부동산매매업 해당여부 및 기준경비율 적용의 적법여부

토지 취득 및 보유현황, 취득 후 양도시까지의 토지의 합병· 분할과정 및 전후 사용현황, 거래의 태양이나 규모, 횟수 등을 종합하여 보면 부동산매매업에 해당하고, 토지의 기간을 5년이상으로 보아 경비율 70%를 적용함은 적법함

소득세법 제19조 (사업소득)

소득세법 제80조 (결정과 경정)

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다.

피고가 2006.12.8. 원고 김○훈에 대하여 한 2002년 귀속 종합소득세 171,944,150원, 2003년 귀속 종합소득세 202,987,080원, 2004년 귀속 종합소득세 341,993,470원 2005년 귀속 종합소득세 349,629,320원의 각 부과처분 및 원고 허○년에 대하여 한 2004년 (소장의 청구취지 중'2002'는 '2004'의 오기로 보인다)귀속 종합소득세 208,927,560원의 부과처분을 모두 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고 김○훈은 1979.3.경부터 경남 ○○시 ○○읍 ○○리 산○-○임야, 산○-○임야, 산○ 임야, ○○○-○ 잡종지, ○○○-○ 전등 89.787㎡(이하'이 사건 ○○리 토지'라 한다)와 경남 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 산○○○-○ 임야 30.347㎡(이하'이 사건 ○○리 토지'라 한다)에서 ○성농장이라는 상호로 축산업을 영위하고, 1987.12.1부터 어미니인 원고 허○년과 공동소유하고 있던 부산 ○○○구 ○동 ○○○○-○○ 외 3필지 1,446㎡(이하'이 사건 ○동 토지'라 한다)에서 부동산임대업을 영위하던 사업자로서, 2002년부터 2005년까지 기간 동안에 위 각 토지를 16회에 걸쳐 양도하고 양도차익에 대하여 양도소득세를 신고· 납부하였다.

나. 원고 허○년은 자인 원고 김○훈과 이 사건 ○동 토지에서 부동산임대업을 공동으로 영위하던 사업자로서, 2004.2.5. 이 사건 ○동초지를 양도한 것과 관련하여 자신의 지분에 대한 양도차익에 대하여 양도소득세를 신고· 납부하였다.

다. 그런데, 부산지방국세청은 2006.10.경 원고들에 대하여 세무조사를 실시한 결과 위와 같은 이 사건 각 토지의 양도행위는 매매차익을 얻기 위한 사업활동으로서 부동산매매업에 해당한다고 판단하여 그 과세자료를 피고에게 통보하였고, 이에 피고는 이 사건 각 토지의 매매차익을 실지거래가액에 의하여 산정한 후 2006.12.8. 원고 김○훈에게 2002년 귀속 종합소득세 171,944,150원, 2003년 귀속 종합소득세 202,987,080원, 2004년 귀속 종합소득세 341,993,470원, 2005년 귀속 종합소득세 349,629,320원, 합계 1,066,544,020원을 각 부과하였고, 원고 허○년에게 2004년 귀속 종합소득세 208,927,560원을 부과하였다(이하'이 사건 처분'이라 한다)

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1 내지 5, 갑 3호증의 1 내지 3, 을 1호증, 을 7호증의 1 내지 5, 을 8호증의 1,2의 각 기재, 변론 전체의 취지

3. 처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

다음과 같은 이유로 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

(1) 원고들은 이 사건 각 토지에서 축산업 또는 부동산임대업을 운영해오다가 위 사업을 폐업하면서 부득이 이를 처분하게 되었는바, 원고들의 이 사건 각 토지의 양도 행위는 사업목적과 사업의 계속성 및 반복성이 인정되지 않으므로 부동산매매업에 해당한다고 볼 수 없고, 따라서, 피고가 이에 대하여 종합소득세를 부과한 것은 위법하다.

