[1] 거래허가 없이 체결된 토지 매매계약상 매수인의 지위를 이전하기로 매도인, 매수인 및 제3자가 합의한 경우, 제3자의 매도인에 대한 허가신청절차 협력 청구의 가부(소극)

[2] 위 [1]항의 경우, 그 합의의 취지는 원래의 매매를 확정적 무효로 하고 매도인과 제3자 사이에 새로운 매매계약을 체결한 것으로 보아야 한다는 이유로, 원심판결을 파기한 사례

[1] 국토이용관리법 소정의 토지거래허가를 받아야 하는 토지에 관하여 관할 관청의 허가 없이 매매계약이 체결된 경우, 그 매매계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아니라 허가를 받을 것을 전제로 하는 계약인 때에는 유동적 무효상태에 있고, 이러한 유동적 무효상태에 있는 매매계약상의 매수인의 지위에 관하여 매도인과 매수인 및 제3자 사이에 제3자가 그와 같은 매수인의 지위를 매수인으로부터 이전받는다는 취지의 합의를 한 경우, 국토이용관리법상 토지거래허가 제도가 토지의 투기적 거래를 방지하여 정상적 거래를 조장하려는 데에 그 입법취지가 있음에 비추어 볼 때, 그와 같은 합의는 매도인과 매수인 사이의 매매계약에 대한 관할 관청의 허가가 있어야 비로소 효력이 발생한다고 보아야 하고, 그 허가가 없는 이상 그 3 당사자 사이의 합의만으로 유동적 무효상태의 매매계약의 매수인 지위가 매수인으로부터 제3자에게 이전하고 제3자가 매도인에 대하여 직접 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행을 구할 수 있다고 할 수는 없다.

[2] 위 [1]항의 경우, 그 합의의 취지는 원래의 매매계약은 매도인과 매수인 쌍방이 토지거래허가를 받지 않기로 하여 확정적으로 무효로 하고 매도인과 제3자 사이에 새로운 매매계약을 체결한 것으로 보아야 한다는 이유로, 이를 배척한 원심판결을 파기한 사례.

[1] 국토이용관리법 제21조의3 , 민법 제449조 , 제450조 [2] 민법 제105조 , 제563조 , 국토이용관리법 제21조의3

[1] 대법원 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결(공1996하, 2344)

대우자동차 주식회사 (소송대리인 변호사 장수길 외 2인)

피고 (소송대리인 변호사 강항순 외 3인)

서울고법 1995. 12. 22. 선고 95나11636 판결

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유를 본다.

1. 제1, 2점에 대하여

국토이용관리법 소정의 토지거래허가를 받아야 하는 토지에 관하여 관할 관청의 허가 없이 매매계약이 체결된 경우, 그 매매계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아니라 허가를 받을 것을 전제로 하는 계약인 때에는 유동적 무효상태에 있다고 할 것이고, 이러한 유동적 무효상태에 있는 매매계약상의 매수인의 지위에 관하여, 매도인과 매수인 및 제3자 사이에 제3자가 위와 같은 매수인의 지위를 매수인으로부터 이전받는다는 취지의 합의를 하였다고 하더라도, 국토이용관리법상 토지거래허가 제도가 토지의 투기적 거래를 방지하여 정상적 거래를 조장하려는 데에 그 입법취지가 있음에 비추어 볼 때, 위와 같은 합의는 매도인과 매수인 사이의 매매계약에 대한 관할 관청의 허가가 있어야 비로소 효력이 발생한다고 보아야 하고, 위 허가가 없는 이상 위 3 당사자 사이의 합의만으로 유동적 무효상태의 매매계약의 매수인 지위가 매수인으로부터 제3자에게 이전하고, 제3자가 매도인에 대하여 직접 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행을 구할 수 있다고 할 수는 없다.

