서울행정법원2010구단11941 (2011.10.14)

조심2010서0191 (2010.03.22)

공동지분권자의 양도소득세 신고내용에 따라 실지취득가액이 확인되는 경우에 해당함

공동으로 주택의 각 1/2 지분씩 취득하였다가 양도한 경우 지분권자의 양도소득세 신고서상 취득가액을 실지거래가액으로 본 것은 적법하고 증축비용이나 중개수수료에 대한 아무런 입증이 없으므로 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정할 수 없음

소득세법 제97조

2011누39426 양도소득세부과처분취소

이XX

성동세무서장

서울행정법원 2011. 10. 14. 선고 2010구단11941 판결

2012. 5. 8.

2012. 6. 8.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다.

피고가 2009. 10. 5. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

1. 양도소득세

아래와 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1, 2, 11, 15, 16호증, 을 제1내지 4 △호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 제1심 증인 전AA의 증언에 변론 전체 취지를 종합하여 인정된다.

[1]

0원고는 2002. 12. 17. 처형 김BB과 공동으로 서울 광진구 XX동 000-10 토지 및 건물(이하 '이 사건 주택'이라고 한다)을 전AA로부터 취득한 후 2007. 8. 31. 이 사건 주택을 000원에 양도하였다.

0원고는 2007. 10. 31. 이 사건 주택의 1/2 지분에 관하여 양도가액을 실지거래가액 000원으로, 취득가액을 그 당시 적용되던 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목에 의하여 산정한 환산가액 000원으로, 기타 필요경비를 000원으로 하여 양도소득세 000원을 신고・납부하였다.

[2]

O한편, 김BB도 이 사건 주택의 1/2 지분에 관하여 원고와 같은 내역으로 양도소득세 신고・납부를 하였으나 관할세무서장으로부터 양도소득세 수정신고 안내문을 수령한 후, 2008. 5. 30. 취득가액을 실지거래가액인 000원(매매대금 000원 및 취득세・농특세 000원, 등록세・지방교육세 000원의 합계액 000원의 1/2로 보인다), 기타 필요경비를 000원(양도 당시 부동산중개료 000원 및 지붕공사비 000원의 합계액 000원의 1/2로 보인다)으로 하여 양도소득세 수정신고・납부를 하였다.

0이에 피고는 원고가 이 사건 주택 1/2 지분의 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 보아, 취득가액을 환산가액으로 하지 않고 김BB이 수정신고・납부한 내용과 같이 000원으로 보고, 기타 필요경비를 000원으로 적용하여 2009. 9. 1. 원고에 대하여 2007년 귀속 양도소득세 000원을 부과하였다.

[3]

O이에 원고는 2009. 12. 31. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2010. 3. 22. 위 심판청구를 기각하였다.

O그 후 원고가 양도소득세 신고불성실 가산세의 계산 오류를 지적하자 피고는 2010. 12. 8. 위 부과처분을 직권경정하여 환급금 000원, 환급가산금 000원을 반환하였다[이하 2009. 9. 1.자 양도소득세 부과처분 중 위와 같이 직권경정되고 남은 000원(= 000원 - 000원 - 000원)의 부과처분을 '이 사건 처분'이라고 한다].

O원고와 김BB은 전AA로부터 매매대금 000원에 이 사건 주택을 매수하였고, 을 제6호증이 그 매매계약서이다.

2. 원고의 주장

원고가 김BB과 공동으로 이 사건 주택을 취득함과 동시에 2세대가 함께 사생활의 보호를 받으면서 거주할 수 있도록 전면적인 증개축 공사를 실시하였으나, 당시 취득계약서 및 입금표, 취득 중개수수료 영수증, 증축 공사비 관련 영수증 등을 보관하지 못하였다.

따라서 취득 매매대금, 취득 중개수수료, 증축 공사비는 이 사건 주택의 취득에 소요된 실지거래가액이나 증빙자료가 없어 이를 확인할 수 없는 경우에 해당하므로, 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목에 의하여 환산가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다.

그럼에도 피고가 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우임을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 「국세기본법」 상 실질과세의 원칙이나 근거과세의 원칙에 반하는 것으로서 위법하다.

3. 판단

가. 관련 규정 및 법리

(1) 원고가 이 사건 주택을 양도할 당시 적용되던 「소득세법」 제97조 제1항에 의하면, 자산의 양도로 인한 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비는 취득가액(제1호), 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(제2호), 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(제3호)이다. 취득가액은 원칙적으로 '자산의 취득에 소요된 실지거래가액'(제1호 가목)이나, '취득 당시 실지거래가액'을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(제1호 나목)을 취득가액으로 한다

(2) 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 가목의 '취득에 소요된 실지거래가액'은, 「소득세법」 시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제163조 제1항 제1호)과 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득 금액의 계산에 있어서 필요경비로 산입된 것을 제외한 금액(제2호)인데, 「소득세법」 시행령 제89조 제1항은, 「소득세법」 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액에 관하여 타인으로부터 매입한 자산의 경우는 매입가액에 취득세・등록세 기타 부대비용을 가산한 금액에 의한다고 규정하고 있다.

