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제목
토지를 여러 필지로 분할 양도한 것이 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부
요지
토지 매도 목적으로 불가피하게 분할양도한 측면은 인정되나, 토지 매도 과정에서 부동산중개업자와 체결한 계약내용, 실제 양도 내용, 토지 진입로 공사 등을 종합적으로 고려할 경우 계속성과 반복성이 있는 사업활동의 영위로 보기에 충분함
관련법령
소득세법 제19조 (사업소득)
소득세법 시행령 제34조 (부동산매매업의 범위)
주문
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고의 청구를 기각한다.
3. 소송총비용은 원고가 부담한다.
청구취지
피고가 2006. 4. 5. 원고에 대하여 한 2003년도 귀속 종합소득세 133,098,210원의 부과처분 및 2004년 귀속 종합소득세 14,088,530원의 부과처분을 모두 취소한다.
항소취지
주문과 같다.
이유
1. 처분의 경위
가. 원고는, 1973. 10. 17. 제주시 ○○2동 ○○○○-3 과수원 8,731㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 매수하여 소유하다가, 2003. 7. 7. 이 사건 토지를 15필지로 분할하여 2003. 8월부터 2004. 1월까지 기간 동안 위 분할된 토지 중 13필지를 타인에게 양도(이하 '이 사건 양도행위'라 한다)하고, 피고에게 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다.
나. 그러나 피고는 이 사건 양도행위가 부동산매매업에 해당하고 그로 인한 소득은 양도소득이 아니라 사업소득에 해당한다는 이유로, 2006. 4. 5. 원고에 대하여 2003년도 귀속 종합소득세 133,098,210원, 2004년도 귀속 종합소득세 14,088,530원을 각 부과(이하 '이 사건 과세처분'이라 한다)하였다.
다. 이에 대하여 원고는 2006. 5. 25. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 국세청장은 2007. 1. 10. 위 심사청구를 기각하였다.
[인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증, 을 제1호증의 1, 2의 각 기재
2. 당사자들 주장의 요지
가. 원고의 주장
원고는, 이 사건 토지를 취득한 이후 약 30년간 꾸준히 감귤과수원으로 운영하여 왔으나, 1999년경부터 감귤 값이 폭락하여 과수원 운영에 심각한 곤란을 겪게 되자 이 사건 토지를 매도하게 되었는데, 다만 1필지로는 면적이 너무 커서 매수자가 나타나지 아니하여 부득이 이 사건 토지를 여러 필지로 분할 매도하게 된 것일 분 사업목적을 가지고 매도한 것은 아니고, 또한 지목변경 없이 단순히 토지를 분할하여 매각한 것을 토지의 개발행위로 볼 수도 없어 이 사건 양도행위는 소득세법상 부동산매매업에 해당하지 아니한다 할 것인바, 사정이 이와 같음에도 이 사건 양도해위로 인한 소득을 사업소득으로 보아 양도소득세가 아닌 종합소득세를 부과한 이 사건 과세처분은 위법하다고 주장한다.
나. 피고의 주장
이에 대하여 피고는, 원고가 부동산 중개업자를 통하여 이 사건 토지를 15필지로 분할하고 과수원 용도와 상관없는 도로 및 상ㆍ하수도 시설을 설치하는 등 토지를 개발하여 매매한 이상, 이는 소득세법 기본통칙 19-7 제1항 제3호 및 제4항(별지 1. 관계법령 참조)에서 정한 토지의 개발행위로서 부동산매매업에 해당되므로 이 사건 과세처분은 적법하다고 주장한다.