(2) 피고는 원고 김○훈의 2002년 재지 2005년 귀속 각 사업소득금액을 추계에 의해 산출하면서 단순경비율 70%에 각 연도별로 20% 내지 70%의 가산율을 적용하여 소득금액을 산정하였으나, 원고 김○훈은 이 사건 각 토지를 부동산매매업에 사용하기 위하여 취득한 것이 아니라, 고유 사업인 축산업, 부동산임대업 등에 사용하기 위하여 취득하였다가 사업을 폐업함에 이를 양도하게 된 것으로서, 이 사건 각 토지를 부동산매매업으로 5년 이상 보유한 토지라고 볼 수 없으므로, 5년 미만 보유 토지에 적용되는 단순경비율 80.9%를 적용하여야 하는 것이고, 또한 피고가 각 연도별로 적용한 가산율은 법적 근거가 없는 것이므로, 피고가 위와 같이 경비율과 가산율을 잘못 적용하여 한 소득금액 산정은 위법하다.

나. 관계법령

소득세법 제19조 (사업소득)

소득세법 제80조 (결정과 경정)

다. 인정사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 3호증의 1,3, 갑7호증의 1 내지 4, 갑 10호증, 갑 18호증의 1,2, 을 1호증, 을 3호증, 을 4호증의 1 내지 5, 을 5호증의 1,2, 을 6호증, 을 10 내지 13호증, 을 14호증의 1 내지 12, 을 16호증의 1 내지 3, 을 17호증의 1 내지 6, 을 18호증의 1 내지 5, 을 19호증의 1 내지 3, 을 20호증의 1 내지 3, 을 21호증의 1,2, 을 22호증의 1 내지 22의 각 기재와 증인 윤○환의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 이에 반하는 증인 서○원의 증언은 믿지 아니한다.

(1) 이 사건 ○○리 및 ○○리 토지

(가) 원고 김○훈은 이 사건 ○○리 토지와 이 사건 ○○리 토지를 각 취득하여, 1979.3.23.경부터 위 각 토지 지상에서 ○성농장이라는 상호로 축산업을 영위해 오다가 1999.2.28. 폐업하였다.

(나) 폐업후 원고 김○훈은 위 각 토지를 일괄처분하려 하였으나 처분이 되지 않자, 처분이 용이하도록 토지를 분할 또는 합병하기로 하여, ○남 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-1 잡종지 36,704㎡를 아래와 같이 분할하고, 위 ○○리 ○○○-○○ 잡종지 4,204㎡와 ○○○-○○ 잡종지 309㎡ ○○○-○○ 잡종지 4,513㎡로 합병하는 등 이 사건 ○○리 토지를 총 28필지로 분할· 합병하였다.

- 2002.4.10. 925-○,925-○○,925-○○으로 분할

- 2002.4.10. 925-○,925-○○,925-○○,925-○○로 분할

- 2002.8.19. 925-○,925-○○로 분할

- 2003.8.13. 925-○,925-○○,925-○○로 분할

(다) 원고 김○훈은 위 각 토지의 분할처분에 필요한 진입로 개설을 위하여 ○성농장의 바로 아래에 위치한 ○대농장의 토지 일부 6필지 약 784평을 매수한 다음, 위 ○○리 925, 192-○ 및 192-○○ 토지에 관하여 진입로 개설을 위한 개발행위목적으로 개발행위허가를 받아 2001. 8. 및 2002. 9. 2차례에 걸쳐 진입로 개설공사를 하였다.

(라) 그 무렵부터 원고 김○훈은 이 사건 ○○리 토지를 매도하기 시작하였는바, 2002. 위 ○○리 925-○,○,○○,○○,○○,○○,○○,○○이상 8필지 24,741㎡를 변○철 외 7명에게(양도금액 합계 1,483,700,000원), 2003. 위 ○○리 925-○○,○○,○○,○○,○○,○○,○○,○○,○○ 이상 9필지 16,132㎡ 이○자 외 6명에게 (양도금액 합계 1,000,750,000원), 2005. 위 ○○리 925-1,○○,○○,○○,○○,○○,○○,○○,○○,○○ 및 산 2-○○ 이상 11필지 48,914㎡를 재단법인 충○사 외 4명에게 (양도금액 합계 2,114,420,000원)각 매도하였다.

(마) 한편, 위 각 토지에 곤한 매매계약 체결시 대체로'진입로 및 오수관로 배설공사는 매도인이 책임지고, 형질변경허가 후 매수인의 책임하에 토목공사를 할 수 있으며, 잔금기일까지 토지형질변경 불허로 확정되었을 경우 본 계약은 무효로 한다'는 특약사항이 부가되었고, 원고 김○훈은 위 특약에 따라 오수관로 배설공사를 시행하기도 하였다.

