조심2010서0191 (2011.03.22)

취득 중개수수료가 확인되지 않는다는 이유로 환산가액 적용할 수 없음

취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 적용하는 경우 취득에 소요된 실지거래가액이란 부동산 매입금액만을 의미하는 것으로 해석함이 타당하고 취득 중개수수료가 확인되지 않는다는 이유로 환산가액에 의하여 취득가액을 결정할 수 없음

2010구단11941 양도소득세부과처분취소

이AA

성동세무서장

2011. 9. 16.

2011. 10. 14.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2009. 10. 5. 원고에 대하여 한 2007년 귀속 양도소득세 13, 783, 580원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 원고의 처형 소외 김BB과 공동으로 2002. 12. 17. 서울 광진구 O동 000-00 토지 및 건물(이하 '이 사건 주택'이라 한다)을 전CC로부터 취득한 후 2007. 8.31. 이 사건 주택을 12억 원에 양도하였다.

나. 원고는 이 사건 주택의 1/2 지분에 관하여 양도가액을 실지거래가액 6억 원, 취 득가액을 환산가액 429.283, 454원, 기타 필요경비를 6, 664, 625원으로 하여 양도소득세 13, 039, 144원을 신고・납부하였다.

다. 한편, 김BB도 이 사건 주택의 1/2 지분에 관하여 원고와 같은 내역으로 양도소득세 신고・납부를 하였으나 관할세무서장으로부터 양도소득세 수정신고 안내문을 수령 한 후 2008.5. 30 취득가액을 실지거래가액인 357, 470, 000원(매매대금 690, 000, 000원 및 취득세・농특세 9, 460, 000원, 등록세・지방교육세 15, 480, 000원의 합계액 714, 940, 000 원의 1/2로 보인다), 기타 필요경비를 4, 450, 000원(양도 당시 부동산중개료 6, 000, 000원 및 지붕공사비 2, 900, 000원의 합계액 8, 900, 000원의 1/2로 보인다)으로 하여 양도소득 세 수정신고 납부를 하였다.

라. 이에 피고는 원고가 이 사건 주택 1/2 지분의 취득에 소요된 실지거래가액을 확 인할 수 있는 경우로 보아, 취득가액을 환산가액으로 하지 않고 김BB이 수정신고・납 부한 내용과 같이 357, 470, 000원으로 보고, 기타 필요경비를 4, 450, 000원으로 적용하여 2009. 10. 5 원고에 대하여 2007년 귀속 양도소득세 14, 092, 950원을 부과하였다.

마. 원고가 양도소득세 신고불성실 가산세의 계산 오류를 지적하자 피고는 2010. 12 8. 위 부과처분을 직권경정하여 환급금 296, 570원, 환급가산금 12, 800원을 반환하였다 (이하, 2009. 10. 5.자 양도소득세 부과처분 중 직권경정 되고 남은 13, 783, 580원(= 14, 092, 950원 - 296, 570원 - 12, 800원)의 부과처분을 '이 사건 처분'이라 한다).

바. 그런데 원고와 김BB은 전CC로부터 매매대금 690, 000, 000원에 이 사건 주택 을 매수하였고, 을 제6호증이 그 매매계약서이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 11, 15, 16호증, 을 제1 내지 4, 6호증(이상 각 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 전CC의 증언, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

원고가 김BB과 함께 이 사건 주택을 취득함과 동시에 2세대가 함께 사생활의 보호를 받으면서 거주할 수 있도록 전면적인 증개축 공사를 설시하였으나, 당시 취득계약서 및 입금표, 취득 증개수수료 영수증, 증축 공사비 관련 영수증 등을 보관하지 못하고 있는바, 취득 매매대금, 취득 중개수수료, 증축 공사비는 이 사건 주택의 취득에 소요된 실지거래가액으로서 이를 확인할 수 없는 경우이므로 소득세법 제97조 제1항 제l호 나목에 의하여 환산가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다. 이와 달리 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우임을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 판단