3. 판단의 준거
가. 관계 법령
소득세법 제19조 (사업소득)
소득세법 시행령 제34조 (부동산매매업의 범위)
나. 이 사건 과세처분의 적법 여부에 관한 판단의 준거
(2) 소득세법 제19조 및 소득세법 시행령 제34조의 의미
이 사건 과세처분의 적법 여부는 그것이 위 법률 및 시행령 규정에 부합하는 것인지 여부에 의하여 판단하여야 할 것인데, 소득세법 제19조 제1항 제12호는 소득세의 과세대상이 되는 사업소득의 하나로 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제34조는 부동산매매업을 한국표준산업분류상의 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다고 규정하고 있으나, 한국표준산업분류에는 부동산공급업을 "직접 개발한 농장ㆍ택지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양ㆍ판매하는 산업활동"을 말한다고 규정하고 있을 뿐 부동산의 거래행위가 구체적으로 어떠한 경우에 부동산매매업의 영위에 해당하는지에 대하여는 구체적으로 규정하고 있지 아니하여, 결국 부동산의 거래행위가 사업소득에 대한 과세요건인 부동산 매매업의 영위에 해당하는지 아니면 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 없을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여 할 것이다(대법원 2004. 6. 24. 선고 2004두3700 판결, 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결 등 참조).
4. 판단
가. 인정사실
(1) 원고는, 1973. 10. 17. 이 사건 토지를 매수한 후 본인이 직접 또는 고○성, 강○자 등을 통하여 감귤과수원으로 운영하여 왔는데, 1999년경부터 감귤가격이 폭락하여 감귤과수원 폐원정책이 시행되는 등 과수원 운영이 어려워지고 2001년경에는 관리인 강○자가 경작을 포기하기에 이르자, 그 무렵 이 사건 토지를 매물로 내놓았다.
(2) 그런데, 약 1년이 넘도록 이 사건 토지의 매수자를 찾지 못하자, 원고는 2003. 6. 2.경 ○○○공인중개사 대표 김○주와 사이에 이 사건 부동산 처분에 관한 위임약정(이하 '이 사건 위임약정'이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요내용은 다음과 같으며, 이에 따라 이 사건 양도행위 전반을 김○주가 맡아서 행하였는데 그 과정에서 생활정보지에 이 사건 토지를 전원주택지로 하여 매매광고를 게재하기도 하였다.
① 원고는 김○주에게 이 사건 토지를 적정면적으로 분할하여 매도할 권을 위임하고, 김○주는 원고에게 이 사건 토지 매매대금으로 최소한 20억원을 확보하여 주며, 매매대금이 20억원을 초과할 경우 원고는 김○주에게 보수 및 기타비용으로 최고 1억 5천만원의 한도 내에서 그 초과금액을 주기로 한다. 다만, 초과금액이 1억 5천만원이 넘을 경우 당사자가 협의하여 처리한다.
② 이 사건 토지의 매각에 소요되는 제반 경비와 분할 및 진입로 포장, 상ㆍ하수도 설치 등에 소요되는 비용은 모두 김○주가 부담하되, 그 영수증 및 증빙서류를 비치하여 원고가 요구할 때에는 이를 제시하여야 한다.
(3) 그 후 원고는 2003. 7. 7.경 별지 2. 표와 같이 이 사건 토지를 15필지로 분할한 후, 2003. 8.경부터 2004. 1.경까지 위 분할된 토지 중 13필지를 합계 1,854,440,000원에 매도하였던바, 그 중 별지 2. 표 기재 제주시 ○○2동 ○○○○-3 토지의 매수인 홍○형과의 부동산매매계약서(갑 제8호증의 1)에는 '토지 형질변경 및 건축허가를 계약자 명의로 받은 후에 잔금 지급한다'라고 기재되어 있고, 대부분의 매수인들과의 부동산매매계약서(갑 제8호증의 2 내지 6, 8 내지 12)에는 '도로 부분은 매도자측에서 하수도 및 도로포장을 하여 기부채납하여 주기로 한다'는 취지로 각 기재되어 있다.
(4) 한편 매수인 홍○형은 2004. 9월경 자신이 매수한 제주시 ○○2동 ○○○○-3 토지의 지목을 대지로 변경하였고, 원고는 분할 후의 이 사건 토지 중 별지 2. 표 기재 제주시 ○○2동 ○○○○-18 과수원 766㎡를 도로로 지목 변경하여 제주시에 기부채납하였는데, 위 도로는 이 사건 토지의 중심 부분을 'ㄱ'자 모양으로 관통하고 있고, 위 도로 공사시 그 지하에는 별지 2. 표 기재 제주시 ○○2동 '○○○○-11 대 462㎡로 이르는 상ㆍ하수도 시설이 설치되었으며, 위 제주시 ○○2동 ○○○○-11 대 462㎡에는 원고의 처남 고○식이 주택을 신축하여 거주하고 있다.
