유사한 아파트의 매매사례가액으로 증여세를 과세한 처분의 당부

비교 대상 아파트는 같은 동에 위치하고 같은 평수, 같은 방향, 바로 윗층, 같은 기준시가로서 면적,위치,용도 및 종목이 동일하거나 유사하여 그 거래가액은 매매사례가액에 해당하여 증여당시 시가로 보는 것이 상당함

상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙등)

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2007. 11. 13. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 증여세 17,521,800원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑1호증, 갑2호증의 1, 2, 갑3호증, 을1호증의 1, 을3호증, 을호증의 1의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 2005. 9. 8. 부(父)인 박○규로부터 서울 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 212동 208호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 증여받았다.

나. 원고는 2005. 9. 23. 피고에게 증여자산가액을 국세청장이 고시한 기준시가인 147,500,000원으로 평가하여 증여세 17,500,000원을 신고ㆍ납부하였다.

다. 피고는 이 사건 아파트의 증여일인 2005. 9. 8.을 기준으로 그 전후 3개월 동안의 인근 아파트의 매매사례를 조사한 결과 이 사건 아파트와 같은 단지내 위치한 동일한 면적의 아파트인 212동 303호(이하 '매매사례 아파트'라 한다)가 2005. 8. 13. 257,000,000원에 거래된 사실을 확인하고, 상속세 및 증여세법(이하 '상속세및증여세법'이라 한다) 제60조 제1항, 제2항 및 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항, 제5항을 적용하여 매매사례 아파트의 매매가액 257,000,000원을 이 사건 아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 산정하고 2007. 11. 13. 원고에게 17,521,800원의 부과처분(납부불성실가산세 포함, 이하 '이 사건 처분'이라 한다)을 하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 증여재산가액의 평가에 있어서의 시가평가의 방법 중 유사 매매사례가격은 부동산 뿐만 아니라 유가증권, 무체재산권 등 모든 종류의 재산에 엄격하게 적용되어야 하는데, 아파트 이외에 상가, 일반주택, 토지 등의 부동산과 다른 종류의 재산은 평가대상재산과 동일, 유사한 비교대상 재산을 찾기가 어렵다는 이유로 과세관청의 실무에서는 아파트만 매매실례를 찾아 과세하고 있어 납세자 상호간 형평의 원칙 내지는 조세평등주의에 위배된다.

(2) 원고로서는 증여세 신고 당시 시가나 유사 매매사례가격을 알 수 없어 부득이 기준시가에 의하여 증여세를 자진신고ㆍ납부하였는데, 피고가 그로부터 2년 이상이 경과한 후에 이 사건 처분을 하고 나아가 가산세까지 부과하는 것은 납세자의 법적 안정성을 침해한다.

(3) 매매사례 아파트는 3층인데 비하여, 이 사건 아파트는 2층으로서 엘리베이터를 이용할 수 없어 불편하고 보안문제에 더 신경을 써야 하는 단점이 있고, 건물의 가장 바깥쪽에 위치하고 있어 단열과 방수가 완벽하지 아니하여 여름에 덮고 겨울에 추우며, 그 뒤쪽에 유치원건물이 있어 복도에서 보면 시야가 막혀 있고 채광도 불리하며 소음도 많이 발생하므로 매매사례 아파트보다 훨씬 불리한 조건을 가지고 있고, 매매사례 아파트와 같은 내부수리를 하지 않았음에도 불구하고 매매사례 아파트의 매매사례가격을 이 사건 아파트의 시가로 보는 것은 위법하다.

나. 관계법령

상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙등)

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등)

다. 인정사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑6호증의 2, 갑7호증의 1 내지 4, 을1호증의 1, 2, 을2, 3호증, 을4호증의 1, 2, 을5, 7호증의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.

(1) 이 사건 아파트 인근 아파트의 거래 현황

매매사례 아파트는 2005. 8. 13. 257,000,000원에 매매되었고, 이 사건 아파트와 같은 단지내 216동 301호도 2005. 8. 28. 257,000,000원에 매매되었으며, 2005. 9. 5. 현재 이 사건 아파트와 같은 단지내 아파트는 220,000,000원~260,000,000원에 거래되었다.

(2) 이 사건 아파트와 매매사례 아파트 등의 현황

(가) 이 사건 아파트는 복도형 아파트로서 복도 가장자리에 위치하여 있고, 그 뒤쪽은 3~4층 높이의 유치원 건물로 가리워져 있다.

(나) 매매사례 아파트는 이 사건 아파트와 같은 동에 위치하여 있고, 면적이 같으며, 방향이 같고, 기준시가 또한 같으며, 그 뒤쪽은 아이들 놀이터가 바라다 보이는 전망을 가지고 있다.

(다) 위 216동 301호는 이 사건 아파트와 같이 복도 끝에 위치하여 있고, 같은 면적이며, 기준시가 또한 같다.

