대한주택보증주식회사

별지 1. 목록 기재와 같다.(원고 및 원고 보조참가인의 소송대리인 법무법인 지산 담당변호사 박기웅)

주식회사 유니버스토건외 1(소송대리인 법무법인 한결 담당변호사 박경일)

2005. 3. 2.

1. 원고에게,

가. 피고 주식회사 유니버스토건은 별지 2. 목록 기재 각 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 강남등기소 2004. 5. 10. 접수 제36797호로 경료한 소유권보존등기의 각 말소등기절차를 이행하라.

나. 피고 그랜드캐피탈 주식회사는 위 각 말소등기에 대하여 각 승낙의 의사표시를 하라.

2. 소송비용은 피고들이 부담한다.

주문과 같다.

1. 기초사실

다음 각 사실은, 원고와 피고 주식회사 유니버스토건 사이에서는 민사소송법 제150조 에 의하여 이를 자백한 것으로 보고, 원고와 피고 주식회사 그랜드캐피탈 사이에서는 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 12호증, 을나 제1 내지 4호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 주택건설사업과 관련한 각종 보증 등을 행함으로써 주택분양 계약자 및 입주자를 보호하고, 주택건설사업자의 원활한 사업수행을 지원하여 주택건설을 촉진함으로써 국민의 주거복지 향상과 국민경제의 균형있는 발전에 기여하는 것을 목적으로 하는 법인이고, 피고 주식회사 유니버스토건(이하 ‘피고 유니버스토건’이라 한다)은 주택건설사업 등을 목적으로 하는 법인이며, 피고 그랜드캐피탈 주식회사(이하 ‘피고 그랜드캐피탈’이라 한다)는 매출채권의 양수, 관리, 대금회수와 이에 관련된 자금지원 등을 목적으로 하는 법인이다.

나. 피고 유니버스토건은 2002. 11. 8. 서울특별시 강남구청장으로부터 서울 강남구 (상세 지번 생략) 대 4,023.23㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 지상에 아파트 2개동 81세대 및 부대복리시설(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 신축하는 ‘ (명칭 생략)아파트 신축사업’을 승인받았다.

다. 피고 유니버스토건은 원고와 사이에 아래와 같은 분양보증계약을 체결하고자 2002. 11. 18. 이 사건 대지와 그 지상에 건축 중이거나 건축된 건물을 원고에게 신탁하기로 약정하고 같은 날 이 사건 대지에 관하여 원고 명의로 신탁등기를 경료 하였고, 2002. 11. 22.에는 원고가 분양보증책임을 부담하는 조건으로 이 사건 대지와 아파트(건축 중인 건축물을 포함한다) 등에 관한 일체의 권리를 원고에게 양도하기로 약정하였다. 그 후 피고 유니버스토건은 2002. 11. 22. 원고와 사이에 분양보증계약을 체결하여 피고 유니버스토건이 부도, 파산 등으로 주택분양계약을 이행할 수 없는 경우에 원고가 당해 주택의 ‘분양이행’ 또는 납부한 입주금의 환급책임을 지기로 약정하였다.

라. 피고 유니버스토건은 이 사건 아파트 신축사업을 진행하던 중 2003. 7. 22. 부도가 발생하여 공사를 중단하게 되었는데, 그 당시인 2003. 7.경 공사 진행정도는 지하 주차장 기초 골조공사가 진행 중이었고, 조적공사는 전혀 진행되지 아니하였다. 이에 원고는 위 주택분양보증에 기한 보증책임을 ‘분양이행’의 방법으로 이행하고자 소외 주식회사 한진중공업으로 하여금 잔여공사를 이행하도록 하여 2004. 5.경 나머지 공사를 완료하였다.

마. 그 후 원고는 2004. 5. 27. 이 사건 아파트에 관하여 사업주체인 피고 유니버스토건이 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없음을 이유로 주택법 제29조 에 근거한 분양보증인으로서, 강남구청에 사용검사를 신청하여 승인을 받았다.