(5) 원고는 위와 같이 이 사건 토지 중 분할 후의 13필지를 매각한 이후 김○주에게 중개수수료로 152,930,000원을 지급하였는데, 위 중개수수료는 이 사건 토지의 분할과 도로(진입로) 확ㆍ포장 및 상ㆍ하수도 공사비 등으로 소요된 39,315,910원의 비용을 포함한 금액이다.
[인정근거] 일부 다툼없는 사실, 갑 제3 내지 제19호증(각 가지번호 포함), 갑 제22호증의 1 내지 14, 을 제2, 4호증, 을 제5호증의 1 내지 4, 을 제7호증의 1, 2의 각 기재 및 영상, 원심 증인 강○자, 고○식의 각 일부 증언 및 변론 전체의 취지
나. 이 사건 양도행위가 부동산매매업의 영위에 해당하는지 여부에 관한 판단
살피건대, 원고가 이 사건 토지를 약 30년 가량 보유하여 왔으며 이 사건 양도행위 전후로 다른 부동산 거래행위를 한 사실이 없고, 또한 2001년 내지 2002년경에는 감귤 가격 폭락으로 과수원 운영에 많은 어려움이 있었을 뿐만 아니라 정책적으로도 감귤과수원 폐원사업이 추진되었던 점 등에 비추어 상당한 규모 및 가액의 이 사건 토지를 매수할 사람을 찾기가 어려웠을 것으로 보여 매도를 위하여 불가피하게 이 사건 토지를 분할하였다는 원고의 주장을 전혀 이해하지 못할 바는 아니지만, 한편 앞서 인정한 사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고가 특별히 이 사건 토지를 바른 시일 내에 매도하여야만 할 급박한 사정이 있었다는 등의 정황이 이 사건 변론과정에 드러나 있지 아니한 점, ② 그럼에도 불구하고 원고는 부동산 중개업자인 김○주와 이 사건 위임약정을 체결하였는데, 그 약정에 의하면 김○주는 이 사건 토지의 매도가액 합계액이 20억원을 초과할 경우 그 초과부분에 해당하는 금액을 1억 5천만원 한도내에서 중개수수료로 지급받을 수 있도록 되어 있어, 원고로서는 부동산 중개업자인 김○주에게 많은 수수료를 유인책으로 제시하여 이 사건 토지를 20억원 이상에 매각함으로써 높은 수익을 얻기 위하여 김○주로부터 부동산 중개 용역을 제공받은 것으로 보이는 점, ③ 원고가 김ㅍ주에게 지급한 중개수수료 152,930,000원 중 토지 분할과 진입로 확ㆍ포장 및 상ㆍ하수도 공사비 등으로 소요된 금원인 39,315,910원을 제외하면 김○주가 실제로 취득한 중개수수료는 113,614,090원(= 152,930,000원 - 39,315,910원)이라 할 것인데, 원고가 이처럼 거액의 중개수수료를 지급한 이유는 김○주로 인하여 상당한 수익을 얻었기 때문인 것으로 보이고 달리 다른 이유를 찾기 어려운 점, ④ 더구나 이 사건 토지는 김○주에 의하여 생활정보지에 전원주택지로 광고가 게재되었는데, 이에 대하여 원고는 당시 그러한 사정을 알지 못하였다고 주장하나, 원고로부터 이 사건 토지의 매각에 관한 권한을 위임받은 부동산 중개업자 김○주로서는 거액의 중개수수료를 취득하기 위하여 최대의 노력을 기울이는 과정에서 위 광고게재를 한 것이고 원고로서도 이러한 중개업자의 노력을 끌어내기 위하여 앞서 본 바와 같은 중개수수료 약정을 하였던 것으로 보이므로 위 광고게재가 반드시 원고의 의사에 반하는 것이었다고 단정하기 어려운 점, ⑤ 새로 설치된 진입로 및 상ㆍ하수도가 원고나 고○식의 편의를 위하여 개설된 측면도 있어 보이나, 한편 위 진입로 및 