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판시사항
[1] 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태에 있는 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우
[2] 토지거래허가 구역 내의 토지에 대한 매매계약의 정지조건이 허가 전에 불성취로 확정된 경우, 그 매매계약이 확정적 무효로 되는지 여부(적극)
[3] 토지거래허가 구역 내의 토지에 대한 매매계약 체결시 당사자 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액의 약정을 한 경우, 그 약정의 효력(유효) 및 적용 범위
판결요지
[1] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 거래계약이 유동적 무효의 상태에 있는 경우 그와 같은 유동적 무효 상태의 계약은 관할 관청의 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속된다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다.
[2] 토지거래허가 전의 거래계약이 정지조건부 계약인 경우에 있어서 그 정지조건이 토지거래허가를 받기 전에 이미 불성취로 확정되었다면 장차 토지거래허가를 받는다고 하더라도 그 거래계약의 효력이 발생될 여지는 없게 되었다고 할 것이므로, 이와 같은 경우에도 또한 허가 전 거래계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속된다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다.
[3] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 그 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있으며, 토지거래허가 구역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 이외에 당사자 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액의 약정에 있어서 계약 위반이라 함은 당사자 일방이 그 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 그 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우를 포함하는 것으로 봄이 상당하다.
참조조문
[1] 국토이용관리법 제21조의3 [2] 국토이용관리법 제21조의3 [3] 국토이용관리법 제21조의3 , 민법 제398조 제1항
원고,피상고인
주식회사 다신제약 (소송대리인 변호사 정창환)
피고,상고인
피고 (소송대리인 변호사 서윤학)
주문
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 제1점, 제2점에 대하여
국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 거래계약이 유동적 무효의 상태에 있는 경우 그와 같은 유동적 무효 상태의 계약은 관할 관청의 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속된다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다 고 할 것인바(대법원 1996. 6. 28. 선고 95다54501 판결, 1996. 11. 22. 선고 96다31703 판결, 1997. 7. 25. 선고 97다4357, 4364 판결 등 참조), 허가 전 거래계약이 정지조건부 계약인 경우에 있어서 그 정지조건이 토지거래허가를 받기 전에 이미 불성취로 확정되었다면 장차 토지거래허가를 받는다고 하더라도 그 거래계약의 효력이 발생될 여지는 없게 되었다고 할 것이므로, 이와 같은 경우에도 또한 허가 전 거래계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속된다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다 고 봄이 상당하다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은, 원고가 1989. 7. 20.경 피고와 사이에 공장부지로 사용하기 위하여 원심판결 첨부 별지 목록 기재 각 토지(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 대금 401,400,000원에 매수하기로 하는 매매계약(이하 이 사건 매매계약이라 한다)을 체결하면서 계약금 40,000,000원을 지급하고, 이 사건 토지는 국토이용관리법상의 토지거래허가 지역에 위치하고 있어 토지거래허가를 받아야 할 뿐만 아니라, 농지 및 그 부속시설인 이 사건 토지 상에 공장을 건축하기 위하여는 구 농지의보전및이용에관한법률(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조 제3호에 의하여 폐지) 소정의 농지전용허가가 필요하였으므로, 농지전용허가를 받아 그 지목을 잡종지로 변경하고 토지거래허가를 받는 등의 행정적인 절차는 피고가 책임지고 이행하며 피고가 이를 이행하지 아니하는 경우 피고는 그가 지급받은 계약금 상당액을 위약금으로 원고에게 배상하기로 약정한 사실, 그 후 피고는 원고로부터 위 매매대금을 지급받아 농지전용허가 등의 업무 추진을 소외인에게 맡기면서 합계 금 90,000,000원을 동인에게 위 경비로 지급하였고, 소외인은 위 계약 체결일 무렵부터 관할 관청을 찾아 다니며 담당 공무원에게 문의하는 등 이 사건 토지의 농지전용을 추진하였으나 관할 관청에서는 이 사건 토지가 구 농지의보전및이용에관한법률 소정의 절대농지에 해당되어 농지의 전용이나 농지 이외로의 지목변경을 사실상 허가하지 아니하고 있어 1991. 2.경 이를 포기한 사실을 인정한 다음, 이 사건 매매계약은 이 사건 토지의 농지전용을 정지조건으로 하여 이루어진 것인데, 이 사건 토지의 농지전용은 사회관념상 더 이상 기대하기 어려워 그 정지조건은 불성취로 확정되었고 따라서 토지거래허가를 받을 것을 전제로 유동적 무효 상태에 있던 이 사건 매매계약은 확정적으로 무효가 되었다고 판단하고 있다.
기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이와 같은 사실인정과 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하고 있는 바와 같은 채증법칙 위배나 법리오해 등의 위법이 없다. 이 점을 지적하는 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.
2. 제3점에 대하여
국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다고 할 것이므로, 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 그 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있으며, 토지거래허가 구역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 이외에 당사자 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액의 약정에 있어서 계약 위반이라 함은 당사자 일방이 그 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 그 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우를 포함하는 것으로 봄이 상당하다 (대법원 1995. 12. 26. 선고 93다59526 판결, 1997. 2. 28. 선고 96다49933 판결 등 참조).
그런데 원심판결 이유에 의하면, 이 사건 매매계약은 농지전용을 정지조건으로 하여 피고의 책임하에 그 정지조건을 성취하기로 한 것이고, 피고가 이를 이행하지 아니하는 경우 피고는 그가 지급받은 계약금 상당액을 위약금으로 원고에게 배상하기로 약정한 사실을 알아 볼 수 있으므로, 그 정지조건을 성취할 의무가 있는 피고의 책임 있는 사유로 인하여 그 정지조건의 불성취가 확정됨으로써 유동적 무효 상태에 있던 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효가 되었다 하여도, 원고와 피고 사이의 위와 같은 위약금 약정은 손해배상액 예정의 약정으로서 유효하다고 할 것이고, 피고가 그와 같은 협력의무를 이행하지 아니함으로써 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효가 된 이상 피고는 원고에게 위 위약금 약정에 따른 손해배상예정액을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.
같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하고 있는 바와 같은 농지전용이나 토지거래허가에 관한 법리오해 등의 위법은 물론 채증법칙을 위배한 위법도 없다. 이 점에 관한 상고이유 역시 받아들일 수 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.