거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것, 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것이고, 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이며 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가 액을 취득가액으로 하는바(구 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것, 이하 구 소득세법이라고만 한다) 제97조 제1항), 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 소득세법 시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액과 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비로 산업된 것을 제외한 금액이고{구 소득세법 시행령(2007.12. 31. 대통령령 제20516호로 개정되기 전의 것, 이하 구 소득세법 시행령이라고만 한다) 제163조 제1항l, 구 소득세법 시행령 제89조 제1항은 "소득세법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세・등록세 기타 부대비용을 가산한 금액에 의한다"고 규정하고 있다. 먼저 이 사건의 경우, 취득 당시 매입가액이 690, 000, 000원으로 확인할 수 있는 금액임은 앞서 기초사실에서 본 바와 같고, 원고가 주장하는 증축 공사비는 자본적 지출액에 해당하는 것으로 취득가액에 해당하지 않는다. 그렇다면 이 사건 주택 취득 당시 매입가액이 확인됨에도 불구하고 원고가 주장하는 취득 중개수수료가 확인되지 않는 경우를 '취득 당시 실지거래가액'을 확인할 수 없는 경우로 보아 부동산매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 하여야 하는지에 관하여 본다 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또 는 기준시가 등과 같은 간접적인 자료에 의하여 적정한 시가를 찾아 양도차익을 산정 하는 보충적인 방식인 추계방식은 실지거래가액의 확인을 둘러싸고 과세관청과 납세자 사이에 빈번하게 발생하는 갈등과 분쟁을 해결하기 위하여 도입된 제도인바, 납세자와 과세관청 사이에 부동산의 매입 및 매도에 관하여 인정 또는 확인의 대상으로 통상 문 제가 되는 실지거래가액은 해당 부동산의 매입가액 및 매도가액이지 그에 따른 부대비용은 아닌 것으로 보이는 점, 구 소득세법 시행령 제163조 제1항, 제89조 제1항에 의 하면, 부통산 매입의 경우 '취득에 소요된 실지거래가액'에는 매입가액에 취득세・등록세 기타 부대비용을 가산한 금액, 취득을 위해 직접 소요된 소송비용・화해비용이 모두 포함되는 것으로 보이나, 매입가액에 일정한 비율로 부과되는 취득세・등록세와 달리 기타 부대비용이나 위 소송비용・화해비용은 납세자가 그 비용의 지출을 주장입증하기 전에 파세관청이 이를 미리 확인하는 것은 현실적으로 불가능하고, 납세자가 그 비용의 지출을 주장・입증하는 활동을 하더라도 그 비용이 취득을 위하여 직접 그리고 실제 소요 되었는지 여부를 확인하는 과정에는 여러가지 사실상・법률상 문제가 있을 수 있는 것 이어서 기타 부대비용 및 위 소송비용・화해비용을 포함할 경우 취득에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우가 허다할 것인바, 매입금액이 확인됨에도 불구하고 그 러한 비용을 포함한 '취득에 소요된 실지거래가액'을 확인할 수 없다는 이유로 곧바로 추계방식에 의하여 취득가액을 산정하는 것은 실지거래가액으로 양도차익을 계산하고 자 하는 소득세법의 기본 취지에 명백히 어긋나는 점을 고려하면, 부동산 매입의 경우 '취득에 소요된 실지거래가액'을 확인할 수 없어 환산가액 등 추계방식으로 취득가액을 결정하는 경우 '취득에 소요된 실지거래가액'이란 부동산의 매입금액만을 의미하는 것으로 한정하여 해석함이 타당하다 결국 매입금액이 확인됨에도 불구하고 취득 중개수수료가 확인되지 않는다는 이유로 환산가액에 의하여 취득가액을 결정할 수는 없는 것이다. 원고의 위 주장은 이유 없고, 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.