[1] 토지거래허가 구역 내의 토지 매매계약 체결시에 한 허가신청 협력의무 불이행에 대한 손해배상액 약정의 효력

[2] 토지거래허가 구역 내의 토지 매매계약 체결시에 맺은 당사자 일방의 계약 위반으로 계약이 해제된 경우에 대한 손해배상액 약정의 적용 범위

[3] 토지거래허가 구역 내의 토지 매매에 있어 당사자 일방이 매매계약을 철회한 경우, 그 계약이 확정적으로 무효가 되는 시기

[1] 국토이용관리법상의 규제 지역 내의 토지에 대하여 관할도지사의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 그 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효하게 될 여지가 없으나, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 계약일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상의 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니함은 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 허가를 받게 되면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 허가를 받지 못하게 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 할 것이며, 이러한 유동적 무효 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다고 할 것이므로, 이 경우 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 당사자 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가 신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우, 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있다.

[2] 토지거래허가 지역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 이외에 당사자 일방의 계약 위반으로 계약이 해제된 경우에 대한 손해배상액의 약정은, 당사자 일방이 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 그 매매계약이 확정적으로 무효가 된 경우를 포함한다.

[3] 토지거래허가 지역 내의 토지에 관한 매매계약은 당사자 일방의 매매계약의 철회로 확정적으로 무효가 되는 것이 아니라, 당사자 쌍방이 허가 신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 때에 비로소 확정적으로 무효가 된다.

[1] 국토이용관리법 제21조의3 , 민법 제398조 제1항 [2] 민법 제105조 , 제398조 제1항 [3] 국토이용관리법 제21조의3 , 민법 제568조

[1][3] 대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결(공1995상, 1950)

삼산주택 주식회사 (소송대리인 변호사 장수길 외 1인)

피고 (소송대리인 변호사 이석범)

서울고법 1993. 10. 27. 선고 93나8698 판결

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다.

원고의 상고이유를 본다.

가. 제1점에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 피고에 대하여 이 사건 매매계약이 무효로 되었음을 이유로 계약금을 반환하여 줄 것을 통고할 당시에는 이 사건 부동산을 당초의 매수 목적인 콘크리트조립구조재 제조공장의 부지로 사용하기 위한 개별공장입지지정 승인을 받는 데에 아무런 제한이 없게 되었다고 할 것이고, 달리 이 사건 부동산을 포함한 인근의 토지 위에 콘크리트조립구조재 제조공장을 위한 개별공장입지지정 승인을 확정적으로 받을 수 없게 되었음을 인정할 아무런 자료가 없다는 이유로, 원고가 계획한 공장부지 지역에 개별공장입지지정 승인을 받을 수 없게 됨에 따라 공장 설립을 목적으로 한 이 사건 매매계약에 대한 토지거래허가가 불가능하게 되어 위 매매계약이 확정적으로 무효로 되었다는 원고의 주장을 배척하고 있는바, 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 이러한 조치는 정당하고, 거기에 소론과 같은 채증법칙을 위반하여 사실을 오인한 위법이 없다. 논지는 이유 없다.

나. 제2점에 대하여

국토이용관리법상의 규제지역 내의 토지에 대하여 관할도지사의 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효하게 될 여지가 없으나, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 계약일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상의 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니함은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 허가를 받게 되면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 허가를 받지 못하게 된 때에는 무효로 확정되므로, 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 할 것이며, 이러한 유동적 무효 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다고 할 것이므로 ( 당원 1991. 12. 24.선고 90다12243 전원합의체 판결 참조), 이 경우 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 당사자 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있다 할 것이다( 당원 1994. 4. 15. 선고 93다39782 판결 참조).

