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판시사항
[1] 재개발조합이 특정 조합원과 사이에, 청산금 지급에 따라 그 조합원에게 부과될 양도소득세와 주민세를 조합에서 부담하기로 하는 약정을 체결하는 경우, 그 약정이 구 도시재개발법 제23조 제3항 제5호 소정의 '예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약'에 해당되는지 여부(적극)
[2] 재개발조합이 조합원총회의 결의 없이 체결한 조합원의 부담이 될 계약의 효력(무효)
판결요지
[1] 재개발조합이 특정 조합원과 사이에, 청산금 지급에 따라 그 조합원에게 부과될 양도소득세와 주민세를 조합에서 부담하기로 하는 약정을 체결하는 경우에는, 결국 다른 조합원이 그 비용을 부담하게 되므로, 이는 구 도시재개발법 제23조 제3항 제5호에서 말하는 '예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약'에 해당한다.
[2] 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 개정되기 전의 것) 제23조 제3항 제5호에 의하면, "예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약은 총회의 결의를 거쳐야 한다."고 규정하고 있으므로 위 규정의 취지에 비추어 보면 재개발조합이 조합원총회의 결의를 거치지 아니하고 조합원의 부담이 될 계약을 체결한 경우에는 그 효력이 없다.
원고,상고인
원고 (소송대리인 변호사 김현철)
피고,피상고인
주택개량재개발 하왕 제2구역 1지구 재개발조합 (소송대리인 서초법무법인 담당변호사 박상기)
주문
상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.
이유
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여, 피고 조합이 시행하는 재개발사업구역 내에 토지를 소유하고 있는 원고가 조합원 1인당 아파트 1채만을 분양하는 피고 조합의 정관에 불만을 품고 있던 중, 피고 조합장과 사이에, 이 사건 토지를 20억 원에 피고 조합이 보상하되, 그 중 5억 원은 그 금액 상당의 아파트 1세대와 상가를 분양해주고, 나머지 15억 원은 가청산금으로 지급하며, 가청산금 수령에 따른 양도소득세와 주민세는 피고 조합이 부담하기로 하는 내용의 약정을 체결하고, 그 후 원고는 가청산금으로 15억 원을 수령한 사실, 위 토지는 2,409,405,000원으로 감정평가되었는데, 관리처분계획에 의하면 위 감정평가액에 소정의 비율을 곱한 2,180,511,525원을 분양기준가격으로 정하여 그 중 182,591,000원 상당의 아파트 1세대를 분양예정 대지 및 건축시설로 정하고, 나머지 1,997,920,525원을 청산금으로 정한 사실, 관리처분계획은 총회의 결의를 거쳐 인가를 받았으나, 아직 그 계획에 따른 피고 조합의 분양처분 및 고시가 이루어지지 않고 있는 사실, 원고가 이 사건 소를 제기한 후 부동산양도신고를 하자, 합계 금 351,673,340원의 양도소득세와 주민세가 부과된 사실을 인정한 다음, 위 약정의 유효 여부에 관하여는, 재개발조합이 조합원에게 청산금을 지급하면서 그 양도소득세와 주민세를 조합에서 부담하기로 약정하는 것은 도시재개발법에 위배되지 않는다고 하면서, 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 개정되기 전의 것) 제23조 제3항 제5호(현행 법 제18조 제1항 제5호와 같다)에 의하면, "예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약은 총회의 결의를 거쳐야 한다”고 규정되어 있으나, 이 사건의 경우는 위 약정으로 피고 조합이 부담하게 될 금액은 2,000,000,000원 및 세금 351,673,340원, 합계 금 2,351,673,340원인 반면, 위 토지의 감정평가액은 2,409,405,000원이므로 피고 조합은 위 약정으로 본래 지급하여야 할 청산금보다 적은 금액만을 지급하게 되었으므로, 위 약정은 조합원총회의 결의를 거쳐야 하는 "조합원에게 부담이 될 계약"에 해당하지 않는다는 이유로 위 약정이 유효하다고 판단한 다음, 다만 재개발조합원이 관리처분계획에 따라 분양받는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보게 되므로(구 도시재개발법 제49조 제2항), 이 부분은 소득세법 제88조 제2항에 의하여 양도소득세의 과세대상에서 제외되지만, 청산금을 지급받는 부분은 재개발조합 앞으로 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우에 해당하여 양도소득세의 과세대상이 되는데, 자산이 유상으로 사실상 이전되는 때라 함은 자산에 대한 양도대금의 청산이 이루어졌을 때를 말하고, 구 도시재개발법 제49조 제1항(현행 법 제39조 제1항)에 의하면, 재개발사업으로 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 분양처분의 고시가 있은 다음날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하게 되므로, 이 때 이 사건 토지 전체에 대한 양도대금의 청산이 이루어지고 양도소득세의 과세요건사실이 발생하게 된다고 할 것인데, 이 사건의 경우는 피고 조합이 아직 분양처분 및 고시를 하지 않고 있어 과세요건사실이 발생하지 않았음에도 불구하고 양도소득세 등이 부과되었으니 이는 부적법한 과세처분이라 할 것이고, 부적법한 과세처분이 있었다는 것만으로는 피고 조합이 위 약정에 따라 세금 상당액을 원고에게 지급할 의무의 이행기가 도래하였다고 볼 수 없다고 판단한 다음, 위 약정의 이행을 구하는 원고 청구를 기각하였다.
