토지거래허가지역 내의 토지매매계약에 있어서, 당사자 일방이 허가를 받기 위한 협력의무를 위반할 경우에 대한 손해배상액 예정의 효력

국토이용관리법상의 규제지역 내의 토지에 대하여 관할관청의 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결한 당사자는 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 협력할 의무가 있으므로, 당사자 사이에서 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있다.

민법 제398조 제1항 , 국토이용관리법 제21조의3

대법원 1994. 4. 15. 선고 93다39782 판결(공1994상, 1436) 대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결(공1995하, 1950) 대법원 1995. 12. 26. 선고 93다59526 판결(공1996상, 512)

원고 1 외 1인 (원고들 소송대리인 변호사 조열래)

피고 1 외 9인 (피고들 소송대리인 변호사 이태우)

부산고법 1995. 3. 30. 선고 94나7959 판결

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

1. 제1, 2점에 대하여

매매계약에 있어서 기지급한 금액이 계약금임에는 당사자 사이에 다툼이 없다고 하더라도 당사자 사이에 그 계약금을 위약금으로 하는 약정이 있었는지의 여부에 관하여는 법원이 당사자의 주장에 따라 이를 판단할 수 있고, 기록에 의하면, 피고들이 이 사건 매매계약에 있어서 토지거래허가를 위한 토지형질변경 및 용도변경 절차 등 토지거래허가절차와 관련된 모든 절차를 매수인인 원고들이 부담하기로 하였는데 원고들이 이러한 행정적 절차를 이행하지 아니함으로써 이 사건 계약금은 이 사건 포기각서에 따라 피고들에게 귀속하였다는 취지의 주장을 하고 있으므로, 원심이 이 사건 포기각서를 원고들이 부담하기로 한 토지형질변경 등의 절차 불이행에 대한 위약금의 약정으로 본 조치에 소론과 같은 자백 및 변론주의에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 논지는 이유 없다.

2. 제3점에 대하여

국토이용관리법상의 규제지역 내의 토지에 대하여 관할관청의 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결한 당사자는 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 협력할 의무가 있다고 할 것이므로, 당사자 사이에서 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있다 고 할 것이다( 대법원 1994. 4. 15. 선고 93다39782 판결 , 1995. 12. 26. 선고 93다59526 판결 등 참조).

기록에 의하면, 원심은 원고들과 피고들 사이에 1992. 4. 1. 이 사건 매매계약의 매수인인 원고들이 같은 달 15.까지 토지거래허가구역 내의 이 사건 임야에 대하여 관련법규에 의한 공장설립허가신청을 포함한 공장용지로서의 토지사용승인 절차를 완료할 것이고, 이를 위반하여 토지거래허가신청이 사실상 불가능한 경우에는 이미 지급한 계약금 160,000,000원을 포기하기로 약정하였는데, 그 후 원고들은 위 약정기일인 1992. 4. 15.까지 공장용지로의 토지사용승인이나 공장설립허가를 얻지 못함으로써 결국 위 약정기일까지 이 사건 매매계약에 대한 토지사용허가신청에 나아가지 못한 사실을 인정한 다음, 원고들의 위 계약금 포기는 매수인인 원고들이 부담하기로 한 토지형질변경 등의 절차 불이행에 대한 위약금의 약정으로 보아야 하고, 이러한 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상의 예정의 성질을 지닌다고 판단하고 있는바, 을 제2호증(포기각서)의 기재에 의하면 이 사건 포기각서의 문언이 비록 위 1992. 4. 15.까지 잔대금 지급을 불이행할 때에는 이 사건 계약금을 포기한다고 되어 있으나, 기록에 나타난 위 포기각서 작성의 동기 및 경위, 당사자가 이로써 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등 제반 사정을 종합하면, 위 포기각서의 문언의 의미를 원심이 인정하고 있는 바와 같은 취지로 봄이 상당한바, 원심판결의 이유 설시에 미흡한 점이 없지 아니하나 결국 원심이 이 사건 매매계약에 대한 토지거래허가를 받기 위한 협력의무의 불이행에 대한 손해배상액의 예정이 있었다고 본 조치는 정당하고, 거기에 소론과 같은 채증법칙을 위배하거나 처분문서의 해석 및 위약금의 법리를 오해한 위법이 없다.

기록상 원고들이 1991. 9.경 용도변경허가에 필요한 피고들 명의의 토지사용승낙서를 첨부하여 김해군수에게 이 사건 임야에 대하여 용도변경을 포함한 공장설립허가신청을 가접수시켰다가 반려받은 사실을 알 수 있으나, 이러한 사정만으로 원고들이 토지거래허가를 받기 위한 협력의무를 불이행한 책임을 면하였다고 볼 수 없다 할 것이다. 논지도 모두 이유 없다.

3. 제4점에 대하여

기록에 의하면 원고 2가 원고 1의 권한 위임을 받아 이 사건 포기각서를 작성하였다고 본 원심의 조치는 정당하고, 거기에 소론과 같은 채증법칙을 위반하여 사실을 오인한 위법이 없다. 논지 역시 이유 없다.

4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.