부동산을 취득할 수 있는 권리의 기준시가 산정 방법

부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 기준시가를 상속세및증여세법을 준용하여 양도일까지 불입된 금액에 양도일 현재 프레미엄 상당액을 합한 금액으로 보아 과세함은 위법하다

1. 피고가 2006. 10. 5. 원고에 대하여 한 1997년 귀속 양도소득세 39,127,890원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

피고가 2007. 1. 10. 원고에 대하여 한 양도소득세 52,723,710원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1995. 11. 30. 경 한국토지개발공사와 사이에 단독주택용지인 수원시 영통지구 ○○○-○○ 블록 소재 대지 198㎡(이하 '이 사건 대지'라 한다)를 장기할부조건으로 127,910,000원에 매입하기로 계약(이하 '이 사건 매입계약'이라 한다)을 체결하였다.

나. 원고는 계약금 및 할부금 합계 99,210,000원을 불입하다가 1997. 7. 5. 경 소외 정○○에게 이 사건 매입계약에 따라 이 사건 대지를 취득할 수 있는 권리(이하 '이 사건 권리'라 한다)를 198,000,000원에 양도한 후, ○○○세무서장에게 실지양도가액을 33,291,000원, 실지 취득가액을 28,555,900원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

다. 그 후 국세청장은 ○○○세무서에 대한 감사를 실시한 결과 이 사건 권리의 양도 당시 실지거래가액이 양도일까지 불입된 99,210,000원과 프레미엄에 상당하는 68,790,000원을 합한 168,000,000원임을 확인하였고, 이를 피고에게 통보하였다.

라. 피고는 2006. 10. 5. 이 사건 권리의 실지취득가액이 99,210,000원(불입금 합계액), 실지양도가액이 168,000,000원인 것으로 보아 양도소득금액을 68,504,441원으로 산정하고 2006. 10. 5. 원고에게 1997년 귀속 양도소득세 32,197,890원의 부과처분(이하 '이 사건 부과처분'이라 한다)을 하였다.

2. 이 사건 과세처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 권리는 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 기준시가에 의하여 양도차익을 산정해야 하는데, 기준시가가 고시되어 있지 아니하므로 이 사건 권리의 양도에 관하여는 과세할 수 없음에도, '양도일까지 불입한 금액에 프레미엄 상당액을 합한 금액'에 의하여 이 사건 권리의 양도차익을 산정하고 이에 대하여 양도소득세를 부과한 이 사건 과세처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 위 1. 항의 인정사실에 의하면 원고가 이 사건 권리를 양도한 것은 소득세법 제94조 제2항, 같은법 시행령 제157조 제3항 제2호의 '부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도'에 해당한다고 할 것이며, 소득세법 제96조 제1호, 같은 법 시행령 제165조 제1항 제1호 나목, 같은 법 시행규칙 제81조 제1항에 의하면 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가 즉 '양도자산의 종류 · 규모 · 분양가액 및 취득 · 양도 당시의 매매실례가액을 감안하여 국세청장이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액에 의하도록 규정되어 있다.

(2) 이 사건의 경우 위 1항에서 인정한 바와 같이 피고는 '원고가 이 사건 권리의 양도일까지 불입한 금액에 프레미엄 상당액을 합한 금액'(이하 '이 사건 가액'이라 한다)을 양도가액으로 보아 이 사건 과세처분을 하였는바, 과역 이 사건 가액이 위 소득세법 등 관계법령에서 정한 기준시가, 즉 '국세청장이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액'에 해당하는지에 관하여 살피건데, 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로 피고가 이 사건 권리에 대한 양도차익을 산정함에 있어 이 사건 가액을 양도가액으로 본 뒤 그 양도차익에 대하여 양도소득세를 부과한 이 사건 과세처분은 위법하다.

(3) 피고는 이 사건 권리의 양도 당시 적용할 기준시가가 고시되어 있지 않은 상황에서 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항의 규정을 원용하여 이 사건 가액을 이 사건 권리의 양도가액으로 보아 양도차익을 산정한 것은 적법하다고 주장하나, 기준시가가 고시되어 있지 않다 하더라도 이 사건 권리의 양도가 있은 후에 국세청장이 그 양도가액을 평가한 후 이를 기초로 양도차익을 산정할 수 있음은 별론으로 하고, 조세 법규의 엄격해석의 원칙상 상속세법 및 증여세법 규정을 유추적용하여 이 사건 권리의 양도에 관한 양도차익을 산정할 수는 없다 할 것이므로 피고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 이 사건 청구는 이유있으로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

관 계 법 령

■ 소득세법 (1998. 12. 28. 법률 제5580호로 개정되기 전의 것)

제94조 양도소득의 범위양도소득은 당해년도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

제96조 양도가액양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호 · 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다

제99조 기준시가의 산정① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

2. 제94조 제2호 내지 제5호의 자산

양도자산의 종류·규모·거래상황과 상속재산의 평가가액등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액

■ 소득세법 시행령 (2000. 12. 29. 대통령령 제17032호로 개정되기 전의 것)

제157조 토지등의 범위

③ 법 제94조 제2호에서 "대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리"라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 지상권·전세권과 등기된 부동산 임차권

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

제165조 토지·건물외의 자산의 기준시가 산정

①법 제99조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액"이라 함은 다음 각호의 가액을 말한다.

1. 법 제94조제2호의 규정에 의한 부동산에 관한 권리

가. 제157조제3항제1호의 자산 상속세및증여세법시행령 제51조제1항의 규정을 준용하여 평가한 가액

나. 제157조제3항제2호의 자산 양도자산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 국세청장이 평가한 가액

■ 소득세법 시행규칙 (1999. 5. 7. 부령 제78호로 개정되기 전의 것)

제81조 토지·건물외의 자산의 기준시가 산정

① 영 제165조 제1항 제1호 나목에서 " 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 국세청장이 평가한 가액"이라 함은 양도자산의 종류·규모·분양가액 및 취득·양도 당시의 매매실례가액을 감안하여 국세청장이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액을 말한다.

■ 상속세 및 증여세법 시행령 (1997. 9. 30. 대통령령 제15486호로 개정되기 전의 것)

제51조 지상권등의 평가

① 법 제61조제5항의 규정에 의한 지상권의 가액은 지상권이 설정되어 있는 토지의 가액에 총리령이 정하는 율을 곱하여 계산한 금액을 당해 지상권의 잔존년수를 감안하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의한다. 이 경우 그 잔존년수에 관하여는 민법 제280조 및 제281조에 규정된 지상권의 존속기간을 준용한다.

② 법 제61조제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조제1항제1호 나목의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.