조심2012중2436(2012.09.26.)

대물변제로 받은 부동산의 취득가액이 불분명하므로 취득가액은 환산하여 결정하고 필요경비는 개산공제액으로 결정하여야 함

취득계약서가 사후 작성된 것으로 나타나는 등 계약서상 금액이 실거래가액임을 객관적으로 입증하지 못하므로 대물변제로 취득한 쟁점부동산의 취득가액은 환산하여 결정하고 이에 따라 필요경비 개산공제액만 공제한 처분은 잘못이 없음

소득세법 제96조 /소득세법제97조

2013구단1137 양도소득세 부과처분 취소

송AA

용인세무서장

2013. 9. 6.

2013. 10. 4.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2012. 5. 10. 원고에 대하여 한 2010년 귀속 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

" ○ 분할 전 OO시 OO구 OO동 298-5 대 348㎡(2008. 11. 7. 같은 동 298-5 대 33㎡와 같은 동 298-18 대 315㎡로 분할되었다. 이하 위 분할 전 298-5 토지를이 사건 토지'라고 한다) 및 같은 동 298-8 대 418㎡의 2필지에 관한 각 65/100지분과 그 2필지 지상의 3층 건물 연면적 766.3㎡(이하이 사건 건물'이라고 한다)에 관한 65/100지분은 모두 송BB의 소유였는데, 원고는 1996. 12. 21. 송BB으로부터 이 사건 토지에 관한 65/100지분 및 이 사건 건물에 관한 65/100지분(이하 통틀어이 사건 부동산'이라고 한다)을 취득하여 보유하다가, 2010. 3. 22. 이 사건 부동산이 OO시에 의하여 수용됨에 따라, 이를 양도하였다.", ○ 원고는 이 사건 부동산에 관한 양도소득 과세표준 예정선고를 하면서, 매매계약서에 기하여 그 취득가액을 실지거래가액 OOOO원이라고 주장하였으나, 피고는 이 사건 부동산의 취득가액이 확인되지 않는다는 이유로 그 취득가액을 환산가액으로 산정하여 2012. 5. 10. 원고에 대하여 2010년 귀속 양도소득세 OOOO원을 경정・고지하는 이 사건 처분을 하였다.

○ 원고는 이에 불복하여 2012. 5. 15. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 2012. 9. 26. 위 청구가 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 을 1, 3, 7, 8호증, 을 9호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

" (1) 원고와 그 남편 강CC은 송BB에 대하여 OOOO원의 대여금 채권을 가지고 있었는데, 송BB이 이를 변제하지 못함에 따라 1996. 12. 21. 원고에게는 이 사건 부동산을 OOOO원의 채무 변제에 갈음하여 대물변제 하였고, 같은 날 강CC에게는 이 사건 건물의 부지 중 OO시 OO구 OO동 298-8 대 418㎡를 OOOO원의 채무 변제에 갈음하여 대물변제 하였다. 당시 원고와 송BB이 실제로 작성한 매매계약서(갑 2호증)의 기재에 의하여 이 사건 부동산의 실지취득가액이 OOOO원임을 분명히 인정할 수 있으므로, 이 사건은 소득세법 제114조 제7항에서 정한취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우'에 해당하지 아니함에도, 피고가 이 사건 부동산의 취득가액을 실지거래가액이 아니라 환산가액으로 산정하여 양도차익을 계산한 것은 위법하다.", (2) 원고는 이 사건 건물이 노후화됨에 따라 2002년 5월경 류DD에게 이 사건 건물에 대한 설비, 조경 및 내부인테리어 공사를 대금 OOOO원에 도급주어, 그 공사대금으로 류DD에게 계약금 OOOO원을 지급하고, 나머지 OOOO원은 류DD의 하수급인인 김EE에게 직접 지급하였는바, 이는 원고와 류DD 사이의 공사계약서, 류DD의 통고서, 류DD 및 김EE의 각 확인서, 김DD이 위 OOOO원의 채권에 기하여 원고 소유 부동산에 관하여 강제경매를 신청하였다가 위 금원을 변제받은 후 그 신청을 취하한 점 등의 여러 증거들에 의하여 충분히 인정되므로, 피고는 위 공사비용을 필요경비로 인정하여 양도차익에서 공제하여야 함에도, 이와 달리 개산공제액만을 필요경비로 인정한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 이 사건 부동산의 실지취득가액이 OOOO원이라는 주장에 대하여 양도차익 산정에 있어서의 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로서(대법원 1999. 2. 9. 선고 97누6629 판결, 대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 등 참조), 매매계약서 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이며, 한편 대물변제란 본래의 채무에 갈음하여 현실적으로 다른 급부를 제공하는 때에 부동산이유상으로 양도되고 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 보아야 하므로, 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우에는 본래 채무액이 당해 자산의 실지취득가액이라고 보아야 할 것이나(대법원 1998. 3. 10. 선고 97누19809 판결 등 참조), 이때에는 대물변제를 주장하는 자가 당해 자산의 실지거래 가액이 되는 본래의 채무액이 얼마인지에 관하여 입증할 책임을 부담한다고 할 것이다.

