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전심사건번호
조심-2012-서-3541(2012.11.20)
제목
상속재산 부동산가액은 평가기준일 전후 6월 이내의 매매사례가액으로 평가함
요지
매매사례 아파트의 매매는 쟁점 아파트의 상속일로부터 6개월 내에 이루어진 것으로 쟁점 아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 아파트 매매로 그 매매가액이 객관적인 교환가치를 반영한 정상적인 거래가액이므로 상속재산인 쟁점 아파트의 시가로 보아 상속재산가액으로 평가한 이 사건 처분은 적법함
사건
2013구합4934 상속세부과처분취소
원고
장AA
피고
삼성세무서장
변론종결
2013. 6. 20.
판결선고
2013. 8. 13.
주문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청 구 취 지
피고가 2012. 5. 1. 원고에 대하여 한 상속세 OOOO원(가산세 OOOO원 포함)의 부과처분을 취소한다(소장의 2012. 5. 4.은 오기이다).
이유
1. 처분의 경위
" 가. 원고는 박BB의 처로, 박BB가 2009. 12. 7. 사망하자, 2010. 4. 28. 박BB 소유인OO시 OO구 OO동 654 CC아파트 209동 402호(이하쟁점 아파트'라 한다)'에 관하여 2009. 12. 7.자 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.", " 나. 원고는 쟁점 아파트의 가액을 2009. 12. 10. 매매계약이 체결된 같은 단지 내 212동 204호(이하비교대상 아파트'라 한다)의 매매가인 OOOO원으로 평가하고, 쟁점 아파트 외 상속재산을 포함하여 2010. 6. 11. 상속세 OOOO원을 신고・납부하였다.", " 다. 피고는 원고에 대한 상속세 조사 결과, 쟁점아파트의 시가를 비교대상 아파트의 매매가액이 아니라, 2009. 8. 27. 매매계약이 체결된 같은 단지 내 212동 901호(이하매매사례 아파트'라 한다)의 매매가액인 OOOO원으로 평가하고, 그 차액을 상속세 과세가액에 산입하여, 2012. 5. 1. 원고에게 상속세 OOOO원을 결정・고지하였다(이하이 사건 처분'이라 한다).", 라. 원고는 이에 불복하여 2012. 7. 30. 심판청구를 제기하였으나 2012. 11. 20. 조세심판원에서 기각결정을 받았다.
[인정근거] 갑 제1 내지 3호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
" 비교대상 아파트는 ① 구 상속세 및 증여세법 시행령(2010. 2. 18. 대통령령 제22042호로 개정되기 전의 것, 이하 특별한 표시가 없으면 같고,상속세법 시행령'이라 한다) 제49조 제5항에서 정한면적・위치・용도・종목'이 쟁점 아파트와 동일하고, ② 위 상속세 법 시행령이 2012. 2. 2. 개정되면서 상속세법 시행령 제49조 제5항에서기준시가'가 비로소 추가되었으며,국민은행 시세표'는 시행령에서 정한 비교대상이 아닌 점, ③ 매매사례 아파트는 9층으로 로얄층이고, OO천을 조망할 수 있어, 저층이며, OO천을 조망할 수 없는 비교대상 아파트가 쟁점 아파트의 현황을 더 잘 반영하고 있는 점, ④ 비교대상 아파트는 2009. 12. 9. 임의경매절차에서 OOOO원에 매각되었다가, 2009. 12. 10. OOOO원에 매도된 점 등을 고려하면 원고가 신고한 비교대상 아파트가 아니라 쟁점 아파트보다 시세가 높게 형성된 매매사례 아파트를 기준으로 쟁점 아파트의 시가를 산정한 것은 위법하다.", 나. 관계 법령
별지. 관계 법령 기재와 같다.
다. 판단
1) 상속세법 제60조는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재 시가에 의하고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하되 수용 등 대통령령이 정하는 방법에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고, 이에 따라 구 상속세법 시행령 제49조는 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적・위치・용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 시가로 본다고 규정하고 있다.
2) 을 제2 내지 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면 다음 사실을 인정할 수 있다.
