004

- 김세진 토지거래규제 위반행위의 사법적 효력에 관한 판례의 변천 연구 토지법학 26-1호 / 한국토지법학회 2010

- 박종두 유동적 무효인 계약의 법률관계 중앙법학 9집 3호 / 중앙법학회 2007

- 강신웅 부동산 이중양도에 관한 판례의 법리적 검토 인권과 정의 367호 / 대한변호사협회 2007

- 김세진 임대차관계의 공동상속에 따른 법률관계와 공동소송의 형태 법조 (2012.12) / 법조협회 2013

- 안갑준 등기원인증서와 등기원인에 대한 제삼자의 허가 등을 증명하는 서면, 2 법조 44권 2호 (95.02) / 법조협회 1995

- 정상현 허가 없는 토지거래계약의 효력에 관한 법리 소고 성균관법학 16권 1호 / 성균관대학교 비교법연구소 2004

- 박해성 국토이용관리법상의 규제구역 내에 있는 토지에 대하여 거래허가를 받지 아니하고 체결한 매매계약에 기하여 지급한 계약금을 부당이득으로 반환을 구할 수 있는 여부 및 유동적 무효상태가 확정적으로 무효로 되는 21세기사법의 전개 : 송민최종영대법원장재임기념 (2005.09) / 박영사 2005

- 최영규 토지거래허가제ㆍ신고제에 관한 판례 경남법학 10집 / 경남대학교 법학연구소 1995

- 심병연 1. 토지거래허가를 받지 아니하고 체결된 매매계약이 무효로 확정되는 시기, 2. 강행법규인 국토이용관리법을 위반한 자 스스로 그 위반을 주장하는 것이 신의칙 위반인지 여부 사법행정 35권 5호 / 한국사법행정학회 1994

- 김준호 「유동적 무효」에 관한 판례이론 사법행정 35권 2호 / 한국사법행정학회 1994

- 조영선 특허의 무효를 둘러싼 민사상의 법률관계 법조 55권 3호 (2006.03) / 법조협회 2006

참조판례

- 대법원 1992.10.27. 선고 90다13628 판결(공1992,3232)

- 대법원 1993.9.10. 선고 93다8412 판결(동지)

- 1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체판결(공1992,642)

- 1993.6.22. 선고 91다21435 판결(공1993,2091)

- 대법원 1993.7.27. 선고 91다33766 판결

참조조문

- 국토이용관리법 제21조의3 (위헌조문)

- 국토이용관리법시행령 제25조

- 민법 제408조

- 민법 제741조

본문참조판례

1991.12.24. 선고 90다12243 전원합의체판결

당원 1993.7.27. 선고 91다33766 판결

본문참조조문

- 국토이용관리법 제21조의3 제1항

- 국토이용관리법 제21조의3 제2항

- 국토이용관리법 제21조의2 제1항

- 국토이용관리법 제21조의3 제8항

- 국토이용관리법시행령 제25조 제3항

- 국토이용관리법시행령 제25조 제4항

원심판결

- 서울고등법원 1991.10.15. 선고 91나27879 판결