(3) 가산세 관련

피고는 이 사건 처분을 하면서 신고불성실가산세를 부과하지는 않았고, 납부불성실가산세(=미납부세액X미납부일수X3/10,000)를 부과하였다. 다만 원고가 납세고지서 송달의 직접 여부에 대하여 문제를 제기하자 미납부일수를 340일로만 산정하였다.

라. 판단

(1) 형평의 원칙 내지는 조세평등주의 위반 여부

살피건대, 증여재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례 등이 있고, 그 매매사례가 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 거래라면 이를 시가로 보아 증여재산가액을 평가하는 것이 가장 합리적일 것이다. 다만, 아직까지는 과세관청의 조사능력이 부족하고, 아파트를 제외한 상가, 일반주택, 토지 등의 부동산 및 다른 종류의 재산의 경우 매매사례 등에 대한 과세자료가 충분히 축적되어 있지 않기 때문에 이를 적용하여 과세하는 사례보다 국세청장이 고시하는 기준시가대로 증여세를 과세하는 사례가 많다는 현실적인 이유만으로 동일 또는 유사 거래사례가 발견되어 국세청장이 고시한 기준시가가 아니라 실제로 확인된 거래가액을 시가로 보아 이 사건 처분을 한 것이 형평의 원칙 내지는 조세평등주의에 위반되었다고 보기는 어려우므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 법적 안정성의 침해 여부

살피건대, 상속세및증여세법이 증여재산의 평가기준으로 삼고 있는 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격임을 전제로 하고 있고 단지 1회만의 거래에 의하여 우연적으로 좌우되는 거래가격을 말하고 있는 것은 아닌 점, 당해 납세자의 입장에서 인근에 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일, 유사한 다른 재산에 관한 매매 등이 있는지의 여부 및 그 거래가격을 확인하는 것이 현실적으로 불가능하다고 할 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 상속세및증여세법 시행령 제49조 제5항이 납세자의 법적 안정성을 침해한다고 볼 수 없다.

나아가 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고ㆍ납세의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서 납세자의 고의ㆍ과실은 고려되지 아니하는 것이며 법령의 부지 따위는 그 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없는 바(대법원 1994. 8. 26. 선고 93누20467 판결 등 참조), 이 사건에 있어서 원고가 이 사건 아파트의 증여세 신고ㆍ납부 당시 다른 아파트의 매매사실 등을 전혀 알지 못하였다는 주관적인 사정만으로는 원고의 의무 해태에 있어 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵고, 또한 납부불성실가산세는 일반적인 금융기관이자율을 감안하여 대통령령으로 정하는 일정 이율에 의하여 산정된 금액으로서, 원고가 결과적으로 그 납부가 지연됨으로써 얻을 수 있었던 일반적인 금융기관 이자 상당액의 수익에 상응하는 정도의 금액을 몰취하고자 하는 취지라는 점을 고려하면, 원고가 이 사건 아파트의 시가를 알지 못하였던 것에 별다른 잘못이 없었다 할지라도 위 가산세를 부과하는 것이 원고에게 특별히 부당하다고 할 수도 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

(3) 매매사례가격의 부당 여부

살피건대, 앞서 본 바와 같이 매매사례 아파트는 이 사건 아파트와 비교하여 층수는 서로 다르지만 동일한 동 내의 주거용 아파트로서 그 위치가 유사하고, 면적ㆍ용도ㆍ종목이 동일하며, 이 사건 아파트의 증여일 3개월 이내에 매매가 이루어진 것인 점, 이 사건 아파트의 증여 당시 이 사건 아파트와 매매사례 아파트의 기준시가 동일한 점, 매매사례 아파트와 층수 및 면적이 동일하면서 이 사건 아파트와 복도 가장자리라는 위치가 유사한 위 216동 301호도 이 사건 증여일 3개월 이내에 매매사례 아파트와 같은 가격으로 거래되었고, 기준시가 또한 같은 점, 매매사례 아파트와 위 216동 301호의 실제거래가격이 이 사건 증여일 현재 같은 아파트에 대하여 형성되어 있는 거래가격의 범위를 벗어나지 않는 점, 매매사례 아파트와 이 사건 아파트의 주거환경에 있어서 다소 차이가 있다고 하더라도 그러한 차이가 아파트의 거래가액 형성에 영향을 미칠 만한 정도로는 보이지 않는 점 등을 종합하여 보면, 매매사례 아파트의 매매는 이 사건 아파트의 증여일로부터 3개월 내에 이루어진 것으로서 이 사건 아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 아파트의 매매이고, 그 매매가액도 객관적교환가치를 반영한 정상적인 거래가액으로 보이므로, 피고가 매매사례 아파트의 매매가액 257,000,000원을 이 사건 아파트의 시가로 보아 이 사건 처분을 한 것은 상속세및증여세법 제60조 제1항, 제2항 및 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항, 제5항에 따른 것으로서 적법하다고 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다고 할 것이다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.