상ㆍ하수도는 이 사건 토지의 중심 부분을 관통하고 있어 이로써 이후 다른 이 사건 토지의 매수자들도 매수토지를 위 진입로 및 상ㆍ하수도에 연결하여 사용할 수 있는 여지를 가지게 되었고 당초 이 사건 양도행위 당시에도 매수자들은 이러한 점을 고려하여 이를 계약서에 명기하였던 것으로 보이는 점, ⑥ 이 사건 토지의 분할이 지목 변경 없이 이루어지기는 하였으나, 일부 매수인의 경우에는 토지의 지목 변경이 잔금지급의 조건이었고 실제로 지목 변경도 이루어졌으며, 일반적으로 전원주택 부지는 그 특성상 매수인이 토지를 매수한 후 즉시 그 지상에 주택을 신축하지 않고 상당기간 보유하다가 매수인 개인의 사정에 따라 주택신축이 필요한 시점에 토지의 지목 변경 및 건축허가를 마치고 주택을 신축하는 경우가 많아(이 사건 토지의 상당부분은 누군가에 의하여 과수원으로 경작되고 있는 것으로 보이지 아니하고 오히려 방치되어 있는 상태로 보인다) 원고가 직접 토지의 지목 변경에 관여하지 아니하였다거나 현재 분할 매각된 토지들의 대부분이 지목 변경이 이루어지지 않고 있다는 점이 원고 주장을 뒷받침할 근거가 되기 어려운 점, ⑦ 이 사건 토지의 규모가 크고 매도가액 및 매매횟수가 적지 아니하며 토지의 분할과 진입로 확ㆍ포장 및 상ㆍ하수도의 설치에 사용한 비용만도 39,315,910원에 이르는 점 등을 종합적으로 고려하여 보면, 원고의 이 사건 양도행위는 수익을 목적으로 한 계속성과 반복성이 있는 사업 활동의 영위로 보기에 충분하고 그로 인한 소득은 사업소득에 해당한다 할 것이므로 결국 이 사건 과세처분은 적법하다(피고의 이 사건 과세처분이 재산권에 대한 지나친 규제로 여겨질 수도 있으나, 이는 원고로 하여금 분할매도 자체 또는 그로 인한 수익 취득을 금지하는 것이 아니고 단지 이 사건 양도행위가 부동산매매업에 해당할 경우 사업자로서 원고가 얻은 수익에 대하여 세금을 부과하는 것일 뿐이다).
5. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[제주지방법원2007구합294 (2008.01.09)]
주문
1. 피고가 2006. 4. 5. 원고에 대하여 한 2003년도 귀속 종합소득세 133,098,210원의 부과처분 및 2004년 귀속 종합소득세 14,088,530원의 부과처분을 모두 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
청구취지
주문과 같다.
이유
1. 처분의 경위
가. 원고는 1973. 10. 17.경 원고는 ○○시 ○○2동 1305-3 과수원 8,731㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 매수하여 소유하던 중 2003. 7. 7.경 이 사건 토지를 15필지로 분할한 다음 2003. 8.경부터 2004.1.경까지 위 분할된 토지 중 13필지를 양도(이하 '이 사건 양도행위'라 한다)하고, 피고에게 양도소득세를 신고·납부하였다.
나. 그러나 피고는 이 사건 양도행위가 부동산매매업에 해당하고, 따라서 그로 인한 소득은 양도소득이 아니라 사업소득에 해당한다는 이유로, 2006. 4. 5. 원고에 대하여 2003년도 귀속 종합소득세 133,098,210원, 2004년 귀속 종합소득세 14,088,530원을 각 부과 (이하 '이 사건 과세처분'이라 한다)하였다.