(3) 「소득세법」 시행령 제163조 제3항 제3호는, '양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용'이 「소득세법」 제97조 제1항 제2호의 자본적 지출액에 해당한다고 규정하고 있다.

(4) 한편, 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담한다. 그러나 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요는 납세의무자에게 돌아간다고 할 것이다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결 등).

나. 증축비용

[1]

(1) 원고는 증축공사비용이 「소득세법」 제97조 제1항 제1호의 취득가액에 해당함을 전제로 영수증 등 증빙자료가 없어 증축공사에 소요된 비용을 확인할 수 없는 없는 경우에는 제97조 제1항 제1호 나목의 '매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액'을 적용하여야 한다는 취지로 주장한다.

"(2) 그러나 원고가 지출하였다고 주장하는 이 사건 주택의 증축비용은양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용'으로 볼 수 있어(「소득세법」 시행령 제163조 제3항 제3호, 「소득세법」 제97조 제1항 제1호의 취득가액이 아니라 제2호의 자본적 지출액에 해당하므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.",[2]

나아가 원고가 실제로 증축비용을 지출하였는지 살펴본다.

(1) 원고가 주장하는 증축비용 산정의 기초가 되는 자료는 대부분 원고나 처형인 김BB 등의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청인 피고로서는 조사하기 어려운 반 면, 원고로서는 본래 입증하기 비교적 용이하다고 할 수 있으므로, 앞서 본 법리에 따 라 이 사건에서는 납세의무자인 원고에게 증축비용에 관한 증명책임이 있다고 보는 것 이 타당하다.

(2) 갑 제2 내지 10호증(가지번호가 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 원고가 이 사건 주택을 매입한 직후 1층과 2층을 연결하는 계단 등의 공사를 진행한 사실은 인정되나, 더 나아가 원고가 지출한 비용에 대하여는 아무런 입증이 없는 반면, 갑 제11호증, 을 제1호증(가지번호 포함), 을 제2호증, 을 제4호증의 4, 5, 을 제5호증의 각 기재에 의하면 원고와 이 사건 주택을 공동으로 매수한 김BB이 이 사건 주택의 지붕공사비로 000원을 지출하였다는 이유로 이를 필요경비로 보아 양도소득세 수정신고를 하고, 이에 부합하는 증빙자료도 구비한 사실이 인정된다.

(3) 그렇다면, 원고가 위와 같이 증빙자료에 의하여 지출이 확인되어 이미 이 사건 처분에 반영된 000원(= 000원 x 1/2)을 초과한 증축비용이 있다고 하더라도 이 사건 주택의 양도가액에서 공제되는 필요경비(자본적 지출액)로 인정할 수 없다.

다. 실지거래가액

(1) 원고는, 이 사건 주택의 취득에 소요된 매매대금의 증빙자료가 없어 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목의 '취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우'에 해당하므로 환산가액에 의하여 취득가액을 산정하여야 한다고 주장한다.

(2) 그러나 을 제6호증의 기재에 제1심 증인 전AA의 증언을 종합하면, 원고와 김BB이 전AA로부터 000원에 이 사건 주택을 매수한 사실을 인정할 수 있어

「소득세법」 제97조 제1항 제1호가 정한 '자산의 취득에 소요된 실지거래가액'을 확인할 수 있는 경우에 해당하는바, 이 사건 주택의 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 확인된 실지거래가액에 의하여 산정하여야 하므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

라. 중개수수료

(1) 원고는, 자산의 취득과 관련하여 지출한 중개수수료는 양도가액에서 공제되는 필요경비 중 '취득가액'에 포함되는데, 원고는 이 사건 주택의 취득 당시 중개인을 통하여 매매계약을 체결하고 중개수수료를 지출하였으나 관련 영수증 등 증빙자료가 없어 이를 확인할 수 없는바, 이는 결국 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목의 '취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우'에 해당하므로 환산가액에 의하여 취득가액을 산정하여야 한다고 주장한다.

(2) 앞서 본 바와 같이 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액에서 공제되는 필요경비에 취득가액이 포함되고 타인으로부터 자산을 매입한 경우 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 가목의 '취득에 소요된 실지거래가액'에는 '매입가액에 취득세・등록세 기타 부대비용을 가산한 금액'(「소득세법」 시행령 제89조 제1항 제1호)이 포함되며 △ 취득과 관련하여 지출한 중개수수료는 '기타 부대비용'에 해당된다(피고는 취득 관련 중개수수료가 「소득세법」 제97조 제1항 제3호의 '양도비'에 해당된다고 주장하나, 앞서 살펴 본 관련 규정에 비추어 볼 때, 위 규정의 양도비는 취득한 자산을 양도할 때 지출하는 양도비를 의미하는 것이므로, 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다).