바. 한편, 피고 유니버스토건은 2002. 11. 22.경 피고 그랜드캐피탈로부터 이 사건 아파트 신축사업 비용 명목으로 금 34억 5천만 원을 대여 받았는바, 원금은 2003. 3. 31.까지 일시 상환하고, 이자 및 금융지원수수료 25억 원은 2003. 12. 31.까지 분할하여 상환하며, 각 상환기일에 상환의무를 불이행할 경우에는 연 180%의 비율에 의한 위약금을 지급하기로 약정하였다(이하 ‘제1차 대출계약’이라 한다). 또한, 피고 유니버스토건은 위 대출계약을 체결하면서 대출채무를 담보하기 위하여 피고 그랜드캐피탈에게 이 사건 아파트 중 40평형 아파트 9세대를 양도담보로 제공하기로 약정하고, 이에 따라 2003. 1. 14.경(해당 분양계약서에는 ‘2002. 1. 14.’로 기재되어 있으나, 계약서에 인쇄되어 있는 연도인 ‘2002’를 ‘2003’으로 수정하지 아니하여 생긴 잘못으로 보인다) 피고 그랜드캐피탈과 사이에 이 사건 아파트 중 ‘101동 105호 내지 905호(9세대)’를 분양하는 내용의 분양계약서를 작성하였다.

사. 그리고 피고 유니버스토건은 2003. 1. 15.경 피고 그랜드캐피탈로부터 부산 북구 만덕동 산 185외 11 필지 지상에 시행하는 아파트 신축사업 비용 명목으로 금 38억 원을 추가로 대여 받았는바, 원금 38억 원과 이자 및 자금지원수수료 20억 원 합계 58억 원을 2003. 2. 14.까지 상환하되, 이를 불이행하는 경우에는 1일당 1%의 비율에 의한 위약금을 지급하기로 약정하였다(이하 ‘제2차 대출계약’이라 한다). 또한, 피고 유니버스토건는 위 대출계약을 체결하면서 대출채무를 담보하기 위하여 피고 그랜드캐피탈에게 이 사건 아파트 중 33평형 아파트 10세대를 양도담보로 제공하기로 약정하고, 이에 따라 2003. 1. 15.경(해당 분양계약서에는 ‘2002. 1. 15.’로 기재되어 있으나, 위에서 본 바와 같은 동일한 이유로 인한 잘못으로 보인다) 피고 그랜드캐피탈과 사이에 이 사건 아파트 중 ‘101동 903호, 101호, 202호, 302호 402호, 502호, 602호, 702호 802호, 902호’를 분양하는 내용의 분양계약서를 작성하였다.

아. 그 후 피고 그랜드캐피탈은 피고 유니버스토건에 대한 제1, 2차 대출채권을 담보하고자 별지 2. 목록 기재 아파트 19세대를 양도담보 받았다고 주장하면서 당원에 가처분을 신청하여 2004. 5. 7. 위 아파트 19세대에 관하여 부동산처분금지가처분결정을 받았고, 이에 따른 가처분등기촉탁에 의하여 피고 유니버스토건 명의로 주문 제1항과 같은 소유권보존등기가 경료되었다.

자. 원고는 이 사건 아파트에 관한 2004. 5. 27.자 사용검사승인에 기하여 소유권보존등기를 신청하였는데 피고 유니버스토건 명의로 소유권보존등기가 경료된 위 아파트 19세대를 제외한 나머지 아파트 세대에 관하여만 원고 명의의 소유권보존등기가 경료되었다.

차. 한편, 위 아파트 19세대 중 ‘101동 405호, 902호’를 제외한 나머지 17세대에 관하여 원고 보조참가인들은 2002. 12.부터 2003. 1.경 피고 유니버스토건과 사이에 각 분양계약을 체결하였다(305호에 관하여는 원고 보조참가인 1과 소외 1이 공동수분양자로 분양계약을 체결하였다).

2. 판 단

가. 청구원인에 대한 판단

살피건대, 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 그 건축허가가 타인의 명의로 된 여부에 관계없이 그 건물의 소유권을 원시취득한다 할 것인바( 대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결 참조), 이 사건의 경우, 위 인정사실에 의하면, 피고 유니버스토건이 이 사건 아파트의 신축사업계획승인을 받았으므로 구 주택건설촉진법(법률 제6250호) 제33조 제4항 (사업계획의 승인을 얻은 때에는 건축법상의 건축허가를 받은 것으로 본다)에 의하여 피고 유니버스토건 명의로 건축허가를 받았다고 인정할 수 있으나, 한편, 피고 유니버스토건의 파산으로 인하여 원고가 이 사건 아파트 신축공사를 이어받게 되었는데 그 당시 공사는 지하 주차장 기초 골조공사가 진행 중이었고 조적공사는 진행되지 아니하여 지하 부분은 독립한 건물로서의 요건을 갖추지 아니한 점, 원고가 주식회사 한진중공업을 시공자로 정하여 나머지 공사를 모두 완료한 후 사용검사를 신청하여 승인을 받은 점 등에 비추어 보면, 피고 유니버스토건 명의의 건축허가에도 불구하고, 원고는 별지 2. 목록 기재 아파트 19세대를 포함한 이 사건 아파트 전체에 관한 소유권을 원시취득하였다 할 것이다.

