수분양자들이 주택건설사업자(분양자)에게 계약금과 중도금외 잔금까지 선지급한 상태에서 주택건설사업자의 부도로 인하여 주택분양보증을 한 대한주택보증 주식회사가 스스로 승계시공자가 되어 분양이행을 완료한 경우, 대한주택보증 주식회사는 수분양자들에 대하여 잔금의 지급을 청구할 권리가 없다고 한 사례

수분양자들이 주택건설사업자(분양자)에게 계약금과 중도금외 잔금까지 선지급한 상태에서 주택건설사업자의 부도로 인하여 주택분양보증을 한 대한주택보증 주식회사가 스스로 승계시공자가 되어 분양이행을 완료한 경우, 대한주택보증 주식회사는 수분양자들에 대하여 잔금의 지급을 청구할 권리가 없다고 한 사례.

민법 제741조 , 구 주택건설촉진법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16283호로 개정되기 전의 것) 제43조의5 제1항 제4호 (가)목 , 구 주택공급에관한규칙(1996. 6. 29. 건교부령 제70호로 개정되기 전의 것) 제26조

원고 1 외 5인 (소송대리인 법무법인 덕수 담당변호사 김창국 외 7인)

대한주택보증 주식회사 (소송대리인 변호사 박기웅)

서울고법 2000. 7. 20. 선고 2000나2 155 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고(당초 주택사업공제조합이었으나 1999. 6. 3. 현재와 같은 명칭으로 변경되고 그 권리·의무를 피고가 포괄승계하였다. 이하 '피고'라고만 한다)와 주식회사 동성종합건설(이하 '동성건설'이라고만 한다) 사이에 체결된 이 사건 주택분양보증은 '계약금 및 중도금의 환급이행' 또는 '당해 주택의 분양이행'의 책임을 지는 구 주택건설촉진법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16283호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 시행령'이라고 한다) 제43조의5 제1항 제4호 (가)목 의 주택분양보증이라고 할 것인데, 잔금을 환급이행의 대상에서 배제하고 있는 위 조항의 취지와 피고는 분양대금 중 잔금을 공제한 계약금과 중도금 합계 72,354,406,000원의 한도 내에서 이 사건 주택분양보증에 따른 책임을 지기로 약정한 점, 분양계약상 잔금은 원칙적으로 입주지정일에 납부하기로 규정되어 있는 점 및 이 사건 약관에 피고가 분양이행을 하는 경우에는 분양계약자가 잔여분양대금을 승계시공자에게 납부하여야 한다는 규정을 둔 점 등에 비추어 피고로서는 환급이행의 경우와 마찬가지로 분양이행의 경우에도 이미 납부된 계약금 및 중도금에 한하여 이를 납부한 것으로 인정할 책임을 지고, 적어도 잔금에 관하여는 승계시공자가 그 수령권을 가진다고 보아야 할 것이므로, 원고들이 동성건설에 잔금을 미리 지급한 후 승계시공자인 피고가 원고들로부터 다시 잔금을 수령하였다고 하여 이를 부당이득이라고 볼 수는 없다고 하여 피고가 주택분양보증인으로서 분양이행을 하는 과정에서 원고들로부터 잔금을 이중으로 수령한 것은 법률상 원인 없이 이득을 취한 것이므로 이를 반환하여야 한다는 원고들의 이 사건 부당이득금 청구를 배척하였다.

2. 그러나 기록에 의하면, 피고는 동성건설이 파산 등으로 이 사건 분양계약에 따라 당해 주택의 분양(사용검사를 포함한다. 이하 같다)이행을 하지 못하는 경우 수분양자들인 원고들에 대하여 "기납부된 계약금 및 중도금의 환급이행 또는 당해 주택의 분양이행 채무"를 지게 되고{ 구 시행령 제43조의5 제1항 제4호 (가)목 , 주택분양보증약관 제1조}, 보증채무의 이행방법은 피고가 결정하며(주택분양보증약관 제5조), 피고가 분양이행을 하는 경우 "잔여분양대금"은 승계시공자에게 납부하여야 하는바(주택분양보증약관 제6조 제3항), 이 사건 분양계약상 잔금은 원칙적으로 입주지정일에 납부하는 것으로 규정되어 있다고 하더라도 위 분양계약에 중도금 및 잔금에 대하여 선납규정을 아울러 두고 있어 잔금선납이 분양계약상 금지되어 있는 것도 아니고, 환급이행의 대상을 계약금과 중도금의 합계액으로 한정하고 잔금은 환급이행의 대상에서 배제하였다고 하더라도 이로써 분양이행을 완료한 피고에게 원고들에 대하여 잔금을 구할 수 있는 권리가 당연히 생긴다고 볼 수 없으며 주택분양보증약관 제6조 제3항에 의하여 피고는 원고들로부터 잔여분양대금 즉 분양대금 중 미지급부분을 지급받을 권리를 갖는다고 할 것이나 원고들이 동성건설에 대하여 이미 잔금을 모두 지급하여 잔여분양대금이 존재하지 않고, 그 밖에 법령이나 약관상으로 피고가 원고들에게 잔금을 청구할 아무런 근거를 찾아볼 수 없으므로, 피고가 주택분양보증인으로서 분양이행을 완료하였다고 하여 원고들에게 잔금의 지급을 구할 수 있는 것은 아니라고 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 원심이 이 사건 분양이행을 완료한 피고가 원고들에 대하여 분양잔금을 수령할 권리가 있음을 전제로 하여 원고들의 이 사건 부당이득금 청구를 배척한 것은 주택분양보증에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 범하였다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.