조심-2013-부산청-3203 (2013.11.12)

환산금액을 기초로 양도소득세액을 산정한 처분은 적법함

실지취득거래가액을 확인할 수 없고, 매매사례가액이나 적절한 감정가액이 존재하지 아니하는 이상 취득가액은 기준시가에 의할 수밖에 없음

소득세법 제100조양도차익의 산정

2014구합5129 양도소득세부과처분취소

소송절차에서 공신력 있는 2개의 감정기관에 의뢰하여 감정한 감정평균액

221,874,500원을 취득가액으로 보고 양도소득세를 산정하여야 한다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 인정사실

앞서 채택한 증거 및 갑 제2 내지 8, 10호증의 각 기재에 의하면 다음의 각 사실

이 인정된다.

가) 이 사건 1 토지는 김□□의 소유이고, 이 사건 2 토지는 홍○○의 소유였는데, 위

각 토지에 관하여 2003. 7. 30. 매매예약을 원인으로 하여 김☆☆ 명의의 소유권이전

청구권가등기가 마쳐졌다.

나) 이 사건 각 토지에 관하여 2004. 2. 9., 같은 날 매매를 원인으로 한 원고 명의

소유권이전등기와 위 가등기의 말소등기가 마쳐졌다.

다) 이 사건 각 토지에 관한 2004. 1. 27.자 매매계약서(갑 제8호증, 이하 '이 사건

매매계약서'라 한다)에는 매도인 김□□, 홍○○, 대리인 고□□과 매수인 원고, 대리

인 원고의 부 정△△, 매매대금 290,000,000원, 계약금 100,000,000원은 계약시에 지

불하고, 잔금 190,000,000원은 2004. 2. 9.까지 지불하는 것으로 기재되어 있다.

라) 고□□이 2004. 2. 9. 작성한 영수증에는 원고로부터 매매잔금으로 190,000,000원

을 수령하였다는 내용이 기재되어 있고, 2015. 1. 12. 작성한 진술서에는 원고가 이

각 토지를 290,000,000원에 매수하였음을 확인하는 내용이 기재되어 있다.

마) 한편 원고는 2004. 1. 29. △△신용협동조합으로부터 ○○시 ○○동 ○○ □□

아파트 ○○동 ○○호를 담보로 100,000,000원을 대출받아 같은 날 80,000,000원을

현금으로 인출하였고, 정△△는 2004. 2. 9. 위 조합으로부터 이 사건 각 토지를 담보

로 90,000,000원을 대출받아 같은 날 55,000,000원을 수표로 인출하였으며, 원고가

제출한 자료에 의하면 2004. 2. 9. 중소기업은행계좌에서 37,000,000원이 수표로

인출된 사실, 같은 날 정△△가 대표로 있는 ☆☆산업 명의의 중소기업은행법인계좌

에서 107,000,000원이 현금으로 인출된 사실이 각 확인된다.

2) 이 사건 매매계약서에서 정한 매매대금이 실지거래가액인지 여부

가) 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환

가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시

급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다.(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 참조)

나) 이 사건에서 보건대, 위 인정사실 및 앞서 채택한 증거에 의하여 인정되는 다음

의 사정들을 종합하면, 이 사건 매매계약서는 신빙성이 없으므로 위 계약서에 기재된

290,000,000원을 실지취득가액으로 볼 수 없고 그 밖에 원고가 제출한 자료들만으로

는 실지취득가액을 확인하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이 사건

각 부동산에 대한 양도소득세를 산정함에 있어 취득가액은 소득세법 제114조 제7항,

같은 법 시행령 제176조의2 제3항의 규정에 의하여 추계결정함이 상당하므로 원고의

이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

① 홍○○과 김□□는 2003. 7.경 김☆☆에게 이 사건 각 토지를 평당 10만 원에 매도

하고 한달 후 잔금을 모두 지급받고 2003. 7. 30. 이 사건 각 토지에 관하여 김□□

명의의 소유권이전등기청구권가등기만 마쳐주었고, 김☆☆는 소유권이전등기를 받지

않은 상태에서 고□□과 이 사건 각 토지를 원고에게 미등기전매한 것으로 보이는바,

이 사건 매매계약서에 기재된 계약당사자와 실질적인 매매계약의 당사자가 불일치하고

위 계약서에는 홍○○, 김□□의 서명 또는 날인이 없으며, 고□□이 홍○○과 김□□로

부터 대리권을 수여받은 사실을 인정할 아무런 증거도 없어 그 진정성립이 의심스럽다.

또한 위와 같이 미등기전매에 관여한 고□□ 작성의 위 영수증 및 진술서도 같은 이유

에서 이를 믿을 수 없다.

② 원고는 매매대금을 모두 현금 내지 수표로 인출하여 고□□에게 직접 지급했다고

주장하면서 금융자료를 제출하였으나, 위 금융자료들만으로는 원고가 위 금원 전부를

매매대금용으로 출연했고 이를 모두 고□□에게 지급한 사실을 확인할 수 없을 뿐만

아니라 거액의 매매대금을 지급하는 방법치고는 이례적이어서 이를 그대로 믿기

어렵다.