같은 취지의 원심은 정당하고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 제3점에 대하여

가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고는 1989. 1. 26. 피고로부터 피고 소유의 이 사건 토지를 금 1,350,000,000원에 매수한 후 같은 해 5. 26.까지 수차례에 걸쳐 그 매매대금을 모두 지급하였으나, 원고의 공동대표이사 2명 중 1명이 외국인이었던 관계로 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료하기 위하여는 당시 시행되던 외국인토지법(1994. 1. 7. 법률 제4726호 외국인의토지취득및관리에관한법률이 제정되면서 폐지되었다.) 제5조 , 제6조 에 의한 토지소유권 취득허가를 얻어야 하는데, 이를 얻지 못하여 소유권이전등기를 경료받지 못하던 중, 원고와 피고는 1992. 5. 25. 위 매매계약을 합의해제하면서 원고가 이미 지급한 매매대금의 반환과 관련하여, 피고가 당일 소외 1에게 이 사건 토지를 금 1,700,000,000원에 매도하되 다만 이 사건 토지가 이미 1990. 6. 15. 건설부 공고 제74호로 국토이용관리법 제21조의2 소정의 규제구역(토지 등의 거래계약 허가지역)으로 지정되어 있었던 터이므로 이 사건 토지에 대한 거래허가를 받는 즉시 매매계약서를 작성하기로 하였고, 원고와 피고 및 위 소외 1은, 위 소외 1이 피고에게 지급할 매매대금 중 원고가 피고로부터 반환받아야 할 위 매매대금 1,350,000,000원에 대하여는 원고가 위 소외 1로부터 직접 추심하기로 약정한 사실, 그 후 위 소외 1은 1994. 4. 22. 원고(당시 대표이사는 소외 2 1명이었다)에게 피고와 사이의 위 매매계약상의 매수인의 지위를 양도하였고, 피고는 같은 달 28. 이를 승낙한 사실을 인정한 다음, 위 소외 1과 원고 사이의 1994. 4. 22.자 양도계약에 대하여 피고가 이를 승낙한 것을 가리켜 원·피고와 위 소외 1이 위 1992. 5. 25.자 매매계약을 합의해제하고 원고와 피고 사이에 그와 동일한 내용의 매매계약을 다시 체결한 것으로 볼 수 없다면서, 원고와 피고 사이에 새로운 매매계약이 체결된 것으로 보아야 한다는 원고의 주장을 배척하였다.

나. 그러나, 원심의 위와 같은 판단은 이를 수긍하기 어렵다.

즉, 기록에 의하면, 피고는 1992. 5. 25. 원고와 사이의 1989. 1. 26.자 매매계약을 합의해제하고, 이어 위 소외 1과 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하면서 매매대금을 금1,700,000,000원으로 정하였는데, 그 중 피고가 위 소외 1로부터 직접 지급받은 돈은 금 200,000,000원뿐이고, 나머지는 모두 원고로부터 지급받았으며(금 1,350,000,000원은 1989. 1. 26.자 매매계약을 체결하고 지급받은 것임), 위 소외 1은 위 매매계약을 이행할 자력이 없자, 1994. 4. 22. 원고와 사이에, 당초 이 사건 토지의 매수인이었던 원고로부터 자신이 피고에게 지급한 위 금 200,000,000원만 돌려받고, 원고에게 위 1992. 5. 25.자 매매계약상의 매수인의 지위를 양도한다는 취지의 채권양도계약서를 작성하고, 위 소외 1은 위와 같은 양도사실을 피고에게 통지한 사실, 위와 같은 통지를 받은 피고는 원고에게 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 경료하여 주겠다면서 원고가 지정한 법무사 사무실에 이전등기에 필요한 등기필증, 인감증명서 등의 서류를 가지고 간 사실, 다만 원고가 위 1992. 5. 25.자 매매계약이 아니라 이미 합의해제한 1989. 1. 26.자 매매계약을 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료하려고 하자 피고가 이를 거부하여 소유권이전등기를 경료하지 못한 사실을 인정할 수 있는바, 이러한 사실에 이 사건 토지에 관한 매매계약은 당초 피고와 원고 사이에 체결되었었으며, 피고가 지급받은 금 1,700,000,000원은 전부 원고로부터 지급된 결과가 된 점과, 원고가 위 소외 1의 1992. 5. 25.자 매매계약상의 매수인의 지위를 인수하는 방법으로 피고에 대하여 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행을 구하기 위하여는, 피고와 위 소외 1 사이의 매매계약에 관한 토지거래허가가 있어야 한다는 상고이유 제1, 2점에 대한 판단에서 본 바와 같은 법리를 함께 고려하여 보면, 원고와 위 소외 1 사이의 1994. 4. 22. 합의와 이에 대한 같은 달 28. 피고의 승낙은, 원고와 위 소외 1 사이의 1994. 4. 22.자 채권양도계약서에 원고가 위 소외 1의 1992. 5. 25.자 매매계약의 매수인의 지위를 양도받는다는 취지로 기재되어 있다고 하더라도, 그 취지는 피고와 위 소외 1 사이의 위 1992. 5. 25.자 매매계약은 쌍방이 토지거래허가를 받지 않기로 하여 유동적 무효상태에 있던 위 매매계약을 확정적으로 무효로 하고, 원고와 피고가 이 사건 토지에 관하여 새로이 매매계약을 체결하되, 그 내용은 매매대금을 금 1,700,000,000원으로 하는 등 피고와 위 소외 1이 체결하였던 1992. 5. 25.자 매매계약과 동일하게 하고, 그 사이 피고에게 지급되었던 금 1,700,000,000원으로 매매대금이 모두 지급된 것으로 하기로 약정한 취지로 해석하는 것이 당사자들 사이의 의사에 합치된다 고 할 것이다.

그러함에도 불구하고, 원심은 원·피고와 위 소외 1이 위 1992. 5. 25.자 매매계약을 확정적으로 무효로 하고 원고와 피고 사이에 그와 동일한 내용의 매매계약을 다시 체결한 것으로 볼 수 없다고 보았으므로, 원심에는 필경 새로운 계약의 성립에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이를 지적하는 논지는 이유 있다.

3. 결론

그러므로 제3점의 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.