" ① 쟁점 아파트와 비교대상 아파트 및 매매사례 아파트의 특정은 다음과 같다. 쟁점 아파트가 있는 단지의 209동 및 212동은 모두ㄱ'자형의 9층 아파트로서 1, 2호 라인에 해당하는 아파트는 남서향이고, 3 내지 6호 라인에 해당하는 아파트는 동남향이다. 매매사례 아파트는 가장 위층이고, 212동의 가장 바깥 쪽이다",쟁점 아파트(209동 402호)
비교대상 아파트(212동 204호)
매매사례 아파트(212동 901호)
전용면적(㎡)
131.83
131.83
131.83
위치
남서향
동남향
남서향
용도
주거용
주거용
주거용
종목
같은 단지 내 위치
같은 단지 내 위치
같은 단지 내 위치
조망
OO천 조망 안됨
OO천 조망 안됨
OO천 조망
기준시가
OOOO원
OOOO원
OOOO원
매각대금
OOOO원
OOOO원
② 비교대상 아파트는 2009. 4. 14. 임의경매 개시결정이 내려져 경매절차상 감정가액이 OOOO원이었는데, 2009. 11. 4. 1회 유찰되어 2009. 12. 9. OOOO원에 매각되었으나 매각이 취소되고 2009. 12. 11. 매매가액 OOOO원에 소유권이전등기가 경료되었다.
③ 국세통합전산망에 조회되는 쟁점 아파트와 같은 단지 내의 같은 평형 아파트의 거래가액은 다음과 같다.
(단위: 백만원)
동호수
계약일
거래금액
기준시가
감정원 적정가격
212동 904호
2009. 7. 20.
OOOO
OOOO
OOOO
212동 901호(매매사례)
2009. 8. 27.
OOOO
OOOO
OOOO
201동 704호
2009. 10. 9.
OOOO
OOOO
OOOO
201동 204호(비교대상)
2009. 12. 10.
OOOO
OOOO
OOOO
209동 402호(쟁점)
2009. 12. 27.
OOOO
④ 쟁점 아파트를 포함한 같은 단지 내 아파트에 관한 국민은행 시세는 다음과 같다.
(단위: 백만 원)
일자
하위평균가
일반평균가
상위평균가
2009. 7.
OOOO
OOOO
OOOO
2009. 8.
OOOO
OOOO
OOOO
2009. 9.
OOOO
OOOO
OOOO
2009. 10.
OOOO
OOOO
OOOO
2009. 11.
OOOO
OOOO
OOOO
2009. 12.
OOOO
OOOO
OOOO
3) 살피건대, 위 인정사실에서 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 고려할 때, 매매사례 아파트의 매매는 쟁점 아파트의 상속일로부터 6개월 내에 이루어진 것으로서 쟁점 아파트와 면적 ・ 위치 ・ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 아파트의 매매이고, 그 매매가액도 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 거래가액으로 보이므로, 피고가 매매사례 아파트의 매매가액을 쟁점 아파트의 시가로 보아 이 사건 처분을 한 것은 상속세법 제60조 제1항, 제2항 및 상속세법 시행령 제49조 제1항, 제5항에 따른 것으로서 적법하다.
① 비교대상 아파트는, 임의경매절차에서 당초 감정가액은 OOOO원이었는데, 1회 유찰되어 OOOO원에 매각허가결정이 되었고, 그 직후 OOOO원에 매도된 것이어서, OOOO원 정도가 정상적인 가격이었는데 시가보다 낮은 가격으로 급하게 처분된 것으로 보여 OOOO원을 정상적인 매매가격으로 보기는 어렵다. 비교대상 아파트는 국민은행 시세의 하위평균가를 상당히 벗어나 현저하게 낮게 거래되어 시세 범위를 벗어나고 있다.
" ② 매매사례 아파트가 9층이고, 양재천이 조망되어 쟁점 아파트보다 나은 측면이 있기는 하나, 매매사례 아파트는ㄱ'자형인 212동의 남서향 끝 쪽에 위치하여 추위와 더위에 취약하여 쟁점 아파트보다 불리한 요소도 있고, 매매사례 아파트와 쟁점 아파트의 주거환경에 있어서 다소 차이가 있다고 하더라도 그러한 차이가 아파트의 거래가액 형성에 영향을 미칠 만한 정도로는 보이지 않는다.", " ③ 기준시가를 기준으로 볼 때, 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 낮고, 매매사례 아파트는 쟁점아파트와 같다. 또한, 구 상속세법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23591호로 개정되기 전의 것, 2012. 2. 2. 이후 상속분에 대하여 적용) 제49조 제5항은 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적・위치・용도・종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에 는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다'고 개정되었는바, 비록 쟁점 아파트에 대한 상속세 결정에서 위 시행령이 직접 적용되지는 않지만, 기준시가도 시세를 반영한 것이어서 매매사례를 시가로 평가할 때 기준시가도 기준이 될 수 있다.", ④ 2009년 8월부터 12월경까지 국민은행 시세가 비슷하게 유지되고 있어 당시 아파트 시세가 급격하게 변동하고 있던 시기라고 볼 수 없고 매매사례 아파트는 상속 개시일로부터 4개월 이내에 매매가 이루어졌으며, 매매가격도 현재 같은 아파트에 대해 형성되어 있는 거래가격의 범위를 벗어나지 않는다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.