(바) 원고 김○훈은 ○성농장을 폐업한 후인 1999.6.경, 고등학교 동창인 부동산중개업자 윤○한에게 ○성농장 토지를 처분해달라고 의뢰하였고, 이에 따라 윤○한은 이 사건 ○○리 토지 현장에 컨테이너박스로 분양사무실을 설치한 후 2001.부터 2005.까지 이 사건 ○○리 및 ○○리 토지의 양도를 알선하고, 그 양도에 필요한 토지 분할, 진입로 개설 등의 사무를 처리하였다.

(사) 한편, 원고 김○훈은 2003.11.경 이 사건 ○○리 토지(이 사건 ○○리 토지와는 행정구역상으로만 구분될 뿐 ○성농장의 일부분을 이루고 있었다)를 2003.11.경 박○자에게 720,000,000원으로 양도하였고, 2003.11.7.경 이 사건 ○○리 토지는 ○○리 1132-36,37,38,40,41,42,43,44,45,46,47,48,50 이상 13필지로 분할되었으며, 박○자는 진입로 개설, 석축공사, 배수시설 공자 등을 통하여 위 토지를 공장부지로 개발한 다음 그 일부를 양도하였다.

(2) 이 사건 ○동 토지

(가) 원고들은 공동으로 1987년경 ○산 ○○○구 ○동 1400-○○ 대 79㎡, 1400-○○ 대 362㎡, 1400-○○ 대 13㎡, 1400-○○ 대 3㎡, 1400-○○ 대 43㎡, 1400-○○ 대 43㎡, 1400-○○ 대 20㎡, 1400-○○ 대 380㎡, 1400-○○ 대 99㎡ 토지 및 그 지상건물을 취득하고(각 1/2 지분), 1987.12.1.부터 위 토지 및 지상건물에서 공동으로 부동산임대사업을 영위하다가 2003.6.30.경 폐업하였다.

(나) 원고 김○훈은 1996.4.18. ○산 ○○○구 ○동 1400-○○ 대 44㎡를 취득하여 위 부동산임대사업에 제공하였다.

(다) 위 토지 중 위 1400-○○, 1400-○○ 토지는 1990.6.30.경, 위 1400-○○토지는 1993.2.18.경 위 1400-○○, 1400-○○, 1400-○○ 토지는 2003.11.5.경 각 위 1400-○○ 토지에 합병되었으며, 위 1400-○○ 토지는 2003.11.5.경 위 1400-○○토지에 합병되었다.

(라) 원고 김○훈은 2003.4.경 위 1400-○○ 등 토지 지상에 제2종근린생활시설 건물의 건축허가를 신청하였고, 2003.5.14. ○○광역시 ○○○구청장으로부터 ○○○이젠트라는 명칭의 업무시설(근린생활시설) 건물의 건축허가(허가번호 :2003-허가민원과-신축허가-88)를 받았다.

(마) 원고 김○훈은 2003.11.20. 위 1400-○○ 지상 건물 162.47㎡를 철거하였고, 2003.11.29. 원고들 소유 토지에 연접한 같은 동 1400-○○ 대 358㎡를 한○향으로부터 매입하였다(위 1400-○○에는 2003.11.5.경 같은 동 1400-○○, 1400-○○, 1400-○○, 1400-○○이 합병된 바 있다)

(바) 원고들은 2004.1.5. 이 사건 ○동 토지(위 1400-○○ 대 479㎡, 1400-○○ 대 565㎡, 1400-○○ 대 44㎡ , 1400-○○ 대 358㎡)를 부동산개발업체인 주식회사 ○○○어드벤타스(2004.6.29.경 ○○○알 주식회사로 명칭이 변경됨)에 일괄매도하고 2004.2.5. 소유권이전등기를 마쳐주었다.

(사) 이 사건 ○동 추지에 관하여 원고들과 주식회사 ○○○어드벤타스 사이에 약정된 매매가격은 4,800,000,000원이고, 2004.1.20.을 기준으로 한 한국감정원의 감정평가가격은 4,338,000,000원이다.