그렇다면, 위 아파트 19세대에 관한 주문 제1항 기재 각 소유권보존등기의 명의자인 피고 유니버스토건은 소유자인 원고의 이 사건 방해제거청구에 응하여 원고에게 위 소유권보존등기를 말소할 의무가 있고, 말소될 소유권보존등기상의 소유권에 대하여 가처분등기를 경료한 피고 그랜드캐피탈은 등기상 이해관계 있는 제3자로서 소유권자인 원고에 대하여 위 말소등기절차에 필요한 승낙을 할 의무가 있다.

나. 피고 그랜드캐피탈의 주장에 대한 판단

이에 대하여 피고 그랜드캐피탈은, 원고가 피고 유니버스토건의 부도 이후 이 사건 아파트 공사를 승계하여 시공한 것은 보증책임을 이행한 것으로 이러한 경우 주택보증약관에 ‘원고는 구상권을 취득한다’고 규정되어 있으므로, 원고가 구상권을 취득하는 것은 별론으로 하고, 위 아파트 19세대에 관하여 소유권을 취득하지는 못한다는 취지로 주장한다.

살피건대, 갑 제2호증의 2의 기재에 의하면 주택보증약관 제11조 제1항에 ‘보증회사(원고)가 보증채무를 이행한 때에는 주채무자(피고 유니버스토건)에 대하여 구상권을 가진다’고 규정되어 있으나, 위 약관상 구상권 취득 규정이 있다 하여 원고가 위 아파트 19세대의 소유권을 취득하지 못한다고 볼 아무런 이유가 없을 뿐만 아니라, 오히려 분양보증약정에 따른 보증의무의 이행으로 보증회사가 소유권을 취득하는 경우 보증회사는 수분양자로부터 잔여입주금을 받을 수 있을 뿐이지(위 약관 제8조 제4항 참조), 이미 건설사업자에게 납부된 금원을 수분양자에게 추가로 청구할 수는 없으므로( 대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다46160 판결 참조), 이러한 경우 보증회사는 초과지출부분에 대하여 주채무자에게 구상할 필요가 있다고 할 것이므로, 결국 피고 그랜드캐피탈의 위 주장은 이유 없다.

또한, 피고 그랜드캐피탈은 피고 유니버스토건으로부터 양도담보의 목적으로 별지 2. 목록 기재 아파트 19세대를 분양받았는바, 위 아파트 19세대의 양도담보권자인 피고 그랜드캐피탈은 분양보증한 원고에게 분양보증계약상의 의무이행을 요구할 수 있는바, 원고의 피고 그랜트캐피탈에 대한 이 사건 청구는 위 아파트 19세대에 관하여 분양보증계약상 권리주장을 할 수 있는 자에 대한 청구로 신의칙상 허용되지 아니한다고 주장한다.

살피건대, 주택법 및 같은법 시행령의 규정에 의한 원고의 주택분양보증제도는 위 법률에 의하여 제정된 주택공급에관한규칙 소정의 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 수분양자들을 보호하는 데에 그 취지가 있으므로, 주택분양보증을 한 원고는 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자로부터 주택을 분양받은 수분양자들이 계약금 및 중도금을 납부할 것을 전제로 그들이 납부한 분양대금의 환급이나 주택의 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 봄이 상당하고, 주택건설사업자에 대한 채권자가 그 채권을 담보하거나 회수하기 위한 방편으로 주택건설사업자와의 사이에 분양계약을 체결하면서 기존의 채권으로 분양계약에 따른 분양대금의 지급에 충당하기로 약정한 경우에는 주택분양보증을 한 원고는 기존의 채권으로 충당된 분양대금 상당액의 환급이나 분양에 대한 보증책임을 부담한다고 할 수 없으므로( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2000다18790 판결 참조), 결국 원고는 양도담보의 목적으로 분양계약을 체결한 피고 그랜트캐피탈에 대하여 분양보증계약상의 보증책임을 부담하지 아니하므로, 원고가 피고 그랜트캐피탈에 대하여 위 보증책임을 부담함을 전제로 하는 피고 그랜트캐피탈의 위 주장은 더 이상 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 있으므로 이를 인용한다.

[별지 생략]