신고한 취득가액을 실지거래금액으로 인정할 수 있는지 여부

신고한 취득당시 실제거래가액을 인정 또는 확인할 수 없다고 인정되고, 달리 이를 인정 또는 확인할 수 있는 장부 기타 증빙서류가 없다고 할 것이므로 환산 취득가액에 의하여 경정한 처분은 법령의 규정에 따른 것으로 적법함

소득세법 제114조양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지

1. 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2005. 9. 1. 원고에게 2001년도 양도소득세 58,837,673원을 부과한 처분을 취소한다.

1. 원고는 1981. 10. 5. ○○○으로부터 별지 목록 기재 토지('이 사건 토지'라고 한다)를 매수ㆍ취득하고, 1991. 1. 19. 그 지상에 별지 목록 기재 건물('이 사건 건물'이라고 한다)을 신축ㆍ취득하여, 2001. 5. 3. 박○○에게 이 사건 토지와 건물을 양도한 뒤, 피고에게 실지거래가액에 의하여 양도가액을 5억 원, 취득가액을 4억 1,700만 원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고와 자진납부를 한 데 대하여, 피고는 2005. 9. 1. 양도가액은 신고한 대로 인정하되 취득가액은 그 실지거래가액이 불분명하므로 소득세법시행령(2001.7.7 대통령령 제17296호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의 2 제2항 제2호와 제3항 제3호에 따라 환산한 298,023,857원으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득과세표준을 경정한 다음 원고가 이미 납부한 7,935,615원을 차감한 나머지 58,837,673원으로 세액을 경정ㆍ부과하는 처분('이 사건 처분'이라고 한다)을 하였다.

2. 이에 대하여 원고는, ○〇〇으로부터 이 사건 토지를 2억 9,600만원에 취득하고, 이 사건 건물을 공사대금 2억 4,000만 원에 신축하였음이 명백한데도 이를 확인할 수 있는 자료가 없다는 이유로 자의적으로 취득가액을 산정하여 이 사건 처분은 위법하다고 주장하므로 살피건대. 관련 법령은 별지 기재와 같은바, 갑 제1, 2호증, 제3호증의 1, 2, 제4호증의 1, 2, 을 제2호증의 1, 2, 제3호증의 1, 2, 3, 4, 제5호증의 1, 2, 제6, 7호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 피고에게 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 이 사건 토지에 대한 매매계약서 사본과 이 사건 건물에 대한 공사계약서 사본만을 제출하고, 그 밖에 이 사건 토지와 건물의 실지취득가액을 확인할 수 있는 영수증이나 장부 등 증빙서류를 제출하지 아니한 사실, 백○○은 1989. 1. 5. 사망하였고, 이 사건 건물 건축시공사 ○○종합건설 주식회사는 2000. 12. 31. 폐업한 후 관련 서류를 파기하여 원고나 피고가 그들을 통하여 이 사건 토지와 건물의 취득가액을 확인할 수 없었던 사실, 피고가 이 사건 양도소득세에 관하여 조사할 당시 원고는 이 사건 토지를 1억 3,000만원 내지 1억 4,000만 원에 취득하였고, 그 매매계약서 원본을 보관하고 있지는 않으며, 원고 본인이 작성하였다는 사실에 대하여는 기억이 나지 않고, 이 사건 건물 신축 공사는 ○○종합개발 주식회사의 ○○○(사촌처남)과 평당 100만 원(약 300평)으로 하여 총 계약금 3억 원에 도급계약을 하였는데 그 도급계약서 등의 서류 원본을 보관하고 있지는 않다고 진술하였고, ○○○의 처 〇○○은 〇○○이 원고에게 이 사건 토지를 양도하였다는 것은 금시초문이라고 진술한 사실, 이 사건 건물의 시공가에 대하여 ○○종합건설 주식회사의 대표이사였던 〇○○은 평당 90만 원 이상으로 책정되었던 것으로 생각되나 증빙서류는 파기되었다고 하고, 그 직원이었던 〇○○은 3억 원 정도였던 것으로 판단된다고 하고 있는 사실, 이 사건 토지와 건물에 대하여 소득세법 시행령 제176조의 2 제3항 제1, 2호에 규정된 취득당시 매매사례가액이나 감정가액은 없었던 사실, 이 사건 토지와 건물의 취득당시 기준시가 합계는 436,259,000원이고, 양도당시 기준시가는 731,920,000원인 사실을 인정할 수 있는바, 이에 따르면 이 사건 토지 매매계약서 사본(갑 제1호증), 이 사건 건물 신축공사 계약서 사본(갑 제3호증의 1)과 도급계약변경확인서 사본(갑 제3호증의 2)만으로 이 사건 토지와 건물의 취득당시 실제거래가액을 인정 또는 확인할 수 없다고 인정되고, 달리 이를 인정 또는 확인할 수 있는 장부 기타 증빙서류가 없다고 할 것이므로 피고가 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호와 제3항 제3호에 따라 환산한 취득가액을 산정하고 그에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하여 한 이 사건 처분은 법령의 규정에 따른 것으로 적법하다.

3. 그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 주문과 같이 판결한다.

부동산 목록

1. ○○○도 ○○시 ○○동 000-00번지 대 228㎡

2. ○○○도 ○○시 ○○동 000-00번지 지상

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층

근린생활시설, 위락시설, 일반업무시설

1층 167.05㎡ 근린생활시설(소매점)

2층 167.05㎡ 근린생활시설(다방)

3층 167.05㎡ 근린생활시설(당구장)

4층 167.05㎡ 근린생활시설(사무소

5층 167.05㎡ 일반업무시설(사무소)

지하 161.99㎡ 위락시설(일반유흥업소). 끝.

관련 법령

소득세법 (2001. 12. 31. 법률 제6557호로 개정되기 전의 것)

제94조양도소득의 범위

①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제95조양도소득금액

①양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

②제1항에서 "장기보유특별공제액"이라 함은 제94조제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년이상 5년 미만인 것

양도차익의100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년이상 10년 미만인 것

양도차익의 100분의 15

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것

양도차익의 100분의 30

④제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.

⑤양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제96조양도가액

①제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

제97조양도소득의 필요경비계산

①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

⑤취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제98조양도 또는 취득의 시기

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

제99조기준시가의 산정

①제96조제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토지

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시하는 가액

제100조양도차익의 산정

①양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

③양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제114조양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지

①납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정 신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

②납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

소득세법 시행령(2001. 7. 7 대통령령 제 17296호로 개정되기 전의 것)

제163조양도자산의 필요경비

⑫법 제97조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

제176조 의2추계결정 및 경정

①법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

②법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제 취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의2제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감 정가액 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항 에 의한 양도당시의 기준시가) X 취득당시의 기준시가/ 양도당시의 기 준시가

③법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니 한다

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가