다. 이에 대하여 원고는 2006. 5. 25. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 국세청장은 2007. 1. 10. 심사청구를 기각하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 내지 제2호증, 을 제1호증(각 가지번호 포함)의 각 기재
2. 당사자의 주장 요지
가. 원고
원고가 이 사건 토지를 취득한 이후 약 30년간 꾸준히 감귤과수원으로 운영하여 왔으나, 1999.경부터 감귤 값이 폭락하여 과수원 운영에 심각한 곤란을 겪게 되자 이 사건 토지를 매도하게 되였는데, 1필지로는 면적이 너무 커서 매수자가 나타나지 아니하여 부득이 이 사건 토지를 여러 필지로 분할하여 매도한 것일 뿐 사업목적을 가지고 매도한 것이 아닐 뿐만 아니라 지목변경 없이 단순히 토지를 분할하여 매각한 것을 토지의 개발행위라고 볼 수도 없으므로, 이 사건 양도행위가 소득세법상 부동산매매업에 해당한다고 볼 수 없다. 그러함에도 피고가 이를 사업소득으로 보아 양도소득세가 아닌 종합소득세를 부과한 것은 위법하다.
나. 피고
1) 원고가 부동산중개업자를 통해서 이 사건 토지를 15필지로 분할하고, 과수원 용도와 상관없는 도로와 상·하수도시설을 설치하는 등 토지를 개발하여 매매한 이 상, 이는 소득세법 기본통칙 19-7 제1항 제3호 및 제4항(내용은 별지 1. 관계법령 참조)에서 정한 토지의 개발행위로서 부동산매매업에 포함된다. 따라서 이 사건 과 세처분은 적법하다.
3. 판단의 준거(準據)
가. 관계 법령
별지 1.과 같다.
나. 소득세법 기본통칙 19-7 제1항 제3호 및 제4항에 대한 이해
앞서 본 바와 같이, 피고는 이 사건 과세처분의 주된 근거로 위 통칙 규정을 들고있다(국세청장의 심사결정 역시 위 규정을 주된 근거로 삼은 것으로 보임). 즉 원고의 행위는 위 통칙 규정이 정한 '토지의 개발행위'에 해당하고, 이로써 곧 소득세법이 정한 '부동산매매업의 영위'라고 평가하여야 한다는 것이다. 피고의 이러한 평가는, 위 통칙 규정이 법규명령으로서 그 자체로 독자적인 규범력을 가지고 있음을 전제로 한 것으로 보인다. 그러나 위 통칙 규정에 대한 피고의 위와 같은 이해는, ① 위임 체계의 면에서 볼 때, 위 통칙 규정이 소득세법 제19조 및 그 시행령의 위임에 따른 것도 아니고 ② 규정 내용에서도, 토지의 소유자가 자신 소유 토지의 객관적 효용가치 등을 높이기 위한 일정한 행위를 하는 것은 토지소유권의 적법한 행사 범위에 포섭될 수 있다는 점에서, '토지의 개발행위는 곧 부동산매매업의 영위'라는 관계가 항상 성립된다고도 볼 수 없다는 점에서, 받아들일 수 없다. 오히려, 위 통칙규정은 과세관청 내부에서 소득세법 제19조의 '부동산매매업'의 의미에 관한 해석 및 집행기준을 시달한 행정규칙에 불과하고, 소득세법 제19조 및 그 시행령의 의미에 관한 법원의 판단 권한을 배제하는 효력은 없다고 할 것이다(대법원 2007.2.8. 선고 2005두5611 판결 등 참조). 그렇지 않을 경우 과세관청의 의사 내지 해석에 의하여 독자적인 조세부과요건이 창설되는 셈이 되어 조세법률주의라는 헌법적요구가 몰각되기 때문이다. 이 사건 과세처분은, 위 통칙 규정에 대한 위와 같은 이해에 기본적으로 입각하였다는 점에서, 일단 그 적법성에 대한 의문을 제기하지 않을 수 없다.
다. 이 사건 판단 준거 : 소득세법 제19조 및 소득세법 시행령 제34조의 의미
결국 이 사건 과세처분의 적법 여부는, 그것이 위 법률 및 시행령 규정에 부합하는 것인지 여부에 대한 판단에 달려 있다. 그런데, 소득세법 제19조 제1항 제12호는 소득세의 과세대상이 되는 사업소득의 하나로 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제34조는 부동산매매업을 한국표준산업분류상의 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다고 규정하고 있으나, 한국표준산업분류에는 부동산공급업을 "직접 개발한 농장 · 택지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양 · 판매하는 산업활동"을 말한다고 규정하고 있을 뿐 부동산의 거래행위가 구체적으로 어떠한 경우에 부동산 매매업의 영위에 해당하는지에 대하여 구체적으로 규정하고 있지 않고 있다.