" 이 사건에 관하여 살피건대, 갑 2호증의 기재에 의하면, 원고와 송BB 사이에 작성된 매매계약서에 이 사건 부동산의 매매대금이 OOOO원으로 기재되어 있는 사실은 인정되나, 다른 한편 갑 1, 2호증, 을 2호증, 을 4호증의 1, 을 7, 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ○ 원고가 그 주장과 같이 송BB으로부터 이 사건 부동산을 대물변제 받았다면 그에 의하여 소멸된 원래 채권액이 이 사건 부동산의 실지거래가액이라고 보아야 할 것인데, 원고 부부가 송BB에게 대여하였다는 총 OOOO원의 채권액에 관하여는 그 액수가 매우 큰데도 원고가 구체적인 대여시기와 금액을 밝힌 바 없고, 그 존재를 확인할 수 있는 증빙서류나 금융자료 등 객관적 자료도 전혀 제출된 바 없는 점, ○ 송BB은 원고의 친동생으로서, 원고가 처음에 양도소득세를 신고할 때에 원고와 송BB 사이에 작성된 1996. 12. 1.자 매매계약서(을 4호증의 1)를 제출하였으나, 그 계약서에 기재된EE법무사사무소'의 사업자등록일이 2006. 12. 1.로 밝혀지는 바람에 위 매매계약서가 허위로 판명되자, 그 후 원고가 송BB이 보관중이던 실제 매매계약서의 사본이라고 하면서 갑 2호증을 제출하였으나, 그 계약서의 원본이 제출된 바 없으며, 계약서상 원고가 주장하는 대물변제계약에 관한 사항도 기재되어 있지 않는 등 그 제출경위나 내용 모두 석연치 아니한 점 등에 비추어 보면, ▷ 이 사건은 매매계약서 등 증빙서류에 의하여 실지취득가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아야 할 것이고, 이 사건 부동산에 관한 매매사례가액이나 감정가액도 존재하지 아니하므로, 피고가 같은 이유로 관계 법령의 규정에 따라 이 사건 부동산의 취득가액을 환산가액으로 계산하여 양도소득세를 부과한 것은 적법하다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.", (2) 필요경비 공제 주장에 대하여

구 소득세법(2010. 12. 27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제97조 제3항, 구 소득세법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전의 것) 제163조 제3항 제3호, 제6항은, 자산의 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 양도차익 산정에 있어서 공제할 수 있는 필요경비에는 그 자산의 용도변경・개량 또는 이용 편의를 위하여 지출한 비용도 이를 자본적 지출액으로서 포함시킬 수 있는 반면, 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액에 의하여 그 취득가액을 산정하는 경우, 취득가액 외의 필요경비는 취득 당시 부동산의 기준시가의 3%에 해당하는 금액, 즉 개산공제액만 인정할 수 있다는 취지로 규정하고 있다.

" 증빙서류나 금융자료 등 객관적 자료도 전혀 제출된 바 없는 점, ○ 송BB은 원고의 친동생으로서, 원고가 처음에 양도소득세를 신고할 때에 원고와 송BB 사이에 작성된 1996. 12. 1.자 매매계약서(을 4호증의 1)를 제출하였으나, 그 계약서에 기재된EE법무사사무소'의 사업자등록일이 2006. 12. 1.로 밝혀지는 바람에 위 매매계약서가 허위로 판명되자, 그 후 원고가 송BB이 보관중이던 실제 매매계약서의 사본이라고 하면서 갑 2호증을 제출하였으나, 그 계약서의 원본이 제출된 바 없으며, 계약서상 원고가 주장하는 대물변제계약에 관한 사항도 기재되어 있지 않는 등 그 제출경위나 내용 모두 석연치 아니한 점 등에 비추어 보면, ▷ 이 사건은 매매계약서 등 증빙서류에 의하여 실지취득가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아야 할 것이고, 이 사건 부동산에 관한 매매사례가액이나 감정가액도 존재하지 아니하므로, 피고가 같은 이유로 관계 법령의 규정에 따라 이 사건 부동산의 취득가액을 환산가액으로 계산하여 양도소득세를 부과한 것은 적법하다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.", (2) 필요경비 공제 주장에 대하여

구 소득세법(2010. 12. 27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제97조 제3항, 구 소득세법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전의 것) 제163조 제3항 제3호, 제6항은, 자산의 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 양도차익 산정에 있어서 공제할 수 있는 필요경비에는 그 자산의 용도변경・개량 또는 이용 편의를 위하여 지출한 비용도 이를 자본적 지출액으로서 포함시킬 수 있는 반면, 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액에 의하여 그 취득가액을 산정하는 경우, 취득가액 외의 필요경비는 취득 당시 부동산의 기준시가의 3%에 해당하는 금액, 즉 개산공제액만 인정할 수 있다는 취지로 규정하고 있다.

그에 따라 살피건대, 이 사건 부동산은 그 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 그 취득가액을 환산가액에 의하여 산정하여야 함은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 공제할 수 있는 취득가액 이외의 필요경비는 이 사건 부동산의 취득 당시 기준시가를 기준으로 계산한 개산공제액 뿐이고, 원고의 주장과 같은 실제 지출액을 필요경비로서 공제할 수는 없다고 보아야 할 것이바, 피고가 같은 취지에서 한 이 사건 처분은 적법하고, 그와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.