(3) 한편, 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목에 의하여 '취득 당시의 실지거래가 액을 확인할 수 없는 경우'에 적용되는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또 는 환산가액(이하 '환산가액 등'이라고 한다)은 해당 자산의 추계조사의 방법(「소득세법」 제114조 제2항 내지 제7항)에 의하여 결정된다.

추계조사는 구체적으로 '양도 당시의 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액 또는 기준시가' 등의 비교대상에 취득 당시와 양도 당시의 기준시가의 비율(취득 당시의 기준시가/양도 당시의 기준시가)을 곱하여 환산가액 등을 산출하는 제도로서(「소득세법」 시행령 제176조의2 제1항, 제2항), 위와 같은 간접적인 자료에 의하여서라도 적정한 시가를 찾아 양도차익을 산정하려는 보충적인 방법인바, 환산가액 등의 산정에 있어서 부대비용을 제외한 해당 자산의 객관적인 교환가치를 파악하는 것을 목적으로 하고 있다.

(4) 또한 「소득세법」 제97조 제3항 제1호는, '취득에 소요된 실지거래가액'에 의하여 취득가액을 산정하는 경우(제1항 제1호 가목)에는 '취득에 소요된 실지거래가액'에 자본적 지출비(제1항 제2호)와 양도비(제1항 제4호)를 가산하여 필요경비를 산정하도록 규정하고 있는 반면 제3항 제2호는, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액 등에 의하여 취득가액을 산정하는 경우(제1항 제1호 나목)에는 앞서 본 추계조사에 의하여 산정한 금액(제114조 제7항)에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액을 가산하여 필요경비를 산정하도록 규정하고 있으며 이에 따라 「소득세법」 시행령 제163조 제6항 각 호는, 추계조사에 의하여 산정된 금액에 가산 되는 금액을 토지 또는 건물 등 자산에 관한 기준시가(「소득세법」 제99조)에 일정한 비율(자산의 종류에 따라 3/100, 7/100, 1/100으로 다르다)을 곱하여 산정하도록 규정 하고 있다.

위와 같은 규정내용에 비추어 볼 때, 「소득세법」 시행령 제163조 제6항 각 호에 의하여 산정되는 금액은 해당 자산의 객관적인 교환가치에 부가되는 비용으로서 「소득세법」 제97조 제3항 제1호16)에 의하여 '취득에 소요된 실지거래가액'에 부가되는 자본적 지출비 또는 양도비에 상응하거나, 「소득세법」 시행령 제89조 제1항 제1호에서 자산의 매입가액에 가산되는 '취득세 ・ 등록세 기타 부대비용'에 상응한다고 볼 수 있다.

(5) 이상에서 본 바를 종합해 보면, 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 가목의 '취득에 소요된 실지거래가액'에는 '매입가액에 취득세・등록세 기타 부대비용을 가산한 금액'이 포함되는 것과는 달리, 제1호 나목의 '취득 당시의 실지거래가액'은 해당 자산의 취득을 위하여 지출한 순수한 대가를 의미하고, 여기에 '취득세, 등록세 기타 부대비용'은 포함되지 않는다고 해석하여야 할 것이다.

[3]

(1) 그렇다면, 자산의 취득 당시 지출한 매입금액은 확인되나 중개수수료 등 부대비용만 확인되지 않는 경우에는 「소득세법」 제97조 제1호 나목의 '취득 당시의 실지거래 가액을 확인할 수 없는 경우'에 해당하지 않는다고 할 것인바, 이 경우 중개수수료 등 부대비용을 필요경비로 인정받기 위해서는 앞서 증축비용에 관하여 살펴 본 바와 마찬가지로 납세의무자인 원고가 취득 중개수수료에 관한 증명을 하여야할 것이다.

(2) 원고가 이 사건 주택의 취득 당시 중개수수료를 지출하였는지 보건대, 을 제6호 증의 기재에 의하면, 원고와 김BB이 전AA로부터 이 사건 주택을 매입할 당시 부동산중개업자인 유DD이 위 매매를 중개한 사실은 인정되나, 나아가 원고가 유DD에게 중개수수료를 지급하였는지 여부나 그 수액에 관하여는 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로, 그 중개수수료는 이 사건 주택의 양도가액에서 공제되는 필요경비(취득가액)로 인정할 수 없다.

마. 소결론

따라서 원고가 주장하는 증축비용이나 중개수수료를 그 증빙자료가 없다는 이유로 인정하지 않고 원고와 공동으로 이 사건 주택을 취득하였다가 양도하면서 실지거래가액에 의하여 양도소득 수정신고를 한 김CC의 신고내역에 터 잡아 원고에게 000원의 양도소득세를 부과한 피고의 이 사건 처분은 「국세기본법」 상 실질과세의 원칙이나 근거과세의 원칙에 위배되지 않는다.

4. 결론

그렇다면 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인 바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.