서울서부지방법원 2020.7.30. 선고 2020나41860 판결

가. 주식회사 F(이하 'F'이라 한다)은 2017. 4. 14. G조합과 대출한도금액 합계 14억 8,000만 원으로 하는 대출거래약정을 체결하고, 그 담보로 G조합을 우선수익자로 해 이 사건 부동산을 원고에게 담보신탁한 후, 원고 앞으로 서울서부지방법원 등기국 2017. 4. 14. 접수 제19090호로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

나. 원고와 F, G조합 사이에 체결된 이 사건 부동산에 관한 부동산담보신탁계약 및 특약사항에는 다음과 같은 내용이 규정되어 있다.

부동산담보신탁계약서

제10조(신탁부동산의 보전관리 등)

① 위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유 사용하고, 신탁부동산에 대한 보촌 유지 수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다.

③ 위탁자는 수탁자의 사전 승낙이 없는 경우에는 신탁부동산에 대하여 임대차 등 권리의 설정 또는 그 현상을 변경하는 등의 방법으로 신탁부동산의 소유권을 제한하거나 가치를 저감하는 행위를 하여서는 아니 된다.

제19조(신탁부동산의 처분 시기)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 신탁기간 종료전이더라도 우선수익자의 요청 등에 의하여 신탁부동산을 처분할 수 있다.

1. 우선수익자와 채무자간에 체결한 여신거래 약정 위반시

제20조(처분방법)

1 이 계약에 의한 신탁부동산의 처분은 공개 시장에서 경쟁을 통하여 처분하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 유찰시 다음 처분일 공고 전까지 직전 처분시 조건으로 수의계약할 수 있다.

제24조(명도의무)

신탁부동산에 대한 환가절차가 개시되는 경우에 위탁자는 신탁부동산을 명도하여야 하며, 임대차 보호대상자 이외의 점유자에 대한 명도에 적극 협조하여야 한다.

특약사항

제1조(목적 및 효력)

② 특약사항은 기본계약에 우선한다.

제13조(임대차 등)

① 위탁자는 수탁자 및 1순위우선수익자의 사전 동의 없이 신탁부동산을 대상으로 임대차 행위를 할 수 없다.

다. F은 2019. 5. 20.까지 66일간 위 대출거래약정에 따른 이자를 G조합에 지급하지 아니하였다. 이에 원고는 2020. 4. 17.경 이 사건 부동산에 대한 공매 공고를 함으로써 위 담보신탁계약 제19조 제1항에 따라 이 사건 부동산에 대한 환가절차를 개시하였다(원고는 위와 같이 공매절차에 착수하였으나 7차례에 걸쳐 공매가 유찰되었고, 이에 G조합의 요청에 따라 2020. 5. 18.경 잠정적으로 공매절차가 중단된 상태이다).

라. 피고는 F과 2019. 6. 체결한 점유위임약정(이하 '이 사건 점유위임약정'이라 한다)에 기해 2019. 6. 17. 이 사건 부동산에 전입신고를 마치고, 위 부동산에 입주한 상태이다. 원고와 G조합은 F과 피고 사이에 체결된 위 점유위임약정에 동의한 사실은 없다.

【인정근거】 갑 제1호증의 1 내지 3, 제2호증의 3, 제3호증의 3, 제4호증, 제5호증의 3, 제6 내지 9호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 판단

가. 원고의 청구원인에 관한 판단

위 기초사실에 의하면, 피고는 이 사건 부동산을 점유하고 있는 자로서 특별한 사정이 없는 한 위 부동산의 적법한 소유자인 원고에게 위 부동산을 인도할 의무가 있다.

나. 피고의 주장에 관한 판단

피고는, 피고가 이 사건 점유위임약정에 기해 F의 점유를 보조하고 있는 점유보조자에 불과하여 이 사건 부동산을 독립하여 점유하는 자라고 할 수 없으므로 이 사건 건물인도청구의 상대방이 될 수 없다고 주장한다.

민법 제195조에서 말하는 점유보조자란 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 함으로써 독립한 점유자로 인정되지 아니하는 자를 의미하므로, 지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 점유매개관계를 통하여 독립하여 타인의 물건을 점유하는 자를 점유보조자라고 할 수는 없다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2006다63174 판결 등 참조).

을 제1 내지 3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 점유위임약정 상 피고가 F의 점유보조자로 기재되어 있기는 하나, 피고는 F에 점유보증금 1,000만 원을 납부하고 점유권을 위임받는 것으로 되어 있고, 매월 80만 원을 관리비 명목으로 F에 납부하기로 하였으며, 이에 따라 2019. 6. 5. 과 6. 17. 합계 1,000만 원을 F에 지급하고 이 사건 점유를 개시한 점, ② 이 사건 점유위임약정 제6조에는 피고가 이 사건 부동산을 분양 또는 공매로 취득할 경우 위 점유보증금의 반환을 요구하지 않고 위 부동산을 취득하는 것으로 되어 있는 점, ③ 이 사건 점유위임약정의 특약사항으로, i) 피고는 이 사건 부동산이 신탁된 주택으로 임대제한 되어 있다는 점을 알고 점유위임을 받은 것이므로 이에 대하여 어떠한 경우에도 형사고소를 하지 않기로 하고, ii) 피고가 매월 관리비의 지급을 2기 이상 체납할 경우 F이 시건장치를 교체하고 이삿짐 등을 임의로 이동시키더라도 이의를 제기하지 않기로 한 점, ④ 피고가 F의 직원이라거나 그와 같은 지위에서 F을 대신해 위 부동산의 보존관리를 위한 임무를 위탁받은 것으로 보이지는 않는 점 등을 종합해 보면, 이 사건 점유위임약정은 신탁부동산에 대한 임대제한 규정을 회피하기 위해 단지 그 문구만을 '점유위임'이라고 기재한 것에 불과하고, 실질적으로는 F이 보증금과 관리비를 지급받는 것을 조건으로 피고에게 이 사건 부동산을 사용하게 하는 내용의 점유매개관계를 설정하는 약정에 해당한다고 봄이 상당하다. 위와 같은 사정에다가 피고가 이 사건 부동산을 향후 공매로 취득할 의사로 점유하고 있었던 것이라고 진술하기도 한 점(2020. 6. 14.자 준비서면) 등에 비추어보면, 피고가 F을 위한 단순한 점유보조자로서 이 사건 부동산을 점유하고 있는 것으로 볼 수 없고, 앞서 본 바와 같이 독립하여 이 사건 부동산을 점유하고 있는 자라고 보아야 한다. 따라서 피고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 피고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.