2. 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 1996. 10. 25. 선고 96다16049 판결, 2000. 10. 6. 선고 2000다27923 판결 등 참조).
그런데 원심판결 이유와 기록에 의하면, 위 약정에서 원고는 조합원으로서의 자격을 계속 유지하기로 하였을 뿐만 아니라, 실제로 원고는 조합원의 자격에서 재개발사업으로 건축된 건축시설을 분양받았음을 알 수 있는바, 그렇다면 위 약정은 원고가 이 사건 토지를 대금 20억 원에 매도하기로 하는 매매계약이 아니라, 단지 관리처분계획에서 분양기준가액을 20억 원으로 하여 분양 및 청산을 하되, 그 청산금 지급에 따른 양도소득세와 주민세는 피고 조합이 부담하기로 하는 뜻이라고 해석함이 상당하다 할 것이다. 위 약정의 의미를 같은 취지로 해석한 원심판결은 정당하고 거기에 의사표시의 해석을 그르친 위법이 있다 할 수 없다.
3. 재개발조합이 특정 조합원과 사이에, 청산금 지급에 따라 그 조합원에게 부과될 양도소득세와 주민세를 조합에서 부담하기로 하는 약정을 체결하는 경우에는, 결국 다른 조합원이 그 비용을 부담하게 되므로, 이는 구 도시재개발법 제23조 제3항 제5호에서 말하는 '예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약'에 해당한다고 보아야 할 것이다 .
그런데 원심판결 이유에 의하면, 원심은 약정금액이 본래 피고 조합이 부담해야 할 금액보다 적은 경우에는 조합원의 부담이 될 계약에 해당하지 않는다는 전제하에, 이 사건에서 위 약정에 따라 피고 조합이 부담하게 될 금액은 금 2,351,673,340원(= 보상금 200,000,000원 + 세금 351,673,340원)이어서 감정평가액 2,409,405,000원보다 적으므로 위 약정은 피고 조합에 유리한 약정이고 조합원의 부담이 될 계약에 해당하지 않는다고 판단하고 있음을 알 수 있는바, 원래 유·불리의 문제는 관점에 따라 다른 판단이 가능할 뿐더러 원심이 적법하게 인정한 사실에 의하더라도, 피고 조합이 본래 부담하여야 할 금액은 감정평가액이 아니라 관리처분계획에서 정하는 분양기준가액으로 이는 감정평가액에 소정의 비율을 곱한 금 2,180,511,525원에 불과하므로, 위 약정에 따를 경우 피고 조합이 본래 부담해야 할 금액을 넘는 보상을 원고에게 해야 하는 셈이 되는바, 그렇다면 위 약정은 도리어 "조합원의 부담이 될 계약"에 해당한다고 보는 것이 옳을 것이다.
그리고 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 개정되기 전의 것) 제23조 제3항 제5호에 의하면, "예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약은 총회의 결의를 거쳐야 한다."고 규정하고 있으므로 위 규정의 취지에 비추어 보면, 재개발조합이 조합원총회의 결의를 거치지 아니하고 조합원의 부담이 될 계약을 체결한 경우에는 그 효력이 없다고 할 것이다 (대법원 1995. 2. 24. 선고 94다31242 판결, 1996. 11. 15. 선고 95다27158 판결 참조).
따라서 원심으로서는 이 사건 약정이 조합원총회의 결의를 거치지 아니한 이상 그 효력을 인정하기는 어렵다 하여 더 나아가 나머지 이행기의 도래 여부에 대한 판단을 할 필요 없이 원고의 청구를 기각하였어야 할 것임에도 원심이 위 약정이 유효함을 전제로 나아가 위 약정에 따른 지급의무의 이행기에 관하여 판단한 것은 잘못이라 할 것이나 다만, 원심이 그 판시와 같은 이유로 아직 이행기가 도래하지 아니하였다고 판단하여 원고의 청구를 기각한 제1심판결을 그대로 유지하고 있으므로, 원심의 위와 같은 잘못은 판결 결과에는 아무런 영향을 미치지 못한 셈이 되었다 할 것이다.
4. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.