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 1991. 1. 10. 콘크리트조립구조재 제조용 공장을 설립하기 위하여 그 대리인인 소외인을 통하여 피고와의 사이에 당시 국토이용관리법상 토지거래허가 지역 내에 있던, 피고 소유의 이 사건 부동산을 대금 1,200,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하고, 피고에게 계약 당일 계약금 24,000,000원, 같은 해 2. 5. 제1차 중도금 360,000,000원, 같은 해 3. 5. 제2차 중도금 240,000,000원을 지급함으로써 합계 금 840,000,000원을 지급한 사실, 위 매매계약 당시 피고는 인감증명서 등 토지거래허가 신청에 필요한 서류를 원고에게 교부하기로 하고, 원고는 피고로부터 받은 위 서류 등으로 토지거래 등 허가를 신청하기로 하되, 위 매매계약에 대한 토지거래허가를 받을 수 없게 된 경우에는 계약일에 소급하여 위 매매계약을 무효로 하고, 매도인은 매수인의 반환 요청이 있는 날로부터 3일 내에 이미 지급받은 계약금 및 중도금을 반환하며, 토지거래허가를 받을 수 없게 된 경우 이외에 위 매매계약이 매도인의 계약 위반으로 해제된 때에는 매도인은 수령한 계약금의 배액을 매수인에게 상환하고, 매수인의 계약 위반으로 해제된 때에는 매수인은 매도인에게 지급한 계약금의 반환을 청구할 수 없도록 약정한 사실, 원고가 1992. 3. 13. 피고에게 이 사건 부동산에 관한 거래 등 허가를 받을 수 없게 되어 위 매매계약이 효력을 상실하였다고 주장하면서 같은 달 27.까지 그 지급한 계약금 및 중도금을 반환할 것을 통보함으로써 더 이상 유동적으로 무효인 상태의 위 매매계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 협력할 의무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시한 사실을 적법하게 인정한 다음, 피고는 원고에게 앞서 본 위약금 약정에 따라 위 계약금을 제외한 나머지 중도금 600,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효로 된 1992. 3. 13. 이후로서 원고가 구하는 같은 해 4. 12.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

살피건대, 원·피고가 이 사건 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 이외에 당사자 일방의 계약 위반으로 계약이 해제된 경우에 대한 위 배상액의 약정은 당사자 일방이 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효가 된 경우를 포함한다 고 봄이 상당하다고 할 것인바, 원심이 같은 취지에서 당사자 사이의 이러한 배상액의 약정이 유효한 것으로 본 조치는 정당하다.

다만, 이 사건 매매계약은 원고의 일방적인 매매계약의 철회로 확정적으로 무효가 된 것이 아니라 원·피고 쌍방이 허가 신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 때에 비로소 확정적으로 무효가 되었다 고 볼 것인바( 당원 1993. 7. 27. 선고 91다33766 판결 , 1993. 9. 14. 선고 91다41316 판결 , 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결 등 참조), 기록에 의하면, 원고가 일방적으로 이 사건 매매계약을 철회한 데 대하여, 피고 역시 이 사건 소가 제기된 후인 1992. 7. 20. 원고가 이 사건 매매계약을 해제하였다고 하더라도 계약금을 반환할 수 없다는 취지의 답변서를 제1심 법원에 제출하여 같은 달 22. 원고에게 송달된 사실을 엿볼 수 있어, 피고의 위 답변서가 원고에게 송달된 때, 원·피고 쌍방이 허가 신청을 하지 아니하기로 하는 의사표시를 명백히 함으로써 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효가 되었다고 할 것이므로, 피고는 앞서의 약정에 따라 위 계약금을 제외한 나머지 중도금 및 이에 대한 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효가 된 1992. 7. 22.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다. 원심이 이와 같이 비록 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효로 된 시기에 대하여 달리 인정하여 위 지연손해금의 기산일을 제대로 확정하지 못한 잘못은 있으나, 이는 뒤에서 보는 바와 같이 피고가 불복하지 아니한 범위 내의 것으로 달리 판결에 영향을 미치는 것이 아니므로, 결국 원심의 조치는 정당하고, 거기에 소론과 같은 국토이용관리법상의 토지거래허가에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

2. 피고의 상고이유를 본다.

기록에 의하면, 피고는 제1심이 한, 피고는 원고에게 금 840,000,000원 및 이에 대한 1992. 4. 12.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결에 대하여, "원판결 중 금 240,000,000원에 대한 피고 패소 부분을 취소하고, 위 금원의 지급 부분에 대한 원고의 청구를 기각한다."라는 취지의 항소를 제기한 사실을 알 수 있으므로, 원심이 비록 피고가 원고에게 금 600,000,000원 및 이에 대한 1992. 4. 12.부터 원심판결 선고일인 1993. 10. 27.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 인정할 의무가 있다고 보고 있으면서도, 피고가 항소하는 바에 따라 제1심판결 중 금 600,000,000원 및 이에 대한 1992. 4. 12.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하고, 이에 해당하는 원고의 청구를 기각한 조치는 정당하고, 거기에 소론과 같은 직권조사사항에 관한 법리오해 및 석명권 불행사 등의 위법이 없다. 논지는 이유 없다.

3. 따라서 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자의 각자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.