조심2010서0645 (2011.01.31)

교환대상목적물의 가치를 임의평가하여 합의한 것은 실지양도가액으로 볼 수 없음

교환 당사자가 시가감정 등을 거치지 아니하고 임의로 교환대상목적물의 가치를 평가하여 합의서에 평가액을 기재한 경우 실지양도가액으로 볼 수 없고, 달리 매매사례가액이나 감정가액이 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 것은 적법함

2011구단10884 양도소득세부과처분취소

김AA

영등포세무서장

2011. 8. 24.

2011. 9. 28.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2009. 11. 2. 원고에 대하여 한 양도소득세 271，661，350원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2002. 6. 3. 소외 김BB과 함께 서울시 강남구 OO동 000-0 대지를 공동으로 취득하고(공유지분 각 2분의 1), 위 대지 지상에 김BB과 공동으로 건물을 신축하여 2003. 11. 21. 소유권보존등기를 마치고(공유지분 각 2분의 1) 보유하던 중, 위 각 부동산 중 원고의 지분(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 김BB이 보유하던 서울시 영등포구 OO동 000-0, 같은 동 751-6, 같은 동 000-0 토지 및 그 지상 건물(이 책, 위 각 토지 및 건물을 합하여 '교환부동산'이라 한다)과 교환하기로 합의하고, 이 사건 부동산에 관하여 2005. 12. 13. 김BB에게 소유권이전등기를 마쳐주었다.

나. 원고는 이 사건 부동산의 양도에 대하여 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액 및 취득가액을 모두 21억 원으로 산정하여 신고하였는데, 피고는 이 사건 부동산의 양도가액은 시가감정의 절차 없이 임의로 평가한 가액이므로 실지거래가액으로 볼 수 없다는 이유로, 기준시가로 양도가액 및 취득가액을 산정하여 2009. 11. 2. 원고에게 낀005년 귀속 양도소득세 271，661，350원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1호증의 각 기재

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 원고는 이 사건 부동산의 양도가액에 대하여 21억 원으로 기재된 합의서를 첨부하여 피고에게 신고하였고, 2006. 2. 10.자 □□감정평가법인의 감정평가에서 이 사건 부동산이 2，194，214，100원으로 평가되는 등 위 양도가액은 매매사례가액, 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위라고 볼 아무런 사정이 없음에도 불구하고, 원고가 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 인정하지 않고 한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 원고가 신고한 양도가액이 실질거래가액이라고 인정되지 않아 양도가액을 기준 시가로 산정한다 하더라도, 그것은 소득세법에 의한 실질거래가액의 보충적 적용으로 그 기준시가를 실질거래가액이라고 보아야 하므로, 취득가액 역시 인정된 실지거래가 팩을 적용하여 양도소득세를 산출하여야 한다.

나.관계법령

별지 기재와 같다.

다.인정사실

(1) 원고와 김BB 명의로 작성된 2005. 12. 2.자 부동산 물물교환에 의한 소유권 이전 합의서에 의하면, 이 사건 부동산을 취득가액 기준으로 21억 원으로 평가하고{ = 42억 원(토지매입가격 22억 5，000만 원 + 건물신축비 19억 5，000만 원)}, 교환부동산을 12억 5，840만 원(토지를 시세인 평당 1，200만 원을 적용하고, 건물은 노후되었 으므로 기준시가인 ㎡당 264，000원을 적용한다고 기재되어 있다)으로 평가한 후 이 사건 부동산의 평가액에서 근저당권 설정원금과 임대보증금을 공제한 금액이 11억 5，000 만 원이고, 교환부동산의 평가액에서 임대보증금을 공제한 금액이 11억 4，840만 원이 어서 정산차액이 경미하게 발생하므로, 정산차액을 무시하고 위 조건으로 서로 물물교환하기로 합의한다고 기재되어 있다.

(2) 위 교환계약을 위하여 원고와 김BB이 이 사건 부동산 및 교환부동산에 대하여 감정평가를 한 사실이 없고, 위 각 부동산 평가액의 차액을 정산하여 지급한 적도 없다.

[민정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4호증의 기재, 변론 전체의 취지

라.판단

(1) 먼저, 원고가 신고한 21억 원을 이 사건 부동산의 실지양도가액으로 보아야 한다는 주장에 대하여 살펴본다. 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(대법원 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결 등). 따라서 이 사건에서와 같이 교환 당사자가 시가감정 등을 거치지 아니하고 임의로 교환대상목적물의 가치를 평가하여 합의서에 평가액을 기재한 경우 그와 같은 평가액 을 실지양도가액으로 볼 수 없다 할 것이므로, 그러한 경우는 구 소득세법(2005. 12. :31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제114조 제5항, 같은 법 시행령 (2008. 2. 22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제1항, 제3항에 의 하여 매매사례가액, 감정가액 또는 기준시가를 적용하여 양도가액을 산정하여야 한다. 그런데, 이 사건에서 이 사건 부동산의 양도일 전후 3월 이내에 이 사건 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있다거나, 혹은 양도일 전후 3월 이내에 이 사건 부동산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있다고 볼 아무런 증거가 없으므로, 결국 이 사건 처분에서 한 것과 같이 이 사건 부동산의 양도가액은 기준시가에 의하여 산정하여야 하고, 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2) 다음으로, 양도가액을 기준시가로 산정할 경우에도 취득가액은 실지거래가액으로 산정하여야 한다는 주장에 대하여 살펴본다. 구 소득세법 제100조 제1항에 의하면, 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다고 규정하고 있으므로, 피고가 이 사건 부동산의 양도가액 및 취득가액을 모두 기준시가에 의하여 산정한 것은 위 규정에 따른 것으로서 적법하고, 원고 주장과 같이 양도가액은 기준시가에 의하면서도 취득가 액은 실지거래가액으로 산정하여야 할 아무런 법적 근거가 없으므로, 원고의 위 주장 역시 이유 없다.

(3) 따라서, 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 위 주장들은 모두 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.