(3) 한편 허○년은 2001년경 위 ○○리 192-○○, 192-○○, 192-○○ 토지를 김○연등에게 양도한 사실로 2001년 귀속 종합소득세를, 2005년경 위 ○○리 192-○ 토지를 박○수에게 양도한 사실로 2005년 귀속 종합소득세를 각 부과고지받은 바 있으나, 이에 대해서는 불복을 제기하지 않았다.

라. 판단

(1) 이 사건 각 토지의 양도행위가 부동산매매업에 해당하는지 여부

(가) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규묘, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이며(대법원 2001.4.24. 선고 99두5412 판결 등 참조), 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항은, 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있으나, 이는 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하고, 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적 하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다 하더라도 그 과세기간 중에 있은 거래의 사업성이 부정되는 것은 아니라고 할 것인바(대법원 1996.2.3. 선고 95누10969판결 등 참조) 위와 같은 법리에 비추어 원고들의 이 사건 각 토지의 양도행위가 부동산매매업에 해당하는지 여부에 관하여 본다.

(나) 원고 김○훈의 이 사건 ○○리 토지의 양도행위에 대한 판단

살피건데, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉,① 원고 김○훈은 ○성농장을 폐업한 이후 이 사건 ○○리 토지를 처분이 용이하도록 합병· 분할하여 28필지로 정리한 다음 이를 양도한 점,② 위 토지의 양도시 진입도록 및 오수관로 배설공사를 원고 김○훈이 책임지기로 하고, 토지형질변경허가를 계약의 효력발생요건으로 하는 내용의 특약사항을 덧붙였으며, 실제로 원고 김○훈이 진입도로 및 오수관로 배설공사를 한 점,③ 부동산중개업자인 윤○한이 원고 김○훈으로부터 이 사건 ○○리 토지를 포함한 ○성농장 토지의 처분을 의뢰받고 위 토지 현장에 분양사무소를 설치한 다음 2001년부터 2005년까지 장기간에 걸쳐 위 토지의 양도를 알선 하였으며, 그 양도를 위하여 토지분할, 진입로 개설 등의 사무를 처리하기도 한 점,④ 원고 김○훈이 2001년부터 2005년까지 사이에 20여명에게 위 토지 89,787㎡를 양도하였고, 양도가액도 합계 4,598,870,000원에 이르는 등 그 규모가 상당히 큰 점 등 원고의 토지 보유현황, 취득 후 양도시까지의 토지의 합병· 분할과정 및 전후 사용현황, 거래의 태양이나 규모, 횟수 등을 종합하여 보면, 원고 김○훈의 이 사건 ○○리 토지의 양도행위는 객관적으로 보아 수익목적과 사업활동으로서의 계속성· 반복성 인정할 수 있으므로, 부동산매매업에 해당한다고 봄이 상당하다.

(다) 원고 김○훈의 이 사건 ○○리 토지 양도행위에 대한 판단

살피건데, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 ○○리 토지는 이 사건 ○○리 토지와 행정구역상으로만 구분될 뿐 함께 ○성농장을 이루고 있었던 토지인 점, 이 사건 ○○리 토지를 양도한 시기가 이 사건 ○○리 토지를 양도한 시기와 동일한 기간에 속하는 점, 이 사건 ○○리 토지의 양도 역시 윤○한의 중개로 이루어진 점 및 위 (나)항에서 본 그 밖의 사정 등을 종합하면, 원고 김○훈의 이 사건 ○○리 토지의 양도행위 또한 부동산매매업에 해당한다고 봄이 상다하고, 이를 이 사건 ○○리 토지의 양도행위와 달리 판단할 아무런 이유가 없다.