결국 부동산의 거래행위가 사업소득의 과세요건인 부동산매매업의 영위에 해당하는지 아니면 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(대법원 2004. 6. 24. 서고 2004두3700 판결, 2001. 4. 24 선고 99두5412 판결 등 참조). 요컨대, 원고의 행위가 토지의 개발행위에 해당한다는 사정만으로 곧 이 사건 과세처분이 정당화 될 수 있는 것은 아니므로, 이 사건 과세처분의 적법 여부는, 원고의 양도행위가 위와 같은 법리에 비추어 '계속성'과 '반복성'을 핵심적 징표로 하는 사업(부동산매매업) 활동의 일환이라고 볼 수 있는지 여부에 대한 판단에 달려 있게 된다.
4. 판단
가. 인정사실
(1) 원고는 1973. 10. 17.경 이 사건 토지를 매수한 후 본인이 직접 또는 고○○, 강○○ 등을 통하여 감귤과수원으로 운영하였다. 그러나 1999년경부터 감귤가격이 폭락하여 감귤과수원 폐원정책이 시행되는 등 과수원 운영이 어려워진데다가 2001년경에는 관리인 강○○가 농장 관리를 포기하기에 이르자, 원고는 그 무렵 이사건 토지를 매물로 내놓았다.
(2) 그런데, 약 1년이 넘도록 이 사건 토지가 팔리지 아니하자, 원고는 2003. 6. 2.경 ○○○공인중개사 대표 김 ○○와 사이에 이 사건 부동산 처분에 관한 위임약정(이하 '이 사건 위임약정'이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요내용은 다음과 같으며, 이에 따라 이 사건 양도행위 전반을 김○○가 맡아서 행하였는데 그 과정에서 생활정보지에 이 사건 토지를 전원주택지로 매매광고를 내기도 하였다.
① 원고는 김○○에게 이 사건 토지를 적정면적으로 분할하여 매도할 권한을 위임하고, 김○○는 원고에게 이 사건 토지 매매대금으로 최소한 20억원을 확보하여 주며, 매매대금이 20억원을 최과할 경우 원고는 김○○에게 보수 및 기타비용으로 최고 1억 5천만원의 한도내에서 그 초과금액을 주기로 한다. 다만, 초과금액이 1억 5천만원이 넘을 경우 당사자가 협의하여 처리한다.
② 이 사건 토지의 매각에 소요되는 제반 경비와 분할 및 진입로 포장, 상·하수도 설치 등에 소요되는 비용은 모두 김○○가 부담한다.
(3) 그 후 원고는 2003. 7. 7.경 별지 2. 표와 같이 이 사건 토지를 15필지로 분할한 후, 2003. 8.경부터 2004. 1.경까지 위 분할된 토지 중 13필지를 합계 18억 5,444만원에 매도하였다.
(4) 한편, 원고는 이 사건 분할 토지 중 ○○시 ○○2동 1305-18 766㎡는 도로로 지목을 변경하여 ○○시에 기부채납하였는데, 위 도로는 이 사건 토지의 기존 농로로 사용되던 진입로를 확장 · 포장한 것이고, 위 진입로 확장 · 포장 공사 시에 도로의 지하에 ○○시 ○○2동 1305-11 462㎡로 이르는 상하수도 시설을 설치하였으며, ○○시 ○○2동 1305-11 462㎡에는 현재 원고의 처남 고○○이 주택을 신축하여 거주하고 있다.
(5) 이 사건 토지의 분할 전 공시지가(2003. 1. 1.기준)는 ㎡당 187,000원이고, 이 사건 토지의 인근에 위치한 원고의 처 소유의 ○○시 ○○2동 1301-6 과수원 1,670㎡는 공공용지로 수용되면서 2005. 6. 23.경 보상금으로 488,475,000원(㎡당 292.500원)이 지급되었다.