③ 이 사건 매매계약서에는 원고가 전체매매대금 290,000,000원 중 계약금

100,000,000원을 계약당일인 2009. 1. 27. 지급한 것으로 기재되어 있으나, 위 금융

자료에는 그 금액의 합계가 279,000,000원에 불과하고 계약금으로 충당하기 위해

2009. 1. 29. 80,000,000원을 인출한 것으로 기재되어 있어 서로 내용도 불일치한다.

2) 이 사건 각 부동산에 관한 양도소득세액의 추계결정방법

가) 소득세법 제114조 제7항, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항의 규정내용에 따르

면, 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수

없는 경우에는, ① 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성

또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액, ② 양도일 또는 취득일 전

후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙

성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3

월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, ③ 제2항의 규정에

의하여 환산한 취득가액, ④ 기준시가의 순서대로 적용하여 산정한 가액에 의하여 양

도소득세를 추계결정 하여야 한다.

나) 원고는 위 ② 항의 감정가액에는 이 사건 각 부동산에 관한 이 법원의 감정인

이△△과 고☆☆의 시가감정결과도 포함된다는 취지로 주장하나, 소득세법 제176조

의2 제3항 각 호는 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또

는 확인할 수 없는 경우 적용되는 가액에 관하여 한정적인 열거 형식으로 규정하고 있

을 뿐만 아니라, 원고가 주장하는 바와 같이 과세처분 취소소송 과정에서 나온 소급감

정 결과를 양도소득세 산정의 기초로 하는 것을 제한 없이 허용하면 감정가액이 과세

관청이 인정한 양도가액과 일치하지 않는 이상 과세관청으로서는 감정결과에 따라 양

도소득세를 경정해야 하므로 법적안정성을 현저히 해치는 결과가 되는 점까지 고려하

면, 위 시행령 규정에서 추계결정의 근거가 될 수 있는 감정가액은 '양도일 또는 취득

일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것'에 한

정된다고 할 것이므로, 이에 반하는 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

다) 원고는 이 사건 환산금액이 부당하게 과소하여 부적정하다고 주장하나 앞서 본

바와 같이 이 사건 각 토지의 실지취득거래가액을 확인할 수 없고, 이 사건 각 부동산

에 관한 매매사례가액이나 적절한 감정가액이 존재하지 아니하는 이상 취득가액은

기준시가에 의할 수밖에 없으므로 이 사건 환산금액을 기초로 양도소득세액을 산정한

이 사건 처분은 적법하다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 받아들일 수 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이

판결한다.

정○○

△△세무서장

2015.1.14.

2015.2.11.

1. 이 사건 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지피고가 2012. 12. 11. 원고에 대하여 한 2012년 귀속 양도소득세 76,966,079원의 부과처분을 취소한다.

1.처분의 경위

가. 원고는 2004. 2. 9. ○○시 ○○읍 ○○리 ○○ 토지 3,769㎡(이하 '이 사건 1 토지'라 한다)와 같은 리 ○○ 토지 3,118㎡(이하 '이 사건 2 토지'라 한다)를 취득하여 보유하다가 2012. 2. 13., 이 사건 1 토지는 김△△에게 105,840,000원,사건 2 토지는 신☆☆에게 244,260,000원 등 합계 350,000,000원에 매도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다(위 각 토지를 이하 '이 사건 각 토지'라 한다).

나. 이에 대하여 피고는, 이 사건 각 토지의 실지취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보고 기준시가를 적용하여 환산한 129,679,779원(이하 '이 사건 환산금액'이라 한다)을 취득가액으로 양도차익을 산정하여 2012. 12. 11. 원고에게 2012년도 귀속 양도소득세 76,966,079원을 부과(이하 '이 사건 처분'이라고 한다)하였다.다. 원고는 이에 불복하여 2013. 6. 25. 조세심판원에 이 사건 처분에 대한 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2013. 11. 12. 이를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지 2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 원고는 2004. 1. 27. 이 사건 1 토지의 소유자 김□□ 및 이 사건 2 토지의 소유자 홍○○을 모두 대리한 고□□과 사이에 이 사건 각 토지를 290,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하고 그 매매대금을 모두 지급하였으므로, 이 사건 각 토지의 취득가액은 290,000,000원으로 보아야 한다.

2) 김□□, 홍○○은 위 매매계약이 체결되기 전에 이 사건 각 토지를 200,000,000원에 김☆☆에게 매도하기도 하였고, 고□□은 위 매매계약에 따른 잔금 190,000,000원을 원고로부터 받았다는 영수증을 작성해주기도 하였는바 위 각 금액에 비추어 보면 이 사건 환산금액은 너무 과소하여 적정하지 않다.

3) 설령 이 사건 각 토지의 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우라고 하더라도 이