(라) 원고들의 사건 ○동 토지의 양도행위에 대한 판단

살피건데, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고들의 공동으로 부동산임대업을 영위하던 도중 원고 김○훈이 위 1400-○○등 토지 지상에 주장복합 건물의 건축허가를 신청하여 그 명의로 건축허가를 받은 점,② 부동산임대업의 폐업 이후 위 건축을 용이하게 하기 위하여 여러 토지를 위 1400-○○ 및 1400-○○ 토지에 합병하고, 위 1400-○○ 토지 지상의 건물을 철거하였으며, 위 토지들과 연접한 위 1400-○○ 대 358㎡를 추가로 매입한 점,③ 그 후 원고들은 결국 이 사건 ○동 토지를 일괄하여 부동산개발업체에게 양도하였고, 그 양도가액이 상당히 큰 점, ④ 이 사건 ○동 토지의 양도행위는 앞서 본 이 사건 ○○리 및 ○○리 양도행위가 행해진 동일한 기간(시기)에 이루어진 점,⑤ 원고 허○년은 이 사건 ○동 토지의 합병, 추가매입, 건축허가 등을 그 명의로 직접한 바는 없으나, 공동재산을 제공하여 원고 김○훈과 공동으로 부동산임대업을 영위하고 있었고, 이처럼 공동사업에 공하던 이 사건 ○동 토지가 양도된 이상 특별한 사정이 없는 한 사업소득에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 원고 김○훈과 달리 취급할 수 없는 점,⑥ 그 밖에 원고 허○년은 이 사건 중동 토지의 양도시점을 전후한 2001년과 2005년 위 ○○리 토지의 양도와 관련 하여 부동산매매업을 영위하였다는 사유로 각 종합소득세를 부과처분받은 사실이 있는 점 및 원고 김○훈과 신분관계 등 원고들의 토지 취득 및 보유현황, 취득 후 양도시까지의 토지의 합병· 분할과정 및 전후 사용현황, 거래의 태양이나 규모, 획수 등을 종합하여 보면, 원고들의 이 사건 ○동 토지의 양도행위 역시 객관적으로 보아 수익목적과 사업활동 으로서의 계속성· 반복성을 인정할 수 있으므로, 부동산매매업에 해당한다고 봄이 상당하다.

이에 대하여 원고들은, 위 건축허가는 부동산개발업체인 세븜공영 주식회사가 원고의 명의를 빌려 발급받은 것이고, 연접한 한○향 소유의 토지를 매수하여 함께 양도한 것은 매수인인 주식회사 ○○○어드벤타스의 요청에 의한 것일 뿐, 원고들

이 직접 이 사건 ○동 토지의 개발행위를 한 바가 없다고 주장하나, 갑9호증의 3, 갑 20호증의 1 의 각 기재 등에 비추어 이에 부합하는 듯한 증인 서○원의 진술은 그대로 믿기 어렵고, 갑 9호증의 1 내지 4 , 갑 19호증의 1 내지 3, 갑 20호증의 1,2, 갑 23호증의 각 기재 만으로는 이를 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고들의 위 주장은 받아들일 수 없다.

(마) 소결

따라서, 이 부분 원고들의 주장은 모두 이유 없다.

(2) 소득금액 산정의 위법 여부

살피건대, 기준 경비율제도는, 소득금액을 추계결정 또는 경정함에 있어 필요 경비가 장부에 기장되어 있지 않더라도, 사업의 기본비용인 주요경비(매입비용, 임차료, 인건비)는 증빙에 의하여 필요경비로 인정하고, 기타 경비는 정부가 정한 기준경비율에 의해 필요경비를 산정하여 소득금액을 계산하도록 하는 제도로서, 부동산매매업과 관련해서는 지가상승요인을 감안하여 토지의 보유기간이 5년 이상인 토지에 개하는 낮은 경비율인 70%, 5년 미만 토지에 대하여는 높은 경비율인 80.9%가 각 적용되는바, 여기에서의 토지보유기간은 토지를 양도한 시점으로부터 기산하여 토지를 취득한 시점까지의 기간을 통산하여 계산하는 것으로 봄이 상당하므로, 피고가 원고 김○훈의 사업소득금액 산출시 이 사건 각 토지의 보유기간을 5년 이상으로 보아 경비율 70%를 적용한 것은 적법하다 할 것이고, 또한, 피고가 원고 김○훈의 소득금액 산출시 소득세법 시행령 제145조 제1항의 규정에 따라 국세청장이 결정한 가산율(배율)을 적용한 것에 별다른 위법사유가 있다고 볼 수 없으므로, 이 부분 원고 김○훈의 주장 역시 이유 없다.

3.결론

그렇다면, 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.