[인정근거] 갑 제3호증 내지 제19호증, 제22호증, 을 제2호증, 7호증(각 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 증인 강○○, 고○○의 각 증언 및 변론 전체의 취지
나. 이 사건 양도행위가 부동산매매업의 영위에 해당하는지 여부에 대한 판단
앞서 본 법리에 비추어 판단하건대, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉 ① 원고는 이 사건 토지를 약 30년가량 보유하여 왔고, 이 사건 양도행위 전후로 다른 부동산 거래행위를 한 사실도 전혀 없는 점, ② 이 사건 토지의 총 매매대금은 1,854,440,000원(○○시 ○○2동 1305-12, 18번지 제외, ㎡당 약 273,000원)으로 이 사건 분할 전 토지의 ㎡당 공시지가 187,000원의 약 1.5배에도 미치지 못하고, 또한 이 사건 인근 토지인 ○○시 ○○2동 1301-2의 ㎡당 수용보상가 292,500원(위 토지의 2003년도 공시지가는 187,000원으로 이 사건과 토지와 같고, 2004년도 공시지가는 281,000원이다)보다도 적은바, 일반적으로 실제 매매거래가격이 공시지가나 토지수용금액보다 높은 점을 고려할 때, 이 사건 토지의 분할행위가 이 사건 토지의 가격 상승 즉 거액의 양도차익의 수익을 목적으로 한 것으로는 보기 어려운 점, ③ 또한 2001년~2002년경에는 감귤 가격이 매우 하락하여 감귤과수원 운영에 많은 어려움이 있었을 뿐만 아니라 정책적으로도 감귤폐원사업이 추진되었던 점 등에 비추어 상당 규모 및 가액의 이 사건 토지의 매수자를 찾기가 매우 어려웠던 것으로 보이는데(특히 ○○도 지역 내에서도 ○○○시 지역에 비해 ○○시 지역의 감귤과수원의 소득이 상대적으로 더 낮은 점을 고려할 때 ○○시 지역에서 위치한 약 2,600평 규모의 과수원에 대한 매수자를 찾기는 더 어려웠을 것으로 보임), 이러한 사정 및 위 ②의 사정을 아울러 고려하여 볼 때, 매수자를 용이하게 확보하여 이를 매도하기 위해서 불가피하게 이 사건토지를 분할하였다는 원고의 주장에 공감할 여지가 큰 점, ④ 실제 이 사건 토지의 분할은 지목 변경 없이 이루어진 점(이후 과수원에서 대지로 지목변경이 된 사건 분할 토지 중 3필지는 모두 이 사건 양도행위 이후에 지목변경이 이루어짐), ⑤ 신규로 포장하여 기부채납한 도로는 이전부터 이 사건 토지의 농로로 사용되어 왔었고, 상 · 하수도 시설 역시 고○○의 주택 신축을 위하여 설치한 것으로 보여 이 사건 토지를 택지로 개발하는데 있어 그 효용을 높이기 위한 목적만으로 위와 같은 시설이 설치된 것으로도 보이지 않는 점, ⑥ 자기 소유의 토지를 매도하는 과정에서 매매의 알선 및 중개를 사업으로 하는 전문가의 도움을 얻기로 약정함으로써, 그러한 중개사업자들이 매도 과정에 개입하게 되었다는 사정만으로 그러한 약정을 한 토지 소유자들에게 부동산매매업이라는 사업영위의 목적이 있었다고는 단정할 수 없는 점 등을 두루 고려하면, 피고가 주목한 사정 즉 원고가 이 사건 토지를 약 100평~200평 규모로 분할하였다거나 도로나 상 · 하수도 시설을 설치하였다는 점만으로 원고의 양도행위를 부동산매매업이라는 사업 활동의 영위로 평가하기는 어렵다고 판단된다.
결국, 원고가 이 사건 양도행위로 얻은 소득이 소득세법상의 사업소득에 해당한다는 이유로 피고가 원고에게 부과한 이 사건 과세처분은 위법하다고 보지 않을 수 없다.
5. 결론
그렇다